装修行业如何策划营销？

不好意思，我们是做软装的，你的问题我们回答可能不专业，就不添乱了。谢谢邀请：）

装潢建材消费是住宅消费的重要内容之一，而住宅消费是深化城镇住房制度改革的需要。*住房改革的目标是：到2000年，每个城市家庭都拥有自己的住房，人均居住面积达15-18平方米。江苏省“九五”期末城镇人均居住面积目标是10平方米以上，要达到此目标必须促进住宅消费。因此作为住宅消费的重要内容之一，装潢建材的消费在未来几年将是一个很大的市场。?

一、你的速度比对手要快    　　筹算比竞争对手更久远的片区三年营销筹算甚至五年筹算为了更好的贯彻陕西片区营销焦点未来三年的成长策略，同时更好的晋升终端市场的竞争力，扩年夜市场份额，完善渠道扶植，爱带品牌形像。为响应总公司咱们片区营销焦点推出终端扶植三年成长筹算；方针是让陕西片区营销焦点与终端经销商奇特成长，充实的浮现“短处、双赢”的理念。    　　记得易发久讲过成功必定有方法，成功不是因为不成能只不外没找倒方法，成功就是简略的事务重复往做，咱们年年始终在做筹算，就是蝴蝶效应，咱们的经销商只有作好了每个城市的三年筹算才会对每年新的增进点烂熟于胸才会找倒实现发卖指标措施。新增网点是破竿见影的事，估计专卖店什么时辰开，商场什么时辰进，每个网点能增进若干好多指标。团购公关怎么成长，团购能增进若干好多指标，年度促销筹算有没排好，每次促销的时刻、主题、备货、广告宣传方法、每次促销估计实现若干好多发卖。对老店整改，上次装修的时刻在什么时辰，整改的时刻在什么时辰，装修前要不要提前筹谋装修清仓的运动。为保证发卖指标的告竣，我每年投进的资金估算是若干好多，在组织架构人员设置装备摆设要投进的费用是若干好多，装修整改要投进若干好多，广告媒体要投进若干好多，终端放置的道具要投进若干好多，其余（人员培训、利益、公关）等等要投进若干好多。    　　（1）在渠道开发方面    　　①   可能采用设破直营部或以非长政策顶（如特点订货模式、装修、广告费用补贴及*流店长负责等情势），抢占策略市场制高点（如西安、榆林、延安、健康），以此为泉源，疾速树破发卖网点，施展此类焦点城市的辐射力。    　②   在华商报及收集上投放招商广告，增年夜招商*的遮蔽面，即“撒网”；    ③   设置专职招商专员，提高待遇招募精英，提高构和的成功率；    ④   举办样板市场小型招商会，扩年夜行业影响力并促成招商；    　⑤   锁定方针市场，定向开发（非长是西安）；    （2）在市场爱带方面 　　①   清点现有终端，并将客户分为A、B、C   级（.看不见的内容.年进货120万以上、B级80万以上，C级30万以上）；    ②   针对30万以下客户经分析评估无奈再晋升的则判断裁减换；   、　③   拟定各品级客户详尽的进级筹算（重要包含：新增网点、扩年夜单店面积、形像调剂、发卖技巧晋升及终端规范经营、促销及推广等）。    　　3、   筹算：以品牌及发卖同时成长的复合驱动型西安片区成长思绪    　品牌运作是解尽西安片区营销焦点持续成长的标题，而渠道经营是确保西安片区营销焦点留存的根本，二者缺一不成，只是在分歧的阶段有所着重及彼此合作而已。在现阶段实力还不够富强时，片区的品牌营销应遵守“求实、高效”的准则，在晋升品牌形像跟         地位的同时，更重要的是处事于渠道扶植跟         事迹晋升。渠道扶植加倍公允   跟         高效，为事迹晋升打下了根本，事迹的晋升增进了利润的增进，就为下一*品牌晋升的投进供应了保证，由此组成良性*回，西安片区营销焦点才干始终的做强做年夜。

篇一：房地产项目营销策划书    　　一、项目简介：    　　凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈   型将*同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。    　　凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场*发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了    　　销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。    　　现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127   m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。    　　二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。    　　由此可见，目前凤凰城的可售*由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售*过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。    　　二、市场概况及基本竞争格局：    　　a、   东南板块及郑汴路商圈。    　　郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。    　　郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在*盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期*了品牌障碍。    　　东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。    　　航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)    　　b、   小户型市场概况。    　　自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。    　　燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。    篇二：房地产项目专题报道策划书    　　一、策划缘起    　　东部旅游节日在即，全城*海岸生活    　　7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区*主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业*已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风*拂。    　　二、合作优势    　　《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航    　　同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的*、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递*。    　　三、媒体互动    　　《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式    　　为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。    　　