保障房项目可研报告谁能给我一份？税收怎么算？

现在全国都一样了。个人和企业出租，都要交房产税7000*0.12=840元;营业税7000*5%=350元;还有小的城建税,教育费附加等。所得税个人和企业出租略有差别，企业按当月实际利润的25%交纳，个人是按7000元减上在交的税费，以及800元的扣除成本和房屋维修费后的净收入的20%交纳。我在深圳待过，和全国一样，房屋出 租税率太高，能章纳税的除了国企外，好像还没在，所以还是看谁能给的更优惠了。

（一）保障房融资改造项目背景 1、保障房融资改造项目基本* 2、承办单位概 3、可行性研究报告编制依据 4、保障房融资改造项目提出的理由与过程   （二）保障房融资改造项目概况 1、拟建保障房融资改造项目 2、建设规模与目标 3、主要建设条件 4、保障房融资改造项目投入总资金及效益情况 5、主要技术经济指标 6、职工安置方案   （三）问题与建议 1、保障房融资改造项目资金来源问题 2、保障房融资改造项目工艺技术获取问题 3、保障房融资改造项目上报问题 二、市场预测   （一）保障房融资的发展背景 1、背景市场分析 2、行业相关利好政策 3、保障房融资的技术背景   （二）保障房融资的市场分析 1、保障房融资行业的成长性分析 2、保障房融资行业主要生产公司   （三）保障房融资的市场预测 1、保障房融资行业的成长性预测分析 2、保障房融资行业竞争趋势 3、保障房融资行业技术发展趋势 4、保障房融资行业生产厂商的生存策略   （四）市场竞争力分析 1、产品市场竞争优劣势 2、营销策略

廉租房是指*以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 第一部分   廉租房项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、廉租房项目概况 (一)项目名称 (二)项目承办单位介绍 (三)项目可行性研究工作承担单位介绍 (四)项目主管部门介绍 (五)项目建设内容、规模、目标 (六)项目建设地点 二、项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括: (一)项目产品市场前景 (二)项目原料供应问题 (三)项目政策保障问题 (四)项目资金保障问题 (五)项目组织保障问题 (六)项目技术保障问题 (七)项目人力保障问题 (八)项目风险控制问题 (九)项目财务效益结论 (十)项目社会效益结论 (十一)项目可行性综合评价 三、主要技术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 四、存在问题及建议 对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 第二部分   廉租房项目建设背景、必要性、可行性 这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 一、廉租房项目建设背景 (一)*产业政策鼓励廉租房行业发展 (二)廉租房市场前景广阔 二、廉租房项目建设必要性 (一)进一步推进我国廉租房行业发展 (二)进一步提升我国廉租房工业技术水平 (三)…… 三、廉租房项目建设可行性 (一)经济可行性 (二)政策可行性 (三)技术可行性 (四)模式可行性 (五)组织和人力*可行性 第三部分   廉租房项目产品市场分析 市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。 一、廉租房项目产品市场调查 (一)廉租房国际市场调查 (二)廉租房国内市场调查 (三)廉租房价格调查 (四)廉租房上游原料市场调查 (五)廉租房下游消费市场调查 (六)廉租房市场竞争调查 二、廉租房市场预测 市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的**，根据市场**分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。 (一)廉租房国际市场预测 (二)廉租房国内市场预测 (三)廉租房价格预测 (四)廉租房上游原料市场预测 (五)廉租房下游消费市场预测 (六)廉租房项目发展前景综述 第四部分   廉租房项目产品规划方案 一、廉租房项目产品产能规划方案 二、廉租房项目产品工艺规划方案 (一)工艺设备选型 (二)工艺说明 (三)工艺流程 三、廉租房项目产品营销规划方案 (一)营销战略规划 (二)营销模式 在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。 