国家宏观调控房价有用吗

近几年，由于房地产开发企业依赖大量银行资金和低成本土地的支撑，形成了过度扩张和过剩的局面，出现了商品房空置面积大量存在与房价较快上升相矛盾的情况。加之2004年初，*紧缩和规范对房地产开发企业的贷款和土地供给，房地产开发贷款和土地购置面积下降引发了房地产市场供需矛盾，拉动房价更快上涨。房价有区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。                     更重要的是，*对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。如前所述，当前*采取的宏观调控措施主要有二：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从*的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。希望我的回答对你有帮助，。

供求关系，如果人们对房子的需求大于房子的供给，那么房价就会上涨，放过来就会下跌。而*建设保障房使得居民对商品房的需求减少，从而房产商不得不降低价格增加销售量。

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因为近期的调查*显示，我国百分之70到80的家庭是买不起房子的。这只是一个很小的因素。真正进行调控的原因，我认为是：地产行业在每个*的GDP中占有很大成分，因为地产行业的发展可以拉动不少相关行业的发展，比如钢铁、水泥、家电、家具等等，这些行业又有子行业，所以地产行业在经济体系中是非常重要的，虽然我国是一个人口大国，多住房的需求本身就是刚性的，从这点上来看房价过高很正常，但是其实并不是这样的。当年的*也是这样地产的价格之高是让人瞠目结舌的，但是还是*跌下来，让整个经济一蹶不振。现在我国房地产行业价格的确涨得很高，而我国的居民收入是更本达不到的，这就说明地产行业存在泡沫，为了更好的发展经济，不能等到泡沫到了一个要破灭的时候才去治理，所以现在有泡沫的苗头就要开始调控，所有这些都是为了更好的发展我国的经济。

第一章   *和市场、“看得见的手”与“看不见的手”之间的理性思考    一、亚洲金融危机所引发的对*及其作用的思考    二、“看不见的手”与“看得见的手”的混合调节    三、财政的职能及财政宏观调控跨世纪发展的理性思考    第二章   中国财政宏观调控的制度变迁    一、财政管理体制的改革    二、企业利润分*度改革    三、复式预算制度的建立    四、我国的国债政策    第三章   新世纪财政宏观调控面临的挑战    一、扩大内需与财政宏观调控    二、经济增长方式转型与财政宏观调控    三、知识经济与财政宏观调控    四、可持续发展与财政宏观调控    第四章   财政宏观调控及其体系的发展    一、财政宏观调控的紧迫性及含义    二、财政宏观调控的对象    三、财政宏观调控的目标体系设定    第五章挑战财政宏观调控的基本规范    一、我国财政宏观调控的依据    二、财政宏观调控的特点    三、财政宏观调控的原则    四、财政宏观调控的任务    第六章挑战财政宏观调控的手段及界限    一、财政宏观调控的基本手段    二、财政宏观调控的界限及量度    第七章挑战财政宏观调控管理体系的改革（上）    一、积极推进分税制改革    二、建立规范的*间转移支付制度    三、进一步深化税制改革，加强税收征管    四、配合行政改革和机构精简，加强支出管理    第八章挑战财政宏观调控管理体系的改革（下）    一、兼顾对非公有制经济财源建设的宏观调控    二、加强对区域经济协调发展的宏观调控    三、积极进行“费改税”，增强财政调控实力

　　我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 　　1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 　　时间：1993-1996年 　　房地产现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 　　对策：1993年，国务院*《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”);1994年系列*《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 　　效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 　　问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“*博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。 　　1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 　　时间：1998-2002年 　　现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 　　对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 　　房地产宏观调控(6张) 　　23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的*住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照建设部当时的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数的10%上下，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的甚至占到总人口的95%。1999年中央*开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。 　　效果：随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。 　　问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、*和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”意味着持续多年的“协议出让”在法定意义上被叫停。但这一政策出发点是“从源头上**，降低不合理的房价”，实际*作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。 　　2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业 　　时间：2003-2005年 　　现状：从2003年开始，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行(2.83,0.00,0.00%)金融体系带来了巨大的潜在风险。 　　对策：2003年6月，中国*银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一*房地产牛市启动之后，中央*第一次采取抑制房地产过热的措施。 　　8月*《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指 　　房地产出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。 　　效果：18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件所确立的“新的经济增长点”的升级，也标志着新一*房地产宏观调控正式开始。 　　问题：18号文件没有提出实质性的控制房价和投资过热的措施，倒是把23号文件中有关“经济适用房是住房供应的主体”改为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。”意味着*将“为70-80%以上的家庭提供经济适用房”的政策调整为“多数家庭购买或承租普通商品住房”。该文件对经济适用房的重新定性也为后来个人、组织或*体利用住房改革政策寻租、非法获利埋下了隐患。 　　这两份意见向左的文件相继*，将*既害怕房地产价格和投资增长过快又希望继续拉动经济增长的摇摆不定的矛盾心态展露无遗。而各级*主导的“*热”、日渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中*露出来。 　　2005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求 　　时间：2005-2007年 　　现状：2005年房地产开发虽然继续保持着快速发展的惯性，但增速明显减，然而，房价快速上涨的势头仍然没有改变，以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。 　　对策：为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央*打出调控“组合拳”——2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施(简称“国八条”)，建立*负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称“新国八条”)，对“国八条”进一步细化、延伸。随即，国务院转发由建设部等七部委联合制定的房地产调控*作层面的细化方案。 　　2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整 　　房地产住房供应结构作为调控着力点。随后*的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层*体的住房问题。 　　2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出，从土地管理、规范市场秩序、抑制投机(尤其抑制外商投资房地产)、调整住房结构等多方面全面出击。 　　效果：房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。 　　问题：“国六条”提出的“规范发展经济适用房”方针，将门槛提高至城镇低收入阶层，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，自2003年调控以来，*保障房惠及的人*范围进一步缩小，*将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上看，这一方针的确立势必推动房价上涨。 　　而加快城镇廉租住房制度建设和“限价房”方案的提出曾让人们看到希望，而以后的房价走势却又屡屡让人们失望。 　　2008-2010年：调控反复，GDP是调控指标 　　时间：2008-2010年 　　现状：2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而 　　房地产财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高。 　　对策：2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央*决定不再延长2008年年底*的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)，以完善促进房地产市场健康发展为目标。国务院各部委陆续*调控细节，逐渐废除了2008年的刺激房市政策，再次转向稳定房价。 　　2010年，以稳定房价为主的房地产调控到了关键时刻。4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。 　　效果：由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。 　　问题：虽然期间中央*不断发言说“房价第四季度会下降”，但由于前几次调控*政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足，以至于在房地产市场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹象，房地产迷局仍在变化之中。[1]