深圳存量房成交量怎么样？

去年7月深圳实行二手住宅按评估价征税之后，二手住宅交易量大降，随后引发深圳二手中介门店的关门潮，二手住宅的价格也随之松动。不过，随着今年上半年楼市成交的回暖，深圳二手住宅的成交量也出现反弹，截至7月深圳二手房的成交量已经恢复至二手住宅交易新规*前的水平。 实际上，目前深圳二手住宅按评估价征税的执行力度并没有当初业内人士想象的那样严格。有深圳二手中介人士对中国证券报记者介绍，一般住宅的评估价为市场价格的7成左右，并且深圳目前还有大量在业主手中满5年的二手住宅，这部分住宅的交易受按评估价征税的影响不大。与住宅相比，二手商业地产的价格更为复杂，相邻街区的两个商铺的单价可能相差数倍，这意味存量非住宅类房产参考价格的制定可能并不简单。 此*调控实施以来，由于没有纳入限购和限贷范围，商业地产成为楼市炒家追逐的热点，商铺写字楼的价格节节攀升，新的泡沫也开始滋生。上海市的银监部门已经*规定在贷款环节对商业地产的投资进行限制，此次深圳在商业地产的交易环节进行调控，表明商业地产已经引起了监管部门的注意。 深圳知名房地产专家王海滨表示，对存量商业地产交易按参考价格征税，即使不能立即抑制过热的商业炒作，至少能提供一种心理预期。“对之前征税漏洞的修正实际上是对市场化调控手段的确认，这是一种比行政手段更为常态化的调控方式。增加交易成本的目的是不让炒房客获利，是房地产的使用属

存量土地短期内形成商品房供给同样比较困难。一是开发商刻意长期闲置囤积的土地并不多。2004年之前土地出让的成本比较低，闲置项目具有相当大的获利空间，坚持捂地的项目可能有一些。但是，经过2005年以来的调控，有资金和风险承受能力的闲置项目就大量减少。二是烂尾楼也大量减少。在一线城市市中心一般是“钱找项目”，各种基金、投资银行在社会经济和房地产发展的长期利好条件下，热购楼宇，开发商被“套牢”的可能性非常小。三是开发环节的延迟。一般来说，已经出让的存量土地要形成竣工商品房要经过约180个图章审批。正常情况下这个过程要2到3年时间，但开发过程难免有某个环节遇到阻碍。四是动迁的延迟，随着动迁成本逐年提高，*为缓解动迁矛盾而控制动迁节奏，使动迁的周期越来越长。五是*的土地储备，生地出让促使开发商追求经济利益，造成动迁矛盾。把生地开发成熟地出让，这个过程比较漫长。六是根据“双增双减”调整规划，提升城市环境，使原来的可建面积重新规划减少。可见存量土地转入住房供应也不是一件易事。 增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。美国的房地产市场有80%是二手房交易，新建住房非常少。中国的开发商开发的住房，要满足大部分需求，而在美国只需要满足20%的需求。一个成熟的房地产市场，最重要的标志就是二手房交易的比例占多数。中国有一些居民拥有二套以上住房，并且一些投资者是投资房价增值，而不是投资出租。 “经济发展和城市化水平到一定阶段后，人均拥有的住宅面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐改变为以更新、改造和保护为主，一手房销售下降，交易便集中到存量房市场。”链家地产副总经理金育松认为，部分城市住房一级市场的快速发展已经使城镇居民的整体居住水平从生存型进入到发展型，部分进入享受型。根据发达*的发展经验，当住房存量满足基本生活需要时，资金主要投向旧住房的改造，即表现为存量型的发展。因此短期内各城市的存量房市场将有望逐渐取代新房地位，成为市场主要交易对象。