1.投资者分成 2.企业自销 3.*部分收购 4.经销人代销及代销人情况分析 (三)促销策略 …… 第五部分   廉租房项目建设地与土建总规 一、廉租房项目建设地 (一)廉租房项目建设地地理位置 (二)廉租房项目建设地自然情况 (三)廉租房项目建设地*情况 (四)廉租房项目建设地经济情况 (五)廉租房项目建设地人口情况 二、廉租房项目土建总规 (一)项目厂址及厂房建设 1.厂址 2.厂房建设内容 3.厂房建设造价 (二)土建规划总平面布置图 (三)场内外运输 1.场外运输量及运输方式 2.场内运输量及运输方式 3.场内运输设施及设备 (四)项目土建及配套工程 1.项目占地 2.项目土建及配套工程内容 (五)项目土建及配套工程造价 (六)项目其他辅助工程 1.供水工程 2.供电工程 3.供暖工程 4.通信工程 5.其他 第六部分   廉租房项目环保、节能与劳动安全方案 在项目建设中，必须贯彻执行*有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出*措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照*现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。 一、廉租房项目环境保护方案 (一)项目环境保护设计依据 (二)项目环境保护措施 (三)项目环境保护评价 二、廉租房项目*利用及能耗分析 (一)项目*利用及能耗标准 (二)项目*利用及能耗分析 三、廉租房项目节能方案 (一)项目节能设计依据 (二)项目节能分析 四、廉租房项目消防方案 (一)项目消防设计依据 (二)项目消防措施 (三)火灾报*系统 (四)灭火系统 (五)消防知识教育 五、廉租房项目劳动安全卫生方案 (一)项目劳动安全设计依据 (二)项目劳动安全保护措施 第七部分   廉租房项目组织计划和人员安排 在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 一、廉租房项目组织计划 (一)组织形式 (二)工作制度 二、廉租房项目劳动定员和人员培训 (一)劳动定员 (二)年总工资和职工年平均工资估算 (三)人员培训及费用估算 第八部分   廉租房项目实施进度安排 项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。 一、廉租房项目实施的各阶段 (一)建立项目实施管理机构 (二)资金筹集安排 (三)技术获得与转让 (四)勘察设计和设备订货 (五)施工准备 (六)施工和生产准备 (七)竣工验收 二、廉租房项目实施进度表 三、廉租房项目实施费用 廉租房是指*以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 (一)建设单位管理费 (二)生产筹备费 (三)生产职工培训费 (四)办公和生活家具购置费 (五)其他应支出的费用 第九部分   廉租房项目财务评价分析 一、廉租房项目总投资估算 二、廉租房项目资金筹措 一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明: (一)资金来源 (二)项目筹资方案 三、廉租房项目投资使用计划 (一)投资使用计划 (二)借款偿还计划 四、项目财务评价说明&财务测算假定 (一)计算依据及相关说明 (二)项目测算基本设定 五、廉租房项目总成本费用估算 (一)直接成本 (二)工资及福利费用 (三)折旧及摊销 (四)工资及福利费用 (五)修理费 (六)财务费用 (七)其他费用 (八)财务费用 (九)总成本费用 六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 (一)销售收入 (二)销售税金及附加 (三)增值税 (四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算 七、损益及利润分配估算 八、现金流估算 (一)项目投资现金流估算 (二)项目资本金现金流估算 第十部分   廉租房项目不确定性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的*多数来自预测和估算。