签订预售认购书要注意什么问题

商品房认购书是商品房*双方在签订商品房预售合同或商品房现房*合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。如今买预售商品房，在签订预售合同前，多会签订房屋认购书，以确定双方的*意向。根据《合同法》的规定，当事人在签订正式的房地产*、预售等合同前，又签订意向书、预订书等的，如的确是双方真实意思的表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该意向书、预订书等对双方均有约束力。 认购书内容一般包括： 1、*双方当事人的基本情况； 2、房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）； 3、房屋价款计算；4、定金；5、签署正式*合同的期限。 一般来说要注意下面三点： （一）确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本，但预订书条款则比较简单，有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况，从而规避有关法律规定。对此，购房者不可忽视，因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。 （三）条款内容的约定要合法有效。尽管预订书的条款比较简单，但其中涉及的法律问题并不简单，这也是为何房屋预订纠纷比较多的原因。因此，购房者和开发商在预订书中约定的条款要合法有效，如定金或订金的处理、违约金的具体数额等，这些约定如违反有关法规的强制性规定或范围，则都是无效的。 《房屋认购协议书》是商品房*双方在签署预售合同或*合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是*双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。   不过无论签订的是认购书或购房合同，都应该注意一下几大注意事项：1、   认购物业； 2、房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4、认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

认购是一种预订销售方式，一般只交纳较少的定金，不是签订正式的销售合同。 　　签订认购书是比较正式的买房手续，*有全面的法律法规限定，比如有标准的认购书模板。一份完整的认购书包括出卖人和认购人的基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款与付款方式、认购定金、违约处理方法等。 　　认购书是房屋*双方达成的一种初步意向，因此其内容比正式的购房合同简略。

认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是*双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。 认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经*双方签订，也同样具备法律效力。只不过在实践中，由于不同项目在认购书中规定的内容有多寡之别，印刷质量有优劣之分，对于一些印制简单的认购书，购房者尤其是初次购房者重视程度还远远不够。对其中约定的“几日后定金不退”的条款也并未放在心上。很多情况下，签完了认购书很快就后悔的情况相当普遍。

商品房预售人与预购人签订正式商品房预售合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认，往往订立一个法律文书，通常称之为商品房预售认购书，实践中，认购书的名称也并不规范，又名认购意向书.购房订购单、购房临时证明单等。预售认购书是商品房*双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书，是对双方*商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。 首先，预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来许立木合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，普遍引起争议的买方“签署契约”的义务，就应该界定为买方须为谈判磋商行为，以便达成一致意见，而不应理解为买方已做出签订正式*合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而谈判之际，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容，此要求为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。 其次，从商品房预售认购书的订立来看，认购书是预售人和预购人双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，其内容已具备了合同的标的、价款等契约一般条款，是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第2条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为*的合同。而意向书一般不具备合同的要件，实践中，在性质上多为要约邀请或要约。而将认购书看作商品房预售合同的补充协议，首先忽视了认购书的*合*质。再者，从补充协议和正式合同的签订先后顺序看，补充协议应该是正式合同的补充，形成时间应后于正式合同，而认购书先于商品房预售合同成立，显然不可能成为商品房预售合同的补充协议。 最后，认购书是*双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房*结果进行直接确认，所以也不应属于商品房预售合同。并且，认购书与商品房预售合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房预售合同，那么开发商在掌握优势*的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“*合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

签订认购书： 　　核心要点、价格优惠要清楚 　　对于置业者来说，在认购书上签下你的名字，就表明你已经确定对楼盘的各个方面都经过考证并满意。在开发商没有质量问题或者别的工程问题的时候，签下你的名字，这房子以后就是你的。 　　当然，你也可以不要，但是数万元的定金注定是要损失的。 　　温馨提醒： 　　首先，购房者要搞清楚开发商给你的最后价格。在开盘之前，很多开发商的折扣都是变来变去的，在你签订认购书的时候，你一定要清楚，你拿到的折扣和当初销售员口头答应你的是否一样，因为体现在认购书上的是总价，没有写明折扣。稍微不注意，就有可能丢掉你本来应得的折扣。 　　其次，认购书上有认购物业的基本情况，如物业名称、房号、地址、房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额等，在签字前一定要确认清楚。就如房屋的建筑面积，有时候你认购的户型可能和你之前想要的一样，但是面积有细微差距，这些都要搞清楚，不然总价就会有差别。 　　最后是关于付款方式和因此得到的折扣也要搞清楚。开发商对于一次性付款和按揭客户的折扣不一样，置业者要根据自己的能力选择付款方式。 　　签订预售合同： 　　核心要点、双方权益要仔细阅读 　　一个房子，有可能就是你一辈子的居所，因此在签订预售合同的时候，置业者对于相关条例还是要认真审读。因为如果有啥问题，这一次，你损失的就不是定金，而是这个房子的全部。世上没有后悔*，对于签订预售合同后后悔的人来说，这是最好的回答。 　　注意事项： 　　首先，要注意所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也已填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人要提出自己的意见，决不能草率行事。 　　其次，要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。 　　再次，对于交房时间以及延期交房的处罚等细则要看清楚，以免出现问题的时候找不到合同执行标准。 　　此外，就是车库的使用权，如果开发商明文说明要购买才能使用，则不要马上签订合同，至少找律师咨询后再说。

1、什么叫认购书？认购书是指房屋*双方在订立正式的房屋*合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋*合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。 2、认购书的法律意义。认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等，上海的示范文本则称为定金合同，这个称谓揭示了认购书的实质意义。 3、签定认购书的法律后果。最高*法院《商品房*合同纠纷解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房*合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房*合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房*合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 所以，一般情况下，签定认购书的后果就是因一方的原因未能订立合同的，则适用定金罚则，双倍返还或没收定金。因不可归责于双方的事由，导致合同未能订立的，返还定金。