小产权房怎样买卖？

小产权分很多种   包括乡产   使用权   等等   要是乡产的话土地归集体所有   你用有的只是房屋的租赁使用权   志能转租不能*换句话说   你买的只是个多少年的租约使用权的房子是单位集体建房   本单位职工或者当地房管所所负责的区域的单位职工拥有租赁权利的房子一般的会有租赁证，一般要去原产权单位找人更名，一般*作流程都是伪造一个同等品质的使用权的房子然后两家置换。然后买完使用权的房子有的可以通过用工龄抵钱另外再多少花点钱买成大产权，不过现在政策紧，不认识人的话很难办再一种方法就是按每月4.2元每平米的标准向当地房管所或者原产权物业单位缴纳房租，当然这些只限于北京地区。

小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由*房管部门颁发，而是由乡*或村*颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡*发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有*发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。   小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，*对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。目前*要求各地对农村集体土地进行确权登记发展，但是对小产权房违法用地不允许发证，小产权房不受法律保护。   小产权房不受法律保护：

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由*房管部门颁发，而是由乡*或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇*发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有*发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。*小产权房具有风险，但是在一定程度上签订好合同可以避免风险。

你好，小产权的房子是可以*的，但是风险比较大！

本质上，小产权房是民间一种自发的土地变革，是*对农村、农业、农民几十年不重视或剥夺一种本能的反戈，中国农业人口几十年发展极其缓慢，就是由掌握了上层话语权城市人所制定*规则后的结果，万幸胡温上台后，对三农问题极其重视，认为应当是城市人回馈农村人、工业反馈农业的时机到了。再不这样，社会恐怕会发生不可调和矛盾。 于是，关于最重要的农村土地问题，渐行渐近，并有成为全国上下热点问题之势。为什么现在地方*修这样多的小产权房，而省*及中央不过问呢，这种姿态也体现了一种城市人回馈农村人、工业反馈农业的精神所在，与中央对三农问题支持方针上不*，否则，小产权房是不可能发展这样迅猛。 有些人认为小产权不合法！ 那我们先来确认一下什么才叫法律！ 小产权房这种由下而上的变革，在全世界都注重人权及人性化大的国际环境下，将是中国法规制定的准则，法规是什么？就是为了国民多数人的利益，如果法规不利于占中国70%以上人口的农村人，那这种法规就不能叫法律！就如一个不能让多数国民活得好的*不能长久一样，一部不能让多数国民生活得很好的法律，也没有存在的理由。 千万不要低估中国*的智慧，2008年8月11日，华夏时报就报道了：重庆将成立一个农村土地交易所，小产权房不能在主板交量，那我们完全可以与股市一样，成立一个二板市场嘛，你完成可以将自己小产权房放在这里进行交易。对于小产权不合法，不能上市，这些问题都一一得以解决。2008年8月8日，奥运会开幕当天，境外媒体《凤凰周刊》就明确报道了一篇文章，《小产权房合法化》这些都是国内处主流媒体的报道，中国历来在重要法规*之时，都需要媒体进行事前预热，这样密集的对小产权房利好的报道，业内专业人士都感觉到，小产权房问题将在奥运会后加快明确化，而一旦明确化了，肯定将没有增值空间了。 当然，以后补交一定的土地出让金，是肯定的，*基本利益还是要保障，是两百，还是三百、五百元一平方，这由市场说了算，如果土地出让交到了1000元/平方，那要恭喜买到小产权房的业主，说明你不动产所在地，已涨到8000元以上一个平方了。 有些人认为小产权房未来不安全！ 事实上，这个星球上什么东西未来都不确定、都不安全，都有消失的一天。 任何事都因不确定，才有可能产生*利，如果大家都明白一件事，都知道一件东西的价值，都晓得一件商品的未来前景，那这种商品还有成长和增价的空间吗？肯定没有。 正是因为小产权房未来的不确定性（但至少没人敢拆了房子让业主睡大街上），才是这样低的价格，只要学过一点经济学，都明白，小产权房符合商品增价定律，那就是价格低，如一个小孩，有成长的空间，很显然，现在商品房经过2005-2007后，已是过了青春期的小青年了，要小青年以后还保持青春期那几年快速增长迅度，那是违背自然规律的。而小产权的价格目前还是一个“儿童”（处于成都华侨城外西贵坊、悠然居纯多层也就2300元/平，就是建安成本加上合理利润，没有任何炒作水份）。很多*企事业单位含国土局、规划局朋友都在大量买进。 每一次市场改革，总会催生一次*利的机会，但的确只有少数人才能认清这样的机会，特别是成都作为全国两个城乡一体化试验区之一，*肯定会让大家进行试验，让城乡尽可能快的一体化，这，成在巨大机会。 因此，我们认为，小产权从上至*政策，下到市场规律分析来看，就如当年*给深圳、上海当地人一块“股市”的大蛋糕，现在的“城乡一体化试验区”是*给西部地区成都、重庆人一块“土地”的大蛋糕。 小产权房，中国其它地方说不清楚，但作为“城乡一体化试验区”，的确是最后的价值洼地