由于*和*的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。 根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。 (一)盈亏平衡分析 (二)敏感性分析 第十一部分   廉租房项目财务效益、经济和社会效益评价 在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明 一、财务评价 财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。 (一)财务净现值 财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。 如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。

　这个要分不同角色来说，一般分为买房和买房，下面一一说明。买方应承担的费用　　1、契税：首房建筑面积90㎡以下，按照房屋实际成交金额的1%计算缴纳;90-144㎡，按照房屋实际成交金额的1.5%计算缴纳;144㎡以上，按照房屋实际成交金额的3%计算缴纳。第二次购房或者以上，不管面积多大，一律按照3%计算缴纳。　　2、营业税：普通住宅房未满5年，按照全额营业税的5.6%计算;普通住宅满5年,建筑面积144㎡以下无营业税,144㎡以上有差额营业税(现在过户价-以前房屋购买价=AA*5.6%=差额营业税)　　4、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳。　　5、产权证印花税：金额为每本5元。　　6、二手中介费用：*规定，按房屋成交价格总额的3%以内计付，通常交易双方各付一半。　　7、二手房经营服务性收费：经营服务性收费分为房地产交易手续费和测绘费，二手房交易经营服务性收费为6元/平方米，买方承担50%收费。　　卖方应付的费用　　1、营业税及附加税：按照房屋成交金额的5.85%计算缴纳。另有规定，凡是入住满一年以上的二手房，户主可到房屋主管的相关财税部门申请减免该项费用。　　2、土地增值税：按照房屋*成交金额的0.5%计算缴纳。根据规定，凡是入住满一年以上的二手房，*房屋的产权人可以到相关部门申请减免。　　3、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳。　　4、二手中介费用：*规定，按房屋成交价格总额的3%以内计付，通常交易双方各付一半。　　5、二手房经营服务性收费：分为房地产交易手续费和测绘费，二手房交易经营服务性收费为6元/平方米，卖方承担50%收费。　　另外，测绘费用则根据如下标准进行收费：　　房屋面积测绘费　　50平方米以内(含50)80元　　50至100平方米(含100)120元　　100至200平方米(含200)160元　　200至300平方米(含300)200元　　大于300平方米以100平方米为一个区间，每增加一个区间增加40元　　重庆二手房交易过户税费*双方都要承担　　买方应承担的费用　　1、契税：首房建筑面积90㎡以下，按照房屋实际成交金额的1%计算缴纳;90-144㎡，按照房屋实际成交金额的1.5%计算缴纳;144㎡以上，按照房屋实际成交金额的3%计算缴纳。第二次购房或者以上，不管面积多大，一律按照3%计算缴纳。　　2、营业税：普通住宅房未满5年，按照全额营业税的5.6%计算;普通住宅满5年,建筑面积144㎡以下无营业税,144㎡以上有差额营业税(现在过户价-以前房屋购买价=AA*5.6%=差额营业税)　　4、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳。　　5、产权证印花税：金额为每本5元。　　6、二手中介费用：*规定，按房屋成交价格总额的3%以内计付，通常交易双方各付一半。　　7、二手房经营服务性收费：经营服务性收费分为房地产交易手续费和测绘费，二手房交易经营服务性收费为6元/平方米，买方承担50%收费。　　卖方应付的费用　　1、营业税及附加税：按照房屋成交金额的5.85%计算缴纳。另有规定，凡是入住满一年以上的二手房，户主可到房屋主管的相关财税部门申请减免该项费用。　　