农村私有房屋买卖纠纷怎么审理？

一、农村房屋*纠纷案件的基本情况和特点 　　2010年—2013年，我院共受理房屋*合同纠纷案件61件，其中农村私有房屋*合同纠纷案件35件。这35起案件中，2010年7件，2011年8件，2012年10件，2013年10件，均占当年房屋*纠纷的50%以上，并呈逐年上升趋势。该类案件主要呈现以下特点： 　　一是从诉讼主体来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并返还房屋； 　　二是从*双方身份来看，出卖人主要是农村村民，买受人为城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况； 　　三是从履行情况来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人居住并给付了房款，但多未变更房屋产权及宅基地使用权手续。 　　四是从交易时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上； 　　五是从房屋现状来看，大多为房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

农村私有房屋*合同认定无效的后果为退还房屋，极大地影响买受人的居住状态，极易形成不稳定因素。为妥善化解该类纠纷，该院建议： 　　第一，把紧立案关。农村房屋*不仅仅是一个法律问题，更是一个特殊国情下引发的特殊社会问题，在目前的体制下，很难找到彻底有效的办法来解决，预后效果较差。因此，要严格把住农村拆迁安置类房屋*纠纷的案件入口，慎重立案，对于可以不受理的案件尽量不受理，不对其进行过多的司法干预，把问题交由村民自治组织或者行政机关采取调解方式处理，避免形成诉讼导向，出现农村房屋*纠纷“诉讼*”现象，影响城中村改造进程。 　　第二，坚持“调解优先，调判结合”。对于已经受理正在审理的该类纠纷，应加大调解力度，协调双方当事人之间缩小矛盾分歧，达成和解。针对拆迁村居实际情况进行调研，了解不同村居的特殊情况，制定不同的调解方案，按照平等、自愿、公平、诚实信用原则，综合平衡双方的利益，促进矛盾纠纷的妥善解决。 　　第三，坚持法律效果和社会效果的有机统一。在处理农村房屋*纠纷时应当充分考虑历史因素，对农村房屋*行为进行考量，并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建、增值等情况，对案件进行事实认定。 　　第四，统一法律适用标准。在尊重现有法律规定的基础上适当考虑案件特殊性如当事人身份、*房屋时的过错程度，现有房屋居住现状等，审慎处理。农村房屋*行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制，确定补偿标准，使双方当事人合法利益得到应有保障。 ?? 　　第五，加*制宣传力度，正确引导社会*。定期向社会媒体通报相关农村房屋*案件的审判情况，形成正确的*导向和社会评价。加强与乡镇（街道）*委*、司法所合作，加大对村委会、司法所关于农村房屋*纠纷调解工作的指导力度。联合房管部门、土地管理部门进村入户，广泛宣传《合同法》、《土地管理法》及有关行政法规、政策文件，增强广大城乡居民法律意识，使之认识到农村私有房屋交易行为的特殊性、高风险性及由此产生的矛盾隐患和不良后果，从根源上减少此类交易行为的发生。

您的问题属于房屋*合同纠纷，涉及到违约问题，可走法律程序进行*。

农村房屋*合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件应考虑到个案情况，做出不同处理： 第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋*，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋*合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。 第二，对于将房屋*给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。 第三，对于将房屋*给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。 第四，对于将房屋*给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。 第五，对于将房屋*给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，如果认定合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原*价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。

最高*法院关于审理商品房*合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高*法院审判委员会第1267次会议通过)法释[2003]7号 第十四条   出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房*合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人

房屋*纠纷司法解释：房屋*过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋*合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期*的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房*的纠纷、商品房*合同解除与房屋按揭关系的*与协调、有关包销的纠纷等。