海外家居

你好，海外住宅如何装修设计：法国   在对整座房舍的结构进行调整的时候，法国人一般会请专业的建筑设计师。了解了业主的装修意图后，设计师将为业主提供整体设计方案和工程报价。这一方案往往是具有创造性的，体现业主的个性和追求。法国人布置房间贵在营造一种氛围，比如厨房的色彩要明快热烈，这样家人用餐时才会心情愉快、胃口大开；而浴室则追求一种柔和、浪漫的情调。在法国人的客厅里，你通常看不到电视机等大型家用电器，顶多有一台微型音响，低低地播放着悠扬的古典音乐。      *   据*媒体调查，约1/3的英*庭在装修时不请装修队，完全自己动手，有87％的*妇女承认装修中的墙面壁纸都由自己来贴。这种“装修”不如说成“装饰”更为贴切。   *没有毛坯房，人们也很少能看见工地，新买回的房子都是经过简单装修的。买回了房子，他们会慢慢地装饰自己的家。第一层装修完了就先住进去，到休假时再去装修第二层。今年装修这一间，明年装修那一间，并时常改动不顺眼的地方，不慌不忙、不紧不慢，许多家庭会花上大约两年的时间，悠闲地完成基本装修。

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您好，很高兴回答您的问题，海外楼房一般是两、三层洋楼，外带花园，大搞200多平米的房子700多万，也是约3万/平，随着2015年以来*币的增值，中国高净值人士在海外购买能力大幅增强，而房产投资作为公认的最稳妥投资方式，自然得到众多中国富豪的青睐；   从西班牙，到葡萄牙，从*到匈牙利，中国富裕阶层的投资版图不断在欧洲扩张，为帮助中国投资者更好的在海外投资置业，提供最详尽最可靠的投资方案，   2015年5月9日，侨外集团四川分公司将面向西南地区扩大投资人，开展大型海外投资房产博览会活动。有兴趣可以了解一下，希望对您有所帮助，谢谢！

一般来说，分析对象、分析过程、结论等都让人啼笑皆非，比较典型的一种，是拿北上广的房价和国外个别城市（有时候甚至是小城市或郊区）的情况进行比较，这种比较方式其实和田忌赛马一样没有意义。就全世界范围来说，普遍地，大城市的房价总是比乡下的要贵，各大城市之间的房价也是千差万别。因此，采用计量模型，从统计学的角度，对整体进行分析，才是比较正确的分析方法，也才能得出比较准确的结论。         第一个命题：从购房成本，进行对比         有太多的人，将房产的名义价格，和购房成本直接划上等号。但学过经济学的人应该知道，物品的购买成本，主要由等待购买该物品的时间成本、物品的成交价格、享用物品期间的维护成本三部分组成。对于房产，可以详细分析如下：         1.等待买房的时间成本         人们倾向于在更短的时间内、更少的价钱，购买所需的物品和服务，因为人的时间，和金钱一样，也是稀缺的。比如说，即使只是吃个早餐，人们也不情愿去排长队去等很长时间。说到买房子，如果让一个人从20岁开始积蓄，直到他60岁时才买上房，这会让他觉得很痛苦。而他等待的这40年的时间，对他来说，成本有多大，这个很难量化。         中国人购房的时间成本是多少？这个目前还没有全国范围的统计数字。         据链家地产市场研究中心与光大银行2010年合作完成的一份报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，为全球最低。相比之下，其他*和地区的首次购房者平均年龄都在30岁以上，比如*为37岁，德国和*为42岁。         比起北京，那么其他城市和地区购房困难程度普遍会更低，首次购房者平均年龄会少于27岁。         这么说来，中国人买房所要等待的时间成本，是全球最低。         当然有个特色的因素，华人的家庭观念普遍很浓，绝大分部分的年轻买房者都能动用“父母银行”。2009年上海住房公积金网的调查显示，62.27%的年轻人买房时受到父母的资助，由父母承担首付款的人不在少数。2010年对30岁以下购房*体的调查显示，84%的人与父母一起出资购房，仅16%的人完全*购房。         从统计学的角度看，在全球范围内，中国的年轻人能最早买到房子，时间成本是最好的。不过，部分收入和积蓄少、家庭经济状况不好的城市外来务工人员，情况就比较糟糕，也正如他们所描述的：合三代人的力量，一辈子也买不起一套房。         2.房产的价格         大多数人，习惯直接拿房产的名义价格进行比较。这并不准确，因为买房可以贷款，用未来的收入慢慢还房贷。金钱具有时间价值，未来的钱，跟现在的价值不一样（所能买到的东西，不一样多），因此要折算到现在的值（即贴现）。         货币的贴现率有好几种估算方式，这里以对保值物品（黄金）的复利方式，计算货币的贴现率：r=         ln(p1/p0)         计算出1974年～2011年(共37年)，*币的贴现率为9.68%。         比如，成交价100万的房子，首付3成，贷款3年来算，真实的折现值是多少呢？         p=30万+年供*/(1+9.68%)+年供*/(1+9.68%)^2+…         +年供*/(1+9.68%)^30         =         30万+         53370*[(1-0.9117^30)/(1-0.9117)         =30万         +         53370*10.62         =86.68万元         也就是说，表面上价格100万的房子，按照上述方式贴现，其实才有86万元。         这种贴现方式，全球范围内都通用。区别在于，欧美发达*经济增长缓慢，通胀率低，贴现率低，房价的贴现值和房产的名义价格会比较相近. 价格来源网络仅供参考。