2、土地增值税：按照房屋*成交金额的0.5%计算缴纳。根据规定，凡是入住满一年以上的二手房，*房屋的产权人可以到相关部门申请减免。　　3、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的0.05%缴纳。　　4、二手中介费用：*规定，按房屋成交价格总额的3%以内计付，通常交易双方各付一半。　　5、二手房经营服务性收费：分为房地产交易手续费和测绘费，二手房交易经营服务性收费为6元/平方米，卖方承担50%收费。　　另外，测绘费用则根据如下标准进行收费：　　房屋面积测绘费　　50平方米以内(含50)80元　　50至100平方米(含100)120元　　100至200平方米(含200)160元　　200至300平方米(含300)200元　　大于300平方米以100平方米为一个区间，每增加一个区间增加40元

国内外市场情况    1、国外市场       早在50年代国外已出现多聚甲醛这一产品，60年代在*已形成万吨生产规模，70年代发展迅速，   70年代我国在上海溶剂厂和吉化公司开始生产，但起初均是生产固体甲醛，产品水溶性差、解聚率低，不能很好满足行业发展的需要。真正的低聚合度多聚甲醛，是吉化公司1992年开发成功的。在工艺技术和设备设计上都取得了较大突破，产品质量基本达到了同类进口产品水平，并于1995年进行技改，形成2000t／a生产规模。         国外聚甲醛树脂的生产主要集中在美国、*、德国、荷兰、*及*等*和地区。美国、西欧和*是世界上聚甲醛树脂的主要生产地区，上述地区的生产能力约占世界总生产能力的60%之多。 由此可见世界聚甲醛树脂的生产高度集中在少数生产商手中。      近年来，各大聚甲醛生产商都对聚甲醛生产规模进行了扩能改造，其中改造最大的是Ticona公司在欧洲的工厂，其改造后的生产能力由7.7万吨/年增长到10万吨/年，三菱公司也将其在泰国的聚甲醛工厂生产能力由2万吨/年扩产到3万吨/年。*和欧美的聚甲醛生产巨头也纷纷抢滩中国市场，并且都根据市场需求进行自己的扩容计划。    2、国内市场      我国聚甲醛的研发开始于上世纪50年代末，产品生产一直在较低水平上徘徊。2000年以前，国内仅有2套千吨级聚甲醛生产装置，虽然经多年努力，可仍然存在生产规模小、生产工艺水平低、原材料及动力消耗高、生产成本偏高、产品质量不够稳定等问题，制约了国产聚甲醛发展及推广应用。但随着国民经济的发展，国内聚甲醛需求增长迅速，使国内外生产厂家都加大开发生产聚甲醛的力度。      2001年云南云天化股份有限公司从波兰ZAT公司引进全国第一套1万吨/年聚甲醛生产装置投产。2002年我国聚甲醛已建成投产的生产厂家只有3家，总生产能力为1.27万吨/年，产量约为1万吨。分别为云南云天化股份有限公司、上海溶剂厂和吉化石井沟联合化工厂，生产能力分别为1万吨/年、1700吨/年和1000吨/年。上海溶剂厂和吉化石井沟联合化工厂由于生产规模小，工艺技术尚存在一些缺陷，原材料及公用工程消耗较高，产品质量不够稳定，再加上国外产品的倾销，两厂均处于停产或半停产状态。2004年，杜邦中国集团有限公司与*的旭化成株式会社共同在中国建立的合资企业杜邦－旭化成聚甲醛(张家港)有限公司投产，专门生产并销售共聚甲醛(POM)树脂，目前生产能力为2万吨/年，计划逐步增加到6万吨/年。2001年，*宝理工程塑料株式会社、*三菱瓦斯化学株式会社、*工程塑料株式会社、美国蒂科纳公司在中国建立合资企业--宝泰菱工程塑料（南通）有限公司(PTM)，其中*宝理塑料持有约70%的股份，负责宝泰菱公司的业务运营。2003年夏在江苏南通经济技术开发区开始建立世界级规模的6万吨/年聚甲醛生产工厂，到2004年底完成工厂建设，经过试运营2005年10月工厂正式商业运转，到2005年生产能力为6万吨/年。中国石油天然气集团公司大庆油田甲醇厂投资5.67亿元，引进美国塞拉尼斯公司的技术，建设的2万吨/年POM项目，于2002年开始设计，2004年实现装置投产。山西晋城兰花科创股份有限公司投资5.8亿，年产2万吨POM项目也于2004年通过*计委审批立项。         截止到2008年12月，我国聚甲醛生产能力为22.27万吨/年。主要生产厂家有：宝泰菱工程塑料（南通）有限公司（6万吨/年）、云南云天化股份有限公司（5万吨/年）、杜邦-旭化成聚甲醛(张家港)有限公司（2万吨/年）、山西晋城兰花科创股份有限公司（3万吨/年）、大庆油田甲醇厂（2万吨/年）和上海蓝星新材料公司（4万吨/年）。

