怎么申报土地增值税

房地产企业以开发项目取得的土地使用权   ，在房屋未销售之前，是不用缴纳土地增值税的，只有等房屋预售时，就需按照有关规定要按房屋预收款*（1.5-3%）计缴预缴土地增值税。等房屋销售达到85%以上的情况下，房地产企业与税局就要进入该项目土地增值税的清算工作。计税依据:   土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。   具体计算增值税对应的税率计算土地增值税如下：档次   级   距   税率   速算扣除系数   税额计算公式   1   增值额未超过扣除项目金额50%的部分   30%   0   增值额30%2   增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分   40%   5%   增值额   40%-扣除项目金额5%   3   增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分   50%   15%   增值额50%-扣除项目金额15%   4   增值额超过扣除项目金额200%的部分   60%   35%   增值额60%-扣除项目金额35%

是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。 此税在每季度的10号之前缴纳。计算方法：土地面积*土地类别单价是一年的税额。土地类别分城镇土地使用税的税率 城镇土地使用税税率      城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：      （一）大城市1.5元至30元；      （二）中等城市1.2元至24元；      （三）小城市0.9元至18元；      （四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。      大、中、小城市以*部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市；人口在20万至50万之间者为中等城市；人口在20万以下者为小城市。城镇土地使用税税率表： 城镇土地使用税税率表    级别   人口（人）   每平方米税额（元）    大城市   50万以上   1.5～30    中等城市   20万～50万   1.2～24    小城市   20万以下   0.9～18    县城、建制镇、工矿区         0.6～12 各省、自治区、直辖市**可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

城镇土地使用税和房产税应该同时申报，一般有两种情况，一种是按月征收（期后15天）一种是按半年征税（4月15日之前和10月15日之前一年分两次交纳） 土地使用税在交纳时，应根据你所在的区域土地价款，然后根据你土地面积相乘就是全年的土地税款，除以12个月，就是你每个月的土地使用税价款！ 从2009年1月1日起启用新的城镇土地使用税网上申报系统，新的土地使用税网上申报增加了土地税源登记模块，纳税人必须在如实进行土地税源登记后，方可进入土地使用税申报纳税界面。土地使用税申报注意事项：1、纳税人有多宗土地的，按照土地的不同座落地点分别向坐落地主管地方税务机关申报缴纳土地使用税。2、土地使用税按年征收、分季申报缴纳，纳税人应按季申报缴纳土地使用税。

城镇土地使用税和房产税应该同时申报，一般有两种情况，一种是按月征收（期后15天）一种是按半年征税（4月15日之前和10月15日之前一年分两次交纳） 土地使用税在交纳时，应根据你所在的区域土地价款，然后根据你土地面积相乘就是全年的土地税款，除以12个月，就是你每个月的土地使用税价款！ 从2009年1月1日起启用新的城镇土地使用税网上申报系统，新的土地使用税网上申报增加了土地税源登记模块，纳税人必须在如实进行土地税源登记后，方可进入土地使用税申报纳税界面。土地使用税申报注意事项：1、纳税人有多宗土地的，按照土地的不同座落地点分别向坐落地主管地方税务机关申报缴纳土地使用税。2、土地使用税按年征收、分季申报缴纳，纳税人应按季申报缴纳土地使用税。

目前我国大城市商品房过高的原因很复杂，其中税费比重大是一个重要原因。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高，税负重；二是其有筹划的余地，做好了可以节省不少税金支出，使房价降下来，提高市场竞争力。    　　土地增值税税法对不同的建房方式进行了一系列界定，并规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税，纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果是很明显的。    建房方式筹划法    　　第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式，这种方式是指房地产开发公司代客户进*地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。另一种建房方式便是合作建房方式。我国税法规定，对于一方出土，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。    收入分散筹划法    　　在确定土地增值税税率时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值率。在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要。因为，在累进税制下，收入的增长，预示着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增长率适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升，因而分散收入有着很强的现实意义。如何使得收入分散合理合法，是这个方法的关键。一般常见方法是将可分开单独处理部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。 适当增值筹划法    　　土地增值税税法规定：纳税人建造普通标准住宅*，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。按此原则，纳税人建造住宅*的，应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。 成本费用筹划法    　　土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额，作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本费用的大小会严重地影响纳税人应纳税额的大小，即房地产开发成本越高，增值率越小，适用税率档次越低，应纳税额越小，反之，应纳税额越大。如果纳税人能最大限度地扩大费用列支比例，则肯定会节省很多税款。 利息支出筹划法    　　房地产开发企业在进*地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影响。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定，财务费用中的利息支出，有两种扣除方法，第一种：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。第二种：如不能提供金融机构证明的，只能以其他开发费用一起在土地出让金和开发成本之和的10%以内扣除，基于以上两种规定，借款金额较大的房企，应采用第一种方法可多扣利息，反之，则采用第二种方法。   适当捐赠筹划法    　　房地产的赠与是指房地产的原产权所有人和依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为。对于这种赠与行为，很多*都开征了赠与税。我国目前还没有开征这种税，也不对之征收增值税。因为按课征土地增值税的三条标准，赠与人捐赠房产是无偿转让，并没有取得收入，因此，不用缴纳土地增值税。但此捐赠有一定条件限制

不需要申报，装修只要到物业那边填下装修许可证就行了。