买方应缴税费：       　　（1）契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。       　　1997年9月30日前发生的房屋权属转移，按6%税率征收契税；1997年10月1日至1999年7月31日发生的权属转移，按3%税率征收契税；1999年8月1日后发生的普通住宅权属转移，按1.5%税率征收契税。    　　（2）交易手续费：每平方米3元。    　　（3）印花税：0.05%。          　　卖方应缴税费：      　　（1）交易手续费：每平方米3元。    　　（2）印花税：0.05％。      　　（3）个人所得税：未住满5年的个人普通住宅权属转移，卖方须缴纳个人所得税纳税保证金，按应纳税所得额的20%计征。另外如*双方是委托中介代理机构进行二手房交易，*双方还须交纳房地产中介代理公司约定的中介代理费及居中担保费。      　　（4）营业税。根据《*住房价格工作的意见》，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收人全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。      　　房产税的缴纳：房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收人征收的一种税费。由于房产是财产的一种，所以房产税也是一种财产税。房产税的纳税人是拥有房产产权的单位和个人。产权属于全民所有，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。房产税的纳税人具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。房产税采用比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种。    　　土地增值税的纳税：土地增值税是*为了规范土地和房地产交易秩序，调节土地增值收益而采取的一项税收调节措施。我国于1994年颁布了《土地增值税暂行条例》（下文简称《条例》），之后又*了《土地增值税暂行条例实施细则》。按照《条例》的定义：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收人的单位和个人，是土地增值税的纳税义务人，应当按照《条例》的规定缴纳土地增值税。也就是说，作为个人所购房产，如果仅作为居住使用，就不用缴纳土地增值税；只有再转让、经营此房并获得相当标准以上增值收人时，才有必要缴纳土地增值税。土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率。计税的办法是：增值额未超过原购人房产价50％的，税率为增值收人的30%；增值额超过原房产购人价50%，但未超过100%的，税率为增值收人的40％；增值额超过100%，未超过200%的，税率为增值收人的50%；增值额超过200%的，税率为增值收入的60%。根据1988年7月通过的《城镇土地使用税暂行条例》，征收城镇土地使用税的工作从1988年11月1日起正式执行。城镇土地使用税的纳税人，指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和个人。租住公有住宅的住户不缴土地使用税，居住自购的商品房住宅、私有住宅者都应依法缴税。征税的目的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地级差收人在*、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。    　　城镇土地使用税的纳税：城镇土地使用税以纳税人实际占用（使用）的土地面积为计税依据，按照固定税额征收。购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包括院、公共走道等。每个住户在一幢住宅楼宇中均摊一份实际占地面积计税，税额的测定和均摊方法由各省、自治区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的依据，通过立法执行。为能使住户合理地负担税赋，*对城镇土地使用税按照城市规模的大小分别规定不同的税额。按每平方米税额计算，大城市0.5－10元，中等城市0.4－8元，小城市0.3－8元，县镇、建制镇、工矿区0.2－4元。有些大城市按用地功能计算税额，如上海市的住宅用地每平方米0.5－7元。一些落后的边、远、老区城市，经批准可适当降低税率，但最低不得少于*规定纳税下限的30%。城镇土地使用税一般按年计算，分期缴纳（分期标准为半年、一季度等）。税收工作由当地税务部门负责，缴纳期限由各地自行规定。一印花税的缴纳：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。（1）征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。在《印花税暂行条例》中共列举了13类。房屋因*、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。（2）税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之5贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额＝计税金额×适用税率。（3）减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给*、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。（4）纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭*立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。