美国：反映市场价值   服务公众需求       美国是税收制度相对比较完备的*，纷繁复杂的税收支撑起庞大的公共财政支出，房产税即是其中重要的一项。美国的房产税在评估中力求反映市场价值，在征收过程中强调灵活原则，这在一定程度上对房地产投机行为起到了遏制作用。       虽然美国各州和县的房产税率不尽相同，   但房产税的计价方式是由房产评估总额乘以房产税率而得，大抵都在1%上下，而且一般都是在年初时征收。由于房产税率相对固定，房产评估价值就成为决定房产税多少的关键。       美国的房产税每年都会进行评估，以力求充分反映房产在市场中的应有价值。一方面，评估值是以同等地段和类型房屋的成交价格为参考，只有成交的价格才能真正反映房屋的市场价值，而评估值也不会高出参考房屋的成交价格。       另一方面，评估值是以一年的房产市场行情为基准，但并非简单地取成交价格的平均值，而是更多以接近房产税征收时段的交易情况作参考。譬如，阿灵顿县2009年度房产税的计税时间为2008年7月1日到2009年6月30日，房主在2010年1月15日收到的税单，主要是以2009年房产交易的情况评估而定。       房主可以申诉       由于房产税是通过评估而定，难免会有一定出入，如果遇到这种情况，房主就可以向有关部门申诉。       为此，美国各州和县都设有“房产评估办公室”，这是评估房产价值并确定相应房产税的专门机构。在寄出房产税单之前几个月，该办公室会将房产评估价值告知纳税人，以便让房主心中有数。       纳税对美国民众而言早已成为习惯，一般情况下，房主不会对房产税的合理性提出质疑，但每年几千乃至上万的房产税税金又不是个小数目，对此多数房主都会认真对待。因此，提前告知房产评估价值，也正是让房主有时间自行核对一番，如果有充足的例证表明房产被高估，“房产评估办公室”就会采纳房主的申诉意见。       取之于民用之于民       房产税是美国税收体系中的重要组成部分。早在殖民时期，波士顿等地的居民就颁布法律，对包括房产在内的个人财产进行征税，征得的税收全部上缴给*，部分用于*学校的支出。       在1900年以前，房产税是美国公共支出的主要财政来源，之后随着销售税和收入税等项目的实施，房产税在公共财政中的比率有所下降，但仍是*公立学校、公立*院、道路、*局和*等开支的重要支撑。       美国没有联邦层面的房产税标准，全部由各州自行制定，各州可结合当地经济水平制定相应标准。房产税制度除了这种灵活性之外，关键在于取之于民用之于民。如果州和县*的房产税收没有保障，就无法兴建高质量的*院和学校，甚至雇不起*察、修不起道路。而*的公共设施不健全，会直接影响到居民的生活质量，以及当地的房产价值。       房产税与房地产市场的兴衰息息相关。美国因此出现这样的情况：好的学区往往位于房屋市场价值较高的*，其他相应的公共设施也相对完备。       从房主的角度出发，通常希望房产被低估而少交房产税，为避免房主滥用申诉权利，*学校等机构可以担当监督之责。*学校如果认为周边房产有被低估的情况，同样可以向当地*的“房产评估办公室”提出申诉。由于*学校威望较高，其意见容易被各方接受。       避免房产投机       “大多数美国人买房子要么是满足自住，要么会尽快租出去。长期空置的话非但没有经济效益，还要缴纳数千到上万美元的房产税。”房产税在一定程度上对房产投机行为起到了遏制作用。       房产税制度不仅是*获得公共财政的重要手段，也是防止房地产市场出现恶意拖欠的有效杠杆。“由于美国*多通过银行贷款买房，购房者不仅要按期还贷，也要及时缴纳房产税。如果房主长期拖欠房贷，银行有权收回房屋，而房产税拖延不交的话，*可以没收房屋然后拍卖。”       专家指出，综合考虑社会经济发展水平，是实现房产税公平合理的重要基础。在上世纪经济大萧条时期，美国经济一片低迷，民众财富大幅缩水，房产税就成了一道重负。各州当时纷纷削减房产税，以减轻民众的税收负担，同时又调高销售税，以保证从高收入*体中获得税收。1932年到1933年间，全美有16个州*法律，对房产税作出限制性的规定。       并非*良*       专家指出，房产税是一个完备的税收体系的应有组成部分，但房产税并非*良*，不能指望其对房地产市场起到直接的调剂作用。虽然有房产税的平衡效应，但2007年以来的房贷危机仍然演变成一场金融海啸，就足以说明房产税并不能消除人们的投机心理。       