物业交房方案怎么做？

主要有几部分，一是交接验收，这是与开发商之间的一项工作，意味着开发商将本物业管理区域正式向物业公司进行移交；二是相关法定文件，比如需要公示的竣工验收备案表，房屋分户验收许可证等，物价局物业费收费批文；三是物业公司自己需要准备的交房方案，包括交房的地点、机构组成、收费标准、相关业主需要签收的文件等；四是房屋验收整改接收工作，这是业主矛盾最大的地方，要妥善处理好。主要就是这些内容。

物业费按照《前期物业服务协议》里面的约定价格缴纳,如果房屋暂时不装修可以申请空置物业,可按物业费总额的50%缴纳,全国各地不太一样,但都有折扣。

一、*生活配套包装      1、导示系统包装：      小区总规划布局图         指示牌（车棚、*、广场、幼儿园、儿童游乐园、健身区、楼座等）      *示牌（水、电、管道等危险*示牌）      温馨标语（草坪、绿化、景观、*文化等）         2、必要配套设施         自行车车棚（或临时车棚）      路灯、草坪灯      报亭      *箱      邮箱         3、形象包装      外围墙包装      引导旗包装      竖幅 二、交房期间包装      1、售楼处包装   包装内容：      A、彩色气球拱门   B、横幅一条）   C、客户办事引导系统标识      D、交房事宜裱板      E、*路案场附近路边彩旗包装2、工地现场包装      A、内外墙包装   B、隔墙包装   C、迎接交房的彩旗   D、横幅、竖幅标语      E、大门口包装：彩虹门、升空气球   F、物业交房办公处彩色气球拱行门包装   G、引导接待处、岗亭的包装      H、路灯或导旗包装（渲染交房气氛）

1、组织提前看房活动的目的 　　 　　为体现万科集团客户理念和公司对客户的全心关怀，针对客户在购买房屋后至房屋交付前这一阶段，希望了解项目工程进度及所购房屋的建设状况的愿望，公司采用在项目交付前期，组织客户实地参观项目的形式，让客户了解项目建设情况，同时请客户对房屋质量状况进行预验收，以便进行及时整改。 　　 　　2、组织提前看房活动的前提 　　 　　1）项目工程进度满足可开放参观的条件： 　　 　　A、单体已竣工，室外景观已初步具备规模，从小区大门至各楼栋道路基本整洁，并满足安全通行的条件； 　　 　　B、单体内部已进行初保洁，楼道内基本整洁，无影响通行的施工物件； 　　 　　C、室内已进行初保洁，环境基本整洁，无施工物件； 　　 　　D、全装修房室内已进行初保洁，各类设施及配件已全部到位，无施工物件。 3、提前看房准备工作 万科物业提前看房准备工作安排表 　　1）交付前三个月   ——召开项目风险预控会议 　　 　　项目交付前三个月，由客户关系中心大项目客户经理牵头召开项目风险预控专题会议，会议主题为汇总项目可能引起客户投诉的工程质量、规划设计、销售承诺、景观环境、物业管理等问题，并确定项目是否具备提前交付的条件。 　　 　　A）会议议程 　　 　　主持人：大项目客户经理 　　 　　与会部门：项目部、售案场、设计部、客户关系中心、物业公司服务中心、技术管理部等 　　 　　会议主题： 　　 　　汇总可能引发客户投诉的各类问题 　　 　　落实提前看房的可行性 　　 　　会议议程： 　　 　　a）                        各部门准备内容 万科物业看房及交付各部门准备内容 　　b）                        会议成果——形成项目风险问题汇总表，落实解决方案、时间节点及责任人 　　 　　确定是否具备提前看房的可行性 　　 　　示范文本：

1、看门窗是否开合顺畅、方便锁闭，配套钥匙是否能快速打开门，看门是否存在变形，把手等是否有破损情况，窗户配套纱窗质量是否合格。业主自备电池，給防盗门的门铃装上电池，看门铃是否正常响动。 2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象，注意看这些地方有没有黄色污渍，如果有，就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题。 3、业主用小锤敲打房屋的墙面和地面，看其是否会出现开裂或空鼓现象，如果有，就要记录在表格上，之后要求开发商解决。 4、业主需自带个插座小灯，在验房时将其插在电路插孔中，检查插孔是否正常有电，看插座小灯是否亮起，并看看所有的灯座是否正常有电;在插上小灯的时候，业主需检查看闭合开关箱内对应的分路电闸，以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常。 5、仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象，可以现场点燃一些携带的废纸，看烟气是否能从排烟口正常排出。 6、在检查下水道是否通畅的时候，业主可以用塑料袋装满水，快速的倒向房屋内的各个地漏、下水，看水是否能快速流进下水道。 7、进行防水检查，在卫生间周围用塑料袋所装的沙子围住，堵住卫生间的各下水口，往卫生间注上不低于2cm的水，24小时之后看楼下是否有漏水现象，如果没有，就说明房屋的防水还是很成功的。 8、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字，这样以后交费时业主可做到心里有数。

小区全套物业管理方案 第一部分前言（省略） 第二部分物业管理的整体构想与创优规划 住宅*作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现 出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。 针对东方明珠城*物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅*物业管理的管理构想。 一、管理思想 公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城*创造成为一个温馨家园。 二、管理组织 公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城*实施专业化的物业管理与服务。 1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。 2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。 3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。 4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。 5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。 三、管理特色及创新点 公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。 1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。 2、倾听业主的心声，在*内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。 3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅*。 四、创优规划 （一）、近期工作目标 第一年内，业主开心入住，装修无违规现象； 第二年内，创市物业管理示范住宅小区； 第三年……   保市优、创全国物业管理示范住宅小区； （二）、实施方案 1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。 2、完善各部门、各岗位的*作规程，规范日常*作。 3、做好日常工作记录，注意*的积累、整理，做好考评、*的归档及达标申报等工作。 4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城*创优的指导、监督工作。 5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀*的创建工作。 第三部分管理机构设置和管理人员 的配备、管理及物资的配备 一、管理机构模式 东方明珠城住宅城*的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠*理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。 组织结构图 二、管理人员的配备 管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅*实施综合管理。 接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。 文员：1人，负责*房屋及业主的有关*的存档工作和*收集工作。 财务：1人，负责*的经济核算和各种费用的收缴工作。 卫生清洁工：21人，负责*的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。 绿化管理养护工：2人，负责*内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。 治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理*的停车场以及出入*的各种车辆，维护*的交通秩序； 维修工：7人，负责*的房屋及设施设备的维修、养护。 三、管理人员的录用与考核、培训计划 （一）、管理人员的录用要求 分类岗位职责条件备注 管理处主任全面负责*物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派 综服科科   长负责财务、接待业主来访以及*各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派 保安科科   长全面负责*安全管理和车辆管理