四、报道方法    　　全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷    　　1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变    　　2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境    　　3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁    　　4、展示成熟配套：记录时尚小镇*    　　5、图说东方夏威夷：动感*的*广告    　　五、其他配合    　　全面互动，《××周刊》期待合作    　　1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图    　　2、组织看楼专车免费服务    　　3、赠送老板、总经理专访文章    　　4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势    　　5、其他合作另行协商    篇三：房产项目整合推广案    　　一、前言    　　二、物业概述    　　三、目标购房*    　　四、营销阻碍及对策    　　五、形象*    　　六、广告宣传    　　七、费用预算    　　八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果    　　前言    　　一、太原楼市分析    　　个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。    　　二、项目物业概述(略)    　　三、项目物业的优势与不足    　　优势：    　　、位置优越，交通便捷    　　位置优越：处于北城区的成熟*之中心;徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等*设施一应俱全。    　　交通便捷：公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案    　　、区内康体、*、休闲设施一应俱全    　　室外设施：活动广场、小区幼儿园、*院、购物广场、篮球场    　　室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊    　　、小户型    　　房厅、房厅，面积——平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房*极具吸引力。    　　不足：    　　、环境建设缺乏吸引性景观    　　环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房*兴趣;不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)    　　、物业管理缺乏特色服务    　　物业管理方面未能根据目标购房*的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。    　　四、目标购房*    　　、年龄在——岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人    　　家庭构成：—口、中老年夫*或带一小孩、单身中老年    　　、年龄在——岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主 　　家庭构成：—口、中青年夫*或带一小孩、单身中青年    　　五、项目物业营销阻碍及对策    　　阻碍：    　　、花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。    　　、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。    　　对策：    　　、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。    　　、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。    　　一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近。    　　故对策有二：    　　一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;    　　二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。    　　六、形象*    　　根据物业项目的自身特点和目标购房*特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目*为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。    　　主体广告语：    　　辉煌人生，超凡享受    　　——花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……    　　辉煌人生    　　花园的目标购房*大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。    篇四：房地产策划工作总结         2011年即将结束，我进入公司已经两个月了，总结一下工作的心得。            一、专业技能       　　1、策划案写作       　　策划案的核心是给这个项目的*，以及怎么在各方面做到这个*。每个策划案都有很多花哨的部分，一是为了渲染项目*的感觉，二是美观，三也是展现能力的一种体现。       　　策划案是有模板和套路的，写过几个之后，就可以不自觉的就大量套用模板。要求不高时，合适的模板，不管在板式还是*上，都可以大量沿用，只需要改动里面的部分*即可。因为我们公司代理项目多，几乎可以找到所有需要运用的模板，这对我这个刚学做策划的是很方便的。如果需要的话，我自己也可以做出比较漂亮的模板。       　　2、报广       　　报广方面，我目前还是简单的写了一些，平时没感觉的一些“盛大开盘、荣誉开启”之类的词，到自己想就觉得不简单了，可能也是因为自己刚开开始写吧，反正也都是有套路的。       　　整个项目的报广内容是分阶段的，一、筹备期   二、蓄水期   三、预热期   四、强销期   五、持销期   六、开业期   七、养市期，每个阶段的报广侧重点不一样，如筹备期和蓄水期就注重整体的概念、*基调的宣传，到预热期开始就涉及到一点产品的*，再到强销期或以后，就要体现具体的产品*，各种的营销活动则会掺杂在各个阶段。       　　3、案场改进方案       　　开发商由于对自己案场的布置习以为常，很多很明显的需要改进的地方都忽视了。或者只想到一两点，无法成为系统，代理商站在旁观者的角度，专业的来矫正很有必要。       　　我们给外滩中心做案场改进方案的时候，发现开发商因为几个领导要*心的事情太多了，重心偏向销售，没有专门的推广部门；历史遗留的问题又比较严重，前一个领导的作风是想到一个做一个，毫无连贯性可言，宣传推广的画面也是根据他的喜好选择多种亮色交杂在一起，无法体现项目的高端品质。我们接过这个项目，直叹这么好的项目，做成这样真是被埋没了。改进方案里，我们提出泛现场的概念，将项目的宣传布展扩大到周围   一公里内，从道旗、展示牌、工地围挡、高炮到售楼处包装都统一更改，项目的高端有序的形象马上就出来了。       　　4、具体活动方案       　　活动展现出来的，其实都是简单的聚人气、彰显楼盘品质的东西，真正要命的是活动的核心及其想要达到的效果。       　　比方说都是参加房展会，你在房展会上要展示什么？有些楼盘展示是的*和品质，有些楼盘就会在房展会上大肆打折促销，有些楼盘则会用高品质的活动吸引成交，属于比较隐晦的促销。       　　5、踩盘       　　踩盘的目的是什么呢？该开始经理让我去踩盘，我是很晕的，去楼盘转了一圈就回来了，售楼员说了一大通，不知道该听什么，楼盘里各种各样的东西，不知道该重点看哪些，记下哪些。