美国的房产税实行了数百年，但仍在不断的改进和变革之中，因为社会总在发展变化，房产税也只有在革新中才能趋向“公平而合理”的境地。因此，将税收重点投向教育，从而提升人们的思想境界非常重要，只有让更多的人意识到“纳税为的是创造一个更加文明的社会”，税收才会在法律之外成为一种社会习惯。       *：不动产税已征收了60年       *从1950年开始征收房产税，在几十年的实践中不断完善形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。目前*与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。       不动产取得类课税包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。其中，不动产取得税属于地方税，在不动产*、赠与、交换、改建后，所有者均有义务缴纳该税，土地和住宅的不动产取得税税率为3％，非住宅类建筑取得税税率为4％。根据不动产的具体情况，*还有相应的不动产取得税减免制度。       登记许可税是取得不动产者进行登记时须缴纳的一种国税。登记许可税的税率按不动产取得方式不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为2％，同时该项税收也有相关的减税和免税规定。       不动产保有类课税主要由物业税和*规划税两部分组成。物业税是地方税，*《地方税法》规定，物业税征收对象涵盖土地、建筑和折旧资产（如机械设备等）三类。在房地产领域，物业税征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前，*的物业税标准税率为1．4％，*规划税的税率上限为0．3％，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。       物业税在*地方财税收入中所占比重较大。*物业税税收从1979年的2.8万亿日元增至1999年的9.1万亿日元，之后一直稳定在每年8.5万亿日元左右。如2005年和2006年的物业税税收分别为8.86万亿日元和8.57万亿日元，分别占地方*税收收入的45.3%和42.5%。       为缓解社会矛盾和体现公平课税原则，*针对物业税和*规划税也有相应的减免制度。如根据住宅用地面积大小、建筑新旧程度不同均可获得一定的税收优惠。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；*、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。正常情况下，在*市内土地面积为150平方米的两层建筑，土地和建筑的物业税合计为6．8万日元。       不动产转让所得类课税是不动产转让或出租获益部分的课税，包括所得税和居民税两种。所得税为国税，居民税为地方税。       征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。       同样，*在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。如保有10年以上的住宅在转让时，收益金额在6000万日元以内的部分，所得税和居民税分别按10％和4％的税率征收；收益金额超过6000万日元的部分，所得税和居民税分别按15％和5％的税率征收。       *在不动产取得、保有和转让各个环节建立的这样一套相对完善的税制，不仅为各级*提供了税收来源，还为抑制投机、保障房地产市场稳定起到了积极作用。同时各种税制均按纳税主体的情况而采取差别税率的做法，也兼顾了社会公平。此外，房产税还发挥着调节房地产市场的功能，如近年来在房地产市场低迷的情况下，*又推出了不少减税措施，以刺激房地产消费。       不过，*在房产税的设置方面也存在不少缺陷。由于房产税的课税名目繁多、计算复杂，实际*作起来非常麻烦。此外，随着经济形势的变化经常进行调整，加之不少属于地方税的税种存在地区差异，不仅普通纳税人搞不清楚，就是税收部门的工作人员有时也会弄错。因此，*各地征税出错事件时有发生，甚至出现纠纷和官司。如何整合税种、简化*作程序将是*房产税征收方面应该逐步解决的问题。

