业主被盗物业责任吗？

本报讯住宅小区发生安全事故，物业服务企业只承担合同有约定的法律责任。昨天，市三届*常委会第十次会议对《重庆市物业管理条例（草案）》三次审议稿进行了审议。三次审议稿规定，物业服务企业是协助做好物业管理区域内的安全防范。 　　特殊安保需求可另行约定 　　在三次审议稿中，对于住宅小区发生安全事故，物业服务企业责任划分，草案规定，物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。 　　草案规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，物业服务企业应当依法承担相应的法律责任。这也就是说，小区发生的安全事故，如业主家盗窃，物业服务企业只承担有限的法律责任。 　　草案规定，业主对自身和家人的人身、财产安全有特殊保护要求的，可与物业服务企业另行约定。 　　此外，业主、使用人将住宅改为经营性用房，如做生意、开店等，必须按规定向城乡规划部门申请。 　　水电代收手续费不由业主付 　　三次审议稿规定，物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位委托，帮忙代收有关费用，其代收手续费，可以根据物业服务企业与专业单位的

尤其是在发生失窃后，双方关于责任承担问题常常争执不休。小区内业主财产被盗，会有多种原因，物业公司是否要承担责任，首先要明白二者之间的关系及物业管理的职责内容。 一、对物业管理的理解 依据《物业管理条例》（以下简称条例）第2条规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从本条可以明确以下两点内容：首先，物业公司同业主之间是平等主体，处于平等的法律地位，是物业服务合同关系。物业管理的具体内容，均应有物业企业同业主进行约定，同样，物业安全管理的职责与范围，如：具体安全防范的内容与范围是什么？什么情况下应承担责任？应承担什么责任等等，应由双方在合同中明确划分，界定责任；其次，按照建筑物区分所有权理论，物业分为共有和专有两部分，而物业管理主要进行的是物业共有部位的管理，专有部分除合同另有约定外，由产权人（业主）自行负责管理。 二、安全管理是“防范”不是“保障” 依据条例第４７条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，本条首先明确了物业企业是“协助”进行安全防范管理，说明他不是主要的责任人，处于次要地位；二是物业“保安”的工作是安全“防范”服务，而绝不能理解为安全“保障”服务或“保镖”服务，物业企业既无安全保障的法定义务，也无安全保障的现实能力。物业管理只能降低物业范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业范围内的犯罪现象。 三、物业管理合同有别与车辆保管合同 物业管理合同与车辆保管合同是两种不*质的合同关系，物业管理合同并不自然包含车辆保管合同。业主不能认为只要交纳了物业服务费，物业企业就应当承担保管自己车辆或财产丢失的责任，因为物业公司工作人员并没有实际控制业主车辆，不符合保管合同的具体特征（举例：如果张三将邻居李四家地下室打开，将李四的电动车推入自己地下室，张三未被查获，那么李四以车辆被盗为由向物业投诉，物业公司是否就应当向李四赔偿一辆电动车？）。当然，如果物业公司另行同业主签订保管合同，业主将车辆交付物业公司保管，物业公司实际收取保管费，而后出现车辆丢失损毁的，物业公司就必须承担保管不善的责任。 四、物业公司不是保险公司 按照条例规定，物业企业从事日常性服务管理一般包括物业区域内的环境绿化、清扫保洁、公共维修、消防管理、装修管理、秩序维护等等。物业企业既不是不是保险公司，也不是*机关。试想，一旦发生了失窃就要求物业公司承担赔偿责任，其等同于向保险公司投保了家庭财产保险，相对于收取微薄的物业管理费的物业企业来说并不公平；退一步说，如果要承担责任的话，也应该是*机关，因为打击犯罪是*机关的主要职责，物业企业作为纳税人承担了*机关的各种费用，社会治安不好，*机关也有不可推卸的责任。 五、物业管理不能包治百病 由于物业管理属新兴的朝阳行业，发展历史不是很长，部分业主理解为只要交纳了物业服务费，就可以高枕无忧了，物业公司对自己的财产应确保不受损害，并负有保障义务，出了事物业公司自然难逃干系。这种观念其实是没有正确认识和了解物业管理，而无限止扩大了物业安全管理范围，对物业管理期盼值过高。物业管理不能包治百病，尽心尽力有时并不等于绝对满意。 六、物业服务提供质价相符 物业管理公司作为企业，也需要生存和发展，既要考虑社会效益，也要考虑经济效益。受物业档次影响，豪华别墅区或高档商品房的物业管理费标准相应偏高，智能化安防等硬件设施配备相对比普通住宅区要好的多，安防系统完善，硬件安全系数高，*人员素质高。由于物业服务费是同物业公司提供的物业服务相对成正比的，因此，物业公司只能根据所管物业收费标准来确定物业安全管理方案，合理配置安防人员，为业主提供质价相符的安防服务。 七、随意欠费导致恶性循环 安全防范工作的好坏还取决于物业管理费的收取情况，如果物管费本身*较低，业主缺乏对物业管理的理解和支持，动不动找各种理由拖交、拒交管理费，无疑会影响到物业公司正常运营，进而导致工作热情不高、服务质量下降、人员数量减少等等，影响到安全防范工作的开展；随即又会引发更多业主的不满，拒缴物业管理费，直接导致恶性循环发生，使物业公司无法正常开展服务管理下去，而导致小区瘫痪，最终使全体业主成为受害人。

　这要看房子是整体出租还是合租。如果整体出租那面应该是租户全责，门锁随然是房主提供但租户有权更换。如果是和房主合租那面就是双方的责任谁也脱不了关系。主要看双方协商的结果。

为加强、（以下行称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益，   保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。 一、业主的权利、义务 业主是指房地产所有权人。 （一）权利   折叠 1．依法享有所拥有物业的各项权利； 2．依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所（地）的权利； 3．有权按有关规定进行室内装饰装修； 4．有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮，但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外； 5．有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织修缮； 6．有权参加业主大会，并拥有对本物业。重大管理决策的表决权； 7．有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询，并得到答复； 8．有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支账目； 9．有权对物业管理工作提出建议、意见或批评 10．有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议； 11．有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不予配合的，可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护，按规定分摊费用。

业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。业主公约的法   律依据主要是《民法通则》及建设部1989年第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》。

如果物业和业主是合同关系的话，那么物业就是一个纯粹的服务机构了（因为业主应该不会花钱请人来管理自己吧），那么有时候这个物业说你不交物业费我就给你断水断电，这合法吗？？物业不能停水，要是有人不交物业费怎么办？按合同法吗？可是这个时候物业和某个业主是没有合同关系的，合同主体是物业和业主大会啊？？ 第三个，这个物业和业主既然是合同关系，也就是服务关系，为什么我们这个小区的车位要从物业买呢，应该这个车位本来就是业主的啊，物业只不过是个服务机构，使用车位为什么要交钱呢？？ 第四个，这个物业费交上之后一般可以享受到什么服务呢，为什么有的时候家里电线坏了让物业给修修还要花钱啊， 第五个，物业是服务机构话，像电梯这样的东西坏了，物业有义务给修吗？？这个费用是业主出还是物业出啊。