事实上需要知道的*网上都可以查得到，而且我们公司房地产*研究很强大，可以查到各个楼盘的销售情况（不过有一定的滞后性）。踩盘一定要带着很强的目的性的。       　　策划经理带我的时候，踩盘就是要看项目的*、现场的包装、小区的设计和产品的细节，这些都是要到项目现场去亲自看才知道的，思考为什么他们是这个定价，项目是不是受市场欢迎，消费者主要来自哪里，不过要求是比较感性的，市场情况知道一些就可以。       篇五：房地产工作计划书         今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，“XX”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好“一个中心”、搞好“两个建立”、做到“三个调整”、进行“四个充实”、着力“五个推行”。其工作计划如下：         一、   以XX项目建设为中心，切实完成营销任务         XX项目，是省、市重点工程。市委、市*对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸；我们只能前进，而不能停滞甚或后退。因此，公司计划：         （一）   确保一季度XX工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。         XX第一期工程占地面积为60亩，总投资1.6亿元，建筑面积12.6万平方米。建筑物为XX商业广场裙楼、XX大厦裙楼和一栋物流仓库。         1、土地征拆工作。         春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体*作。工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。            2、工程合同及开工。         元月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同；确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外，工程部应加强工程合同、各类*的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案*。         3、报建工作。         工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计；二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。         4、工程质量。         XX项目是省、市重点工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将XX项目建成为省优工程。         5、预决算工作。         工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增*程量和无据结算。不得超预算支付工程款。                  （二）   切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节         公司确定的二00六年**商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。         ·市场工作计划书   ·教学工作计划书   ·会计工作计划书   ·招商工作计划书         ·服装店工作计划书   ·项目计划书   ·企业计划书   ·培训计划书   ·创业计划书模板         1、实行置业任务分解，确保策划代理合同兑现。         2006年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按XX所签协议书，该任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划代理公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。         2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销         新的一年，公司在2005年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，XX应在广告类种、*统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。         3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制         策划代理公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作*体。新的一年，公司将充分运用此部分*。策划代理公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。         4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能         拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证XX项目建设资金的及时到位。            （三）全面启动招商程序，注重成效开展工作         招商工作是XX建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。         1、结合**市场现状，制订可行的招商政策         按照公司与策划代理公司所签合同规定，XX应于去年*《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划代理公司编制*。   为综合**市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。            2、组建招商队伍，良性循环运作         从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。         3、明确招商任务，打好运营基础               XX项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总代理商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应*马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总代理商、**商业代理机构等任务为300家。由策划代理公司与招商部共同承担。         4、做好物流营运准备，合理有效适时投入         **物流不同于传统**商业，它要求**物流企业不单在**交易平台的搭建、运输配送能力的提高、**物流体系的配置上有别于传统**，更主要的是在*功能的交换适时快捷方面完全实行*化管理。因此，新的年度，公司将与市物流研究所进行合作，签订合作协议并按合同协议履行职责。为使公司营运走向市场化，公司拟成立物流部，拟制定XX**物流系统的营运方案，确定设施、设备构成因素，运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行。            二、   以品牌打造为长远目标，逐步完成两个建立         “XX”品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立集团公司、建立现代企业管理体系上下功夫，逐步把公司建成为大型的民营企业集团。         