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土建施工员来告诉你吧，水电施工的工作范围是整个工程的安装，像水电消防、采暖通风的一类的，怎么样安排工作，每个人每个人是不一样的，你可能是学校刚出来，做两年就好拉

千万别找海外装饰，拖延工期严重，工人做工糊弄，我家找海外装饰算是倒了大霉了，2个月工期拖了4个月，最后不让他们做了，要结算，他们监理过来看看，自己填已完工，要我们签字，那个监理就像混*的。

还可以哈，名气蛮大的，其他的就得你亲自去考察下比较好了

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高层住宅安全疏散距离   的规定，疏散楼梯间及其前室的门的净宽应按其通过人数每100人不小于1.00m，并不应小于0.90m.每层疏散楼梯的总宽度也应按通过人数每100人不小于1.00m计算。当各层人数不同时，疏散楼梯的总宽度可分段计算，应按上层人数最多的一层计算，并应满足最小净宽的要求。

投资购买海外房产的方法： 一、投资型 在海外购置房产大多数投资者是为了升值而购买原因有二：一是国内投资渠道十分有限，二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会，而且在加上投资的实物类型，投资者更易于接受。 在购置投资型海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算包括：购房成本多少，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少；投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产*涉及的税费以及对投资者的要求等。 二、教育型 在投资教育型房产是最近几年热门的投资项目，主要是为了子女当前或未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办的，也有很多投资因素在其中，这不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是很高，而且近年来上涨幅度相对较大。教育型海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素，针对不同年龄的孩子对*和治安的配套要求也需要多方面了解。 三、养老型 随着生活品质的不断提升，而且对环境、食品等安全要求会更高，而且这也催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地*疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。针对这此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。 四、度假型 这类房产和养老型海外房产相差不大，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中要求，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。 五、*型 这类房产通常与该国的投资*政策相关，满足一定金额和条件即可获取居留权。*型的海外房产关键在于该国对于房产和*政策的匹配和完善程度，对房产类型限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及*类型。*型海外房产的最终目的为*，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些*的投资*、买房*的方式，投资人一方面需要对*政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。 六、综合型 投资人有多项购买需求动因，此类投资型房产需有复合型的考量，综合前五种海外投资房产的特点，结合个人实际情况加成考虑。同时国信美投也会依据客户的具体情况、目的和要求等，做出整合型的项目推荐和规划指导，按个性化的需求明晰各步骤方法。

涉外房地产转让在境外进行的应取得所在*或地区的公证、外交机构的认证，中国驻该国使领馆或者有关商务*处的认证，在中国境内进行的也应经公证机关的公证。 房地产转让的标的是房屋所有权和土地使用权，两者同时存在的话必须同时转让不能分离，如果地块上尚未建设房屋或其他建筑，其转让可以是土地使用权的转让。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。

你好 中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的*住宅称为别墅，每栋售价一般数百万，通常卖给中国的富豪阶层，而这样的*住宅在国外叫做House，是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验，除了市中心有少量的高层和多层住宅以外，在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的House*。在美国称为single   family   house，在*称为detached   house。这样的house是卖给普通或者中高档收入阶层的，其标准不高，每户面积也未必很大，整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所，称之为villa或者luxury   house的顶级豪宅，或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。 　　别墅一词在国内的房地产市场上指代不专，而且跟国外所指的house或villa有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛，它不但包括了每户独栋的*住宅，发展商也常把双拼别墅（semi-detached   house）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了*别墅（detached   house）和双拼别墅（semi-detachedhouse），其它产品可以称作townhouse，但与*别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的*住宅，和一些密度比较高的非*住宅。

薪酬方面好像差不多，要靠自己去谈的。

首先，要明确买房的目的，是投资还是自住，投资的建议买公寓，小孩读书的买学区房，享受生活的可以买别墅。 其次，是结合自己的预算来决定买哪种价位的房子。 第三，要考虑维护成本，海外房产大多数有房产税、物管费用，不同*、不同类型的房子每年的支出都会有差异。 第四，购房资金，是境外购房首先要考虑的问题。为了完整、合法、完美地实现购房过程，特别值得指出的是，对于需要使用大笔现金购买房屋的*地区，申请人尽量提前（2个月）开通境外账户。开通个人境外直投等外汇流通渠道，将对缓解资本和金融账户顺差发挥一定作用。

海外买房和国内买房的另一个不同点是，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到了市政部门的*告、甚至罚款。 市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。 海外买房注意事项： 四大风险：政治、政策风险   汇率、*不对称 律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、*不对称等。例如，第一步选择*和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同*的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房；在东南亚*如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。 选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。 跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的*应作为首选。 相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。*币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。 受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与*挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与*机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做*的公司，他们的美加*顾问金洁介绍说，“美国的投资*，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国*选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资*的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3——5名当地公民工作，而且绿卡投资*还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。”希望我的回答对你有帮助

首先，要明确买房的目的，是投资还是自住，投资的建议买公寓，小孩读书的买学区房，享受生活的可以买别墅。 其次，是结合自己的预算来决定买哪种价位的房子。 第三，要考虑维护成本，海外房产大多数有房产税、物管费用，不同*、不同类型的房子每年的支出都会有差异。 第四，购房资金，是境外购房首先要考虑的问题。为了完整、合法、完美地实现购房过程，特别值得指出的是，对于需要使用大笔现金购买房屋的*地区，申请人尽量提前（2个月）开通境外账户。开通个人境外直投等外汇流通渠道，将对缓解资本和金融账户顺差发挥一定作用。