竣工验收报告（建设单位） 一、工程概况：                        ****项目座落于*****旅游度假区内，**路六公里西贡码头前段迎海路旁，西临海艺花园小区，东临****别墅*，南临国宾馆，所处地理位置优越，交通方便。以高原湖泊滇池为依托，西山睡美人为屏障，依山旁水，拥有满面苍翠的自然景观和清新的空气，项目建筑造型独特，具有西方式建筑特色和风格，是聚集购物、休闲、*为一体的综合商业区。                        本工程规划许可证号：昆规建证（2006）***号和（2007）****号；施工许可证号：度建字2007第***号；施工图审查批准号   ****，其总建筑面积为****平方米。共***个单位工程，建筑功能为商铺，建筑最高17.45m。基础为静压预制管桩上*承台基础，地梁连通，全钢筋混凝土现浇框架结构，抗八度地震设防。工程于200*年*月*日开工，200*年*月**日提交验收。 二、该项目工程完成简况：                        根据参建各方合同约定的内容，工程设计、施工等均按要求的项目完成任务，达到合同的质量等级要求，在本工程设计、施工过程中，严格执行各项法律、法规、规范及********有关规定。本工程地下土质土层复杂，属于软土地基，工程造型独特、美观，跨度大，施工工序复杂，质量要求高，施工单位编制了有针对性的施工组织设计和分部施工方案。施工技术、质量保证*、施工管理及建筑材料、构配件和设备的出厂检验报告等档案*齐全有效。根据各方合同约定的内容，审查完成情况如下： 1.         完成设计项目情况：基础、主体、室内外装饰工程；给排水工程、消防工程；建筑电气安装工程；电梯安装工程；室外工程；小区市政道路工程。经审查基础工程合格、主体工程合格、室内外装饰工程合格、屋面工程合格；给排水工程合格；建筑电气工程合格。 2.         完成合同约定情况：总承包合同约定、分包合同约定、专业承包合同约定经审查已按照合同约定内容完成。 3.         技术档案和施工管理*：经审查建设前期、施工图设计审查等技术档案齐全；监理技术档案和管理*齐全；施工技术档案和管理*齐全。 4.         试验报告：经审查主要建筑材料（钢材、水泥、砖、砂、石、防水材料、电气材料等）试验报告齐全，符合要求。 5.         工程质量保修书：工程质量保修书已签订，并编制了商品房质量保*和房屋使用说明书。 三、监督和整改情况：                        在工程建设的每一分部、分项过程中：建设、设计、监理、施工等单位密切配合，较好地完成了各项工程的检查，检查中严格地把住了质量关，对需要整改的地方，一经提出施工方便立刻认真整改，整改后监理方进行复查验收，达到标准要求后，才能进入下道工序施工。 在施工过程中，监理单位严格按照*的建筑工程施工质量标准要求施工，配合各参建单位完成了本工程的施工监理任务，工程施工过程中的每一个工序都严格按照监理大纲、监理程序做，保证了工程质量。 四、验收单位组成：                        按照建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求和《****住宅工程质量分户验收管理规定》，建设单位于200*年*月**日组织了初验，200*年*月***日进行了分户验收。200*年*月*日组织竣工工程的正式验收，参加竣工验收的建设、设计、勘察、监理、施工单位及监督站等人员的组成符合要求。 五、验收整改情况：                        该工程按照****建设厅云建建【2006】287号文件要求作了分户验收，验收时建设、监理、施工、设计等单位提出了验收意见，针对验收中提出的问题，施工单位已经整改完毕，由各有关单位进行了复验通过。并作了《住宅工程质量分户验收记录》和《住宅工程质量分户验收检查记录》。该项目还做了桩基础静载和动测试验；还请省质检站作了主体结构实体检测、室内环境检测、等电位检测等安全性检测，检测报告由质监部门提供，检测结果合格。 六、工程总体评价：                        经过建设、设计、监理、施工、监督等单位共同密切配合，****工程已经顺利完工。达到竣工验收条件，现正式组织竣工验收。