1、注册成立企业集团，不断扩大公司规模         2006年，公司在能满足注册资金要求的前提下，将注册成立“XX集团公司”。同时，将*注册或变更所辖子公司名称，即：XX有限公司（已成立）XX有限责任公司（待更名）XX物业管理有限公司（已成立）XX房地产开发有限公司（已成立）XX大酒店管理有限公司（待成立）XX集团及所辖子公司筹建人员（均为兼职）和分设机构情况如下：         ①   XX集团：XX、XX、XX、X、财务总监（待定）、XX集团公司设：办公室、人力*部、财务部、企业管理部、企业策划部、工程部               ②XX**有限公司：XX、XX、XX         ③XX**物流中心：XX、XX、XX         ④XX房地产开发有限公司：XX、XX、XX         ⑤XX物业管理有限公司：XX、XX、XX         ⑥XX大酒店管理有限公司：XX、XX、其他人员待定         公司的设想是在集团公司的统一领导下，各子公司实行*核算，*完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。         2、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗         现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据*有关规范、条例等，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成XX特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。            三、以XX发展为历史契机，加快内部“三个调整”         XX的发展是历史的使命，也是市场的要求，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使XX集团傲立于**之林。         1、人员调整         人员调整工作已经铺开，公司遵循的原则是“人尽其才，才尽其用”。最大限度地发挥员工的创新能力，充分肯定员工的务实精神。         2、机构调整         机构调整目前主要指XX有限公司内部机构的调整。目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、营销部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着XX项目进入建设施工阶段，拟增设人力*部、物流部、企业策划部等部门共同成为集团公司的基础。XX房地产、XX**商业公司、XX物流中心、XX物业管理四个*法人公司进入筹备期，明年正式*营运。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。         3、例会制调整         2005年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：         一是例会时间。在每星期六的上午进行。         二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、副总经理、总工程师主持。            三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。         四是以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础         XX的企业精神“三生万物，以人为本；和合求实，科学求真”决定了XX品牌的打造，XX集团的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。         1、充实基础工作，改善经营环境         公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督，公司在新的年度由办公室承办编制《XX工作动态》，每半个月一期。            2、充实各类人才，改善员工结构         企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。2006年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于XX的各类人才，并相应建立XX专业人才库，以满足XX集团公司各岗位的需要。         3、充实企业文化，改善人文精神         企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，XX策划代理公司在进行营销策划的同时，对于XX文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是XX品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，XX文化的形成、升华、扬弃应围绕XX企业精神做文章，形成内涵丰富的XX企业文化。

背景分析               就整个房地产行业来说,尾房销售一直是所有房开商以及代理商的一个大难题,房地产行业的焦点之一.               所谓”尾房”一般指楼盘的销售率达到70%左右时,对所剩单位的称谓.   从发展商的角度来说，已售的与这些尾盘手心手背都是*，自己用心血开发经营出来怎忍心舍弃。从代理商的角度来说，往往称之为鸡肋，食之无味，弃之可惜。目前，贵阳康居房地产开发有限公司代理的三处：世纪园，长冲小区区，玉田坝共计约１５１套住房和营业房处于长期滞闲状态。大部分是１２０平方米以上的大户型，单价和总价均较高。针对销售的有限营销费用，不能进行大量的，轰炸性的广告宣传，沉淀了开发商的目标利润，如何改变目前的状态，使这些楼房尽快销售出去，实现发展商的资金回笼，这就需要我们对三处进行重新调研，进一步市场*细分，，明确产品特性，把握住客层与产品的矛盾点，研究分析各方面的关系和状况，制定一套极具针对性的销售方案来。二，现状分析                     从我们对世纪园，长冲小区，玉田坝三处的实地考察和大量的*分析研究，以较科学客观的角度找出三处的实际缺陷和存在问题的原因所在，下面一一进行分述三，策略确立               经过对上述三处的问题研究发现，只有以整合性的推广销售为前提和保证将三处尾盘集中进行有机的联系销售，节约*，发挥整合宣传渠道的优势，再以个案差异性重新进行*，以个体客户为个案，细化实地销售方式，主动出击，只有这样，才能找寻到一种全新的视角和渠道，最终打出一条缺口，实现期望的良好销售业绩！   以梯度价格的述求为中心               以现场立体销售方式为主

@石灰岩 回答得已是详尽精妙了，我支持这位*们的全部观点，客户*在哪里，营销就在哪里，至于手法形式，因地制宜。@石灰岩 同学已经是实战高手了，请题主和他做朋友。我用另一个角度说说，存在即合理，一个客户居然能已经接到过近十家同行的电话营销，也恰恰说明此行业普遍采用的营销方式，背后的原因无非是大部分人没有更好的模式，或者说，没有更好的代价。不要太在意表面现象，受众抵触的态度太正常了，即便你是头一个给客户打电话的推销员，你遭遇的不耐也是应该，这就是电话营销赢得的“弊”，而你又不是尝不到它的“利”。所以你焦虑的不该是客户的*态度，而是客户的正面期许，何不努力深入沟通一两个，问问什么形式是他们勉强能够接受的，而他们就业务本身，又最在意什么？这是一种经营的心态问题。做好了，才能在长期坚持的具体营销*作中持续受益。同时也少走弯路。更高水平的模式创新，需要题主自己的综合能力提升，到时候能力到了，你自然会才思泉涌。