怎么进行土地租赁权评估

土地租赁权评估方法如下： 1、估价依据：          　　租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。          　　2、价值标准：          　　租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。    　　3、估价方法：          　　（1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。          　　4、注意事项：（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意*对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

土地承包经营权租赁合同      甲方（出租方）：   乙方（承租方）：      根据《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》的有关规定，石集乡**（甲方），将            村的流转地租赁给乙方，经甲乙双方协商同意，达成如下条款：      一、土地承包经营权出租的期限和起止日期      土地承包经营权出租期限为 15年，从            年         月         日起，至            年      月         日止。超过第二*土地承包期限，出现新问题，由甲乙双方协商解决。      二、出租土地的地界、面积、用途      本合同租赁土地为                           土地      ：东至                  为界，南至            为界、西至         为界，北至         为界。      总面积为               亩，其中：稻麦两熟田                  亩，复垦田            亩。面积以实际丈量为准（除实际使用的沟渠路埂）。主要用于粮食和*等新品种现代高效农业生产。      三、土地租赁费用及支付方式、时间      土地租赁费800元/亩（乡*另奖励*众50元/亩），前三年按800元/亩，以后每年按10%递增。如果出现全县土地流转价格大幅上涨，双方本着真诚合作的态度，土地流转价格另行商议。      四、土地交付时间      甲方在         年            月         日前将土地种植经营权移交乙方。      五、甲方的权利和义务   1、权利：      （1）按照合同规定收取土地出租费，按照合同规定的期限收回出租的土地。    租赁合同 租赁合同格式   租赁合同注意事项   住房租赁合同   厂房出租合同 （2）乙方有下列情况之一者，甲方有权单方解除合同。①不按合同规定用途使用土地的；②不按时交纳土地租赁费的。      2、义务      （1）及时提供出租土地，协助乙方按合同行使土地经营权，帮助解决或调整用路、用水、用电等单面的纠纷。并必须督促相关部门保证乙方及时排灌不给生产造成损失。不得干预乙方正常的生产经营合同。      （2）现有本宗土地上的树木及附作物必须在            年   月   日前伐清，未伐请树木按每年每棵20元补给乙方，从土地承包费中扣除。仅允许保留水泥路两边的树木。      （3）现有本宗土地上的坟墓爆出原状不允许增高加大。以后若需在本宗土地上埋新坟，必需事前，经甲方与乙方协商一致后实施，并且一份不能占两个台面，每座坟墓按0.015亩面积扣除土地租金。      （4）帮助乙方争取*、省农业项目资金。   （5）在承包期间，应加强对土地承包区域的治安防范管理，发生偷窃哄抢等时事件，接到乙方报案后，甲方及时派员处理。以维护承包方的合法权益。      六、乙方的权利和义务   1、权利：      （1）在承包期间自主经营、自担风险、自负盈亏，拥有相关的生产经营权、产品处臵权、收益权。      （2）合同期内该土地被依法征用、占用的，有权依法获得合理补偿.      （3）在合同期内乙方根据需要可以建造仓库、水泥晒场、工房等必要的生产、生活设施等，建筑的固定资产产权归乙方所有。合同期满后，乙方无偿交给甲方使用。    （4）承包期内甲方许可乙方在不改变地貌的前提下，对田间水利工程进行疏通改造。      （5）乙方必须在承包土地上种植稻麦，有示范效应的新品种，水稻必须实行机插秧，田间建筑配套要齐全，土地必须统一平整形成高标准田块。      2、义务：      （1）在*法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营有关活动，按照合同规定按时足额交纳土地承包费和水电费，其他的税费与乙方无关。所有涉农补贴归甲方所有，水电费、农业保险由乙方承担。对出租土地不得擅自改变用途，不得抛荒，对出租的土地进行有效保护。      （2）乙方在承包期内必须加强区域内的渠道、道路的维修、改造、管理，承包区内的路、渠由乙方管理使用。      （3）种植用工，原则上使用当地农民（可以由甲方帮助组织劳动力合作社进行运作）。      七、其他约定事项      1.合同期满后，按照*政策、根据市场行情，重新商定租赁费标准，乙方有优先续承租权。      2.合同期未满，因其他因素造成合同不能继续履行时，承包区内的建筑物、田间设施等经估价后甲方补偿给乙方。      3.乙方的注册资金不低于500万美元。   八、违约责任      1.合同生效后，甲、乙双方在不违反本合同的前提下，任何一方不得单方面解除、变更合同条款，否则违约方赔偿对方一年双倍的承包金，计150万元。      2．乙方不按合同约定交纳承包金，视为违约甲方有权解除合同，并要求乙方及时清理田间物资，逾期不清理完毕的视为乙方自动放弃，甲方有权处理，同时收回土地承包权。      九、遇*建设开发征用土地，合同双方必须无条件服 从。      因履行合同发生纠纷，先由甲乙双方协商解决，协商不成，由乡**农村承包合同管理委员会调解，不同意调解或调解达不成协议，可向县农村承包合同仲裁委员会申请仲裁，也可直接向*法院提起诉讼。      十、本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见后，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。      本合同一式三份，甲、乙各一份，乡农村土地管理部门备案一份。自甲、乙双方签字盖章后生效。            甲                  方（盖章）：   法定代表人（签章）：         乙                  方（签章）：                                                                     签约时间：                  年      月      日                                                            签字地点：

