土地价款计入房产原值是怎样确定的？

综合起来该文件应当这样理解：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计

这个问题，不能从理论角度绿看，应该从实际来分析： 土地建造建筑物： 1、如果是规划批准的永久性建筑，则全部土地成本为该建筑价值的一部分。 2、如果是规划批准的临时性建筑，容积率在0.5以下，则按建筑物面积的2倍计算占地面积的土地成本为该建筑价值的一部分。 3、如果是未经规划批准的建筑，则视同2项计算。

就是对房产原值的计算方法给予规范。防止计算口径过小导致原值偏低，从而减少房产税的行为。 一般来说，外购房产的价格，应该包含土地价、开发成本、开发费用等；自建的房屋，也应该包含地价款、建安成本、开发费用等。比如说，你花1000万买了块地，花1000万盖房子，房子完工前又花300万有关的费用等。虽然盖房子花了1000万，但是计算房产税的房产原值就应该是2300万，不能算成1000万或者1300万。

土地价值并入房产原值缴纳房产税后，城镇土地使用税仍应当按照土地面积乘以适用税额计算缴纳。

从2007年开始实施的新的会计准则《企业会计准则第6号――无形资产》应用指南就土地使用权的处理规定如下：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外*的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。新的会计准则从2007年1月1日起，在上市公司范围内实行，鼓励其他企业执行。企业2007年自行开发的房产或购置的房产，土地价值可以不并入房产原值计税。

我将相关文件复制给你，上面说的很清楚，土地价值应该计入房产原值，计征房产税。    　　财政部、*税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知    　　财税[2010]121号    　　颁布时间：2010-12-21发文单位：财政部　*税务总局    　　各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、青海、宁夏省（自治区）*税务局，新疆生产建设兵团财务局：       　　经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下：       　　一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题       　　对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。       　　《*税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。       　　二、关于出租房产免收租金期间房产税问题       　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。       　　三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题       　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

《财政部*税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。            《转发财政部*税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》第二条规定：按照《通知》规定，对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：            计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价

土地价值必须计入房产原值缴纳房产税。 财税[2010]121号文件规定：无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。实际工作中，需注意掌握以下几个问题： 一、计算方法和顺序 1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税，如果企业只有一块土地最为简单，如有多块地需分别计算。 2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算，无证房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地面积得出；（4）对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产），对免税房产虽并入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）。对从租房产，虽将地价并入但并不据此征税，而据租金收入征税，对从价部分房产则将地价一并征税。至此完成土地价款并入房产征税的计算确认。 二、房产税纳税义务的起点 房产税纳税义务的起点为房产完工记入固定资产、投资性房地产的时间或房产实际投入使用时间或领取产权*时间的次月。以三个时间孰前为标准，不单独以会计核算上记入固定资产或投资性房地产为标准。 三、房产原值需关注是否产生应该资本化的资金成本 房产原值的核算确认十分重要，如果少计将持续产生永久性侵蚀税基的影响，需严格执行财务会计制度及税收政策的规定，这不是本文的重点。此处强调的是工作中容易忽视的资金成本的问题，工作中要关注纳税人有无发生为房产投资而产生的借款，其房产建设完工前的借款利息有无记入在建工程科目，需查看建设期借款合同。 四、关于土地价款的问题 1、土地价款包括为取得土地而支付的土地款、契税、登记费用，以及土地开发费用，如取得土地后的三通一平费用、搬迁补偿费用等。强调两条：一是专为取得土地而发生；二是有现金流出，强调的是在地方*招商过程中，因土地出让金有政策减免、*垫付或补贴，土地取得成本的确认以及其土地价值的掌握应以与国土部门签订的合同价格为准确认。对土地出让金的减免、补贴等不予扣除。（出让金减免可能存在无现金流出现象），在企业所得税业务中，需要将减免、补贴等确认为补贴收入。 2、国有划拨土地因取得土地未支付款项故不需并入。 3、国有划拨土地以国有土地授权经营或投资入股的土地如索普集团部分土地，不需并入。 4、A法人持有土地，B法人持有房产，在对B法人征收房产税时不需将A公司土地价款并入征税。 5、如果A公司持有土地，而将房产记入A公司的非*法人的分公司B公司，政策掌握上法定的纳税义务人应该为具有法人资格的A公司。但实际征管中无论房产税由A公司交纳还是由B公司交纳，均应将土地价款并入房产原值征税，如港务集团。 6、国有划拨土地后，发生改制的情况，分两种情况：一类主要为市属企业改制时由新的股东根据改制政策向*出资购买的情况，则视同支付了土地价款。即使仍保留部分国有股，也应根据改制中的评估的土地价款将其并入征税，如飞亚轴承等；二是改制时并未由新的企业股东向*出资购买的情况，如正茂集团，不能认定向*支付了土地价款，则不应将土地价款并入房产价值征税。 7、土地评估增值分两种情况：一是前面所说改制时的评

房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、*、居住或储藏物资的场所。但*于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。企业征来的土地应当作为无形资产，不计入房屋的原值，因此这块土地的价值不计提房产税的。