一般要注意以下几点，1、租赁时间，2、租赁期内是否有权转或出租，3、是否有押金，押金莫样退还，4、房屋在你合同期内，如果要拆迁，莫样赔偿你的损失。5、发现房屋有质量问题，房东是否要维修。你在看看有什么你那特需的要求。

租赁单位_____ 经过租赁经营指导小组和答辩委员会的答辩审查，___(以下简称甲方)决定将____租赁给___(以下简称乙方)个人经营，经甲乙双方协商签订合同如下:       1.租赁期为__年，即自____年__月__日起，至____年__月__日止。       2.自本合同生效之日起，乙方为_____厂长，具有法人代表资格。       3.乙方需请两名保证人，共同以个人财产作为抵押，其中乙方为____元，保证人共为2258元。乙方及保证人用以抵押的个人财产经甲方和公证处共同调查并登记造册后，在租赁期内不得转移或变卖。       4.乙方的权利和义务:       (1)对_____拥有完全的生产经营自主权，包括机构设置、人员配备、行政干部任免、规章制度的制定，以及分配形式、生产经营方式的确定等。       (2)依法有权从事多种经营并决定其经营方向。       (3)有权按照有关政策和规定对职工进行表彰、奖励和处分、辞退等奖惩处理。       (4)有权按政策规定招收租赁期内有关的临时合同工。       (5)必须认真贯彻执行*和*的各项方针、政策、法令和法规;接受主管部门的领导和综合部门的指导、监督;自觉接受企业*组织和职代会的监督，保证职工的主人翁地位和合法权益;定期向职代会汇报工作，听取职工的意见和建议。       (6)对企业的财产、必须进行社会保险;要按*规定标准提取折旧基金和大修理基金，维修和更新设备、房产。合同履行期满，要按固定资产清单如数返还，并保证设备完好率达到____%以上。       (7)按规定交纳个人所得税。       5.甲方权利和义务;       (1)甲方有权对乙方的工作进行监督和检查。       (2)甲方应积极支持乙方行使正当职权，帮助、指导乙方依法管理和经营企业。       6.租赁经营的分配:       (1)_______应照章纳税，并按规定缴纳能源交通基金。       (2)乙方应向甲方缴纳基数租金____元，当____钢球厂年实现利润大于租赁的基数利润时，以下形式确定数额缴纳租金:基数利润×利率=基数租金_____×_____=_____元                                  租赁年度实现利润       租金=基数租金=-----------                                     租赁基数利润       当_____年实现利润小于租赁基数利润时，按规定的基数租金1100元缴纳，不足部分由承租人和保证人用个人资产抵补。       (3)甲方收到租金后，应按有关规定全部返给____作为企业留利。       (4)乙方对本企业的留利必须合理使用，百分之四十作为企业发展基金，百分之六十作为福利基金。       (5)______的盈利，按规定交纳所得税后，按税后利润提____%作为乙方个人收入，乙方从租赁收入中除按规定向甲方交纳租金外，每年应提留___%作为风险基金;乙方每年从个人收入中扣除租金、风险基金后，其余全部为自己个人所得，对保证人的获利额，由乙方与保证人议定并从乙方个人所得中分给。       (6)租赁期间停发乙方的工资和奖金(保留原工资级别，如遇调整工资，可按规定给予调整级，但不发薪金)乙方可按每月预支生活费用，数额可略高于其原来工资和资金之和，但最高不得超过原工资和与奖金之和的二倍。       (7)乙方提留的风险基金应存入______，并按银行存款利率计息，存入企业期间可用于生产经营，租赁期满或解除合同后由乙方全部(含利息)提走。       (8)_____的租赁年度实现利润，除按规定交纳所得税、租金及支付乙方个人收入外，其余部分为企业留利基金，核定____基数留利基金为______万元，租赁期间企业留利基金应逐年增长，如达不到基数留利基金____万元时，乙方应用私人财产赔偿减少额的____%。       7.甲乙双方对_____要遵守如下经济政策:       (1)按集体企业管理，并按集体企业征收工商所得税和奖金税。       (2)以企业_____年工资总额____万元，产品销售收入____万元(即百元销售收入的工资含量____元)为基数，各租赁年内职工工资总额随销售收入的增减而浮动，只要人均利润、上交利税和劳动生产率增长幅度高于工资增长幅度，允许职工工资(含奖金，计件超额工资)据实列支，计入成本，因*统一调整职工工资而需增加的工资总额另行增补。       (3)用自有资金进行技术改造，项目投产后的新增利润一年内由企业留用，经财税部门批准还可适当延长留用期;用贷款进行技术改造，允许用新增利润税前还款，还贷后，企业可按核定的比例提留福利基金。将自有资金与贷款合并使用所获得的新增利润，按自有资金所占比例提留给企业，继续用于技术改造。       (4)以前年度应该归还的技术贷款，在租赁期内逐年归还，因归还技术贷款而减少的利润允许提取福利基金，由于归贷而减少的利润均不影响乙方的提成基数，其资金来源应由增提的福利基金支付。       (5)因生产经营需要对房屋进行改造，只要投资额和面积没有超过*有关规定，免征建筑税。       (6)乙方除交纳租金外，不再交纳承包费。       8.违约责任:      (1)由于甲方非法干预对乙方造成的损失，应由甲方负责。       (2)乙方若不能按本合同规定如期如数缴纳租金，其不足部分由乙方和保证人用个人的抵押财产抵补。抵补原则为:①先乙方后保证人;②据低补数额需要，对保证人按登记财产赔尽为止;③要保证乙方个人及家庭必需的生活费;④抵补不够部分由乙方同甲方签订债务合同，经公证处公证生效。       9.合同的变更或解除:       (1)甲乙双方无正当理由均不得随意要求变更或解除合同。       (2)因*政策的变化或自然灾害的影响，致使租赁经营无法按本合同规定执行时，甲乙双方均有权要求变更或解除合同。       (3)因乙方违反合同规定或其它原因损害了甲方的利益，或因甲方违反合同规定，严重干扰乙方生产经营自主权，致使乙方无法自主经营，合法收入得不到保证，甲乙任何一方均可要求解除合同。       (4)如乙方发生意外而无力执行合同时，甲方有权要求终止合同。       (5)本合同的变更或解除应由甲乙双方协商达成书面协议。并经公证处认可方为有效。若双方达不成协议，经公证处调解无效时，任何一方均可向法院起诉，由法院依法判决。       10.本合同需由甲乙双方及保证人签字，并需经公证处公证后方可生效。       11.本合同公证费用由_____支付。       12.本合同未尽事宜，由双方随时协商解决。       13.本合同正本六份，甲乙双方及保证人和公证处各一份;副本九份，报市经委、市体改委、市财政局、市税务局、市审计局、市劳动局、市工商银行、_____区税务局、人行____办各一份备案。       甲方:_______             甲方代表人:______       乙方:_______       保证人:______                                                    ____年__月__日

一、合同格式：                  甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。 　　第一条　转让土地基本情况 　　1．土地座落位置：_____________________________________________ 　　2．土地使用权面积：___________________________________________ 　　3．已批准的容积率为：_________________________________________ 　　4．已批准的建筑面积：__________________（其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。） 　　5．土地规划用途：_____________________________________________ 　　6．土地使用期限：_____________________________________________ 　　7．土地现状：_________________________________________________ 　　8．国有土地使用证号：_________________________________________ 　　9．国有土地使用权出让合同书号：_______________________________ 　　10．地号：____________________________________________________ 　　第二条　土地项目开发权状况 　　1．甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；

对房屋租赁合同效力认定问题   出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：   　　1、审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。   　　2、审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：   　　(一)未依法取得房屋所有权证的;　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;　　(四)权属有争议的;　　(五)属于违法建筑的;　　(六)不符合安全标准的;　　(七)已抵押，未经抵押权人同意的;　　(八)不符合*、环保、卫生等主管部门有关规定的;　　(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。