为什么富裕人群到海外购房置业的那么多?

你好，以下海外几个*购房流程可供参考。 澳大利亚购房流程如下； 外国人投资澳洲房地产，申请人需要先向澳大利亚海外投资审理委员会（FIRB）提出申请，在得到批准后方可购买，通常申请时间为30-90天。 根据购买者身份不同（绿卡PR/临时居民或是外国人），   所允许购买物业的类型不同，购买手续和程序也各不相同。外国人在澳大利亚投资只可以购买新房（新房分现房和期房）。 简单的来说有以下几个步骤： 1.确定投资物业，委托具有澳洲专业资格的律师作为代理律师； 2.代理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房合同条款持有不同意见，代理律师可代表购房人与房产中介或开发商律师进行商讨； 3.代理律师确认合同条款，购房者和房产中介（real   estate   agent）或者开发商签订合同，并按规定付定金。通常对于海外投资者可以使用邮寄的方式来进行合同签订； 4.在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜协商为房屋正式交割做准备； 5.与此同时，购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是贷款还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户； 6.交割之日，买家卖家双方律师交换合同。 美国 1.查阅房源* 美国房地产市场是透明的，房源*海量，买家很容易“货比多家”，筛选到合适的房子，把握到市场价格水平。房地产经纪人难以“食价”。您可以通过互联网、报刊等途径了解房源*。 2.委托经纪人 买方和卖方分别委托房地产经纪人。通常一处房产不会由一个经纪人同时接受*双方的委托。否则，按照法律规定，经纪人须向双方申明自己代表谁，并取得同意。委托经纪人要签独家代理合同，6个月内房屋不得再委托其他人。如果*双方撇开经纪人私下交易，要承担法律责任。 卖方委托经纪人卖房，交钥匙给经纪人，经纪人便发布*上网，把房地产经纪人协会发的特制“钥匙箱”挂在待售房屋上。买方经纪人有房地产经纪人协会发的“密码钥匙”，带买方看房时用“密码钥匙”开启“钥匙箱”取出房屋钥匙。谁用“密码钥匙”开了“钥匙箱”会留下记录。看房后，买方经纪人留下名片在屋里。 3.带客户看房（睇楼） 买家把有关需求告诉经纪人，同时到银行申请贷款，得到银行许可贷款证明的文件。经纪人就会联系预约看房，或和买家一起到对外开放（open   house）的房屋看房。 4.报价 卖方报价在网上公布。若买家有意购买，买方经纪人便在规*间内填写有关表格并报价（报价要约），连同银行准许贷款的文件在网上传给卖方经纪人。买方报价可以根据房屋质量和市场竞争程度,对卖方报价进行还价。 5.验房 一旦卖方确定某一买家后，买家须在5天内委托律师草拟、审阅*合同，同时可委托有执业牌照（经过*并通过认证）的验房师查验房屋。验房师仔细查验房屋的各种技术状况，出具验房报告（有些可详细至40多页）给买家。 6.交款 一旦*确定下来，卖家会指定一家中介公司（委托付款服务，英文名称为escrow   service）接收款项。买家首付与银行贷款都汇到该公司，该公司会把钱偿还房屋的债务，支付保险、律师、双方经纪人佣金（加州各3%，共6%；芝加*是各2.5%，共5%；可浮动。均由卖方出）、卖方，等等。该中介公司的收费是每宗交易3-4千元。这项业务在美国东部是委托律师做的。 在整个交易过程，买家与卖方是不会见面的，只是与经纪人接触。严密的制度设计，双方经纪人、银行、验房师、中介公司、律师各司其责，保证了*双方权益，公平合理，很有效率。 希腊 1.与房东签订购房协议，预付10%订金。 2.到税务处缴纳税金（房产税11%）。 3.公证处签订正式购房合同。交付全部费用；获得房屋使用权。 4.获取正式合同到土地房管局交换土地房屋*。 5.到当地*登记房屋使用权。 6.更换水费、电费、电话、煤气等更名手续。 7.房屋中介费2%，律师费1.5%，公证费1.5%   ，土地管理证1%   。

　1.确定投资物业，委托具有澳洲专业资格的律师作为代理律师； 　　2.代理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房合同条款持有不同意见，代理律师可代表购房人与房产中介或开发商律师进行商讨； 　　3.代理律师确认合同条款，购房者和房产中介或者开发商签订合同，并按规定付定金。通常对于海外投资者可以使用邮寄的方式来进行合同签订； 　　4.在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜协商为房屋正式交割做准备； 　　5.与此同时，购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是贷款还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户； 　　6.交割之日，买家卖家双方律师交换合同。

贷款条件   3项证明材料：    1.*明。    2.资产证明（包括现金、股票基金、理财、期货及其他风险投资、房产、*及其他固定资产）。    3.工作收入证明（很重要，外国银行非常看重贷款人是否有稳定工作和收入）。    遗产税   无    物业   在物业持有一年之后*享有50%的税务减免，税率按17%起征收。    增值税   一般3-5年之后*的房屋，基本没有物业增值税。    美国    贷款比例   60%-50%（困难，很多银行和贷款机构不愿意提供贷款）。    （外国人）   贷款利息   4%左右    贷款条件   外国人在美国贷款需要提供合法的美国签证，比如说观光的B1\B2或者商务考察的L1\L2签证等，但是留*的F1签证不可以。需要工作收入证明（在海外或者美国），有的银行需要购房人将首付款准备好，存入个人账户。

先要了解他们房地产、物权相关法律；其次了解相关的各种税；还有买房、卖房程序、继承、物业等，该*法制是否健全等。如美国买房要注意：1、不要买很偏僻的房子，地段一定要很好。地段偏僻出租不了，自住也很害怕，万一黑鬼来了怎么办？而且美国人都可以买*，像雇佣*一样，让人害怕。所以一定要买在好地段、好学区的房子，当然，那些富豪买豪宅是除外，因为保安很多，不用怕。

如何在海外买房？海外买房和国内买房的另一个不同点是，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到了市政部门的*告、甚至罚款。 市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。 海外买房注意事项： 四大风险：政治、政策风险   汇率、*不对称 律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、*不对称等。例如，第一步选择*和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同*的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房；在东南亚*如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。 选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。 跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的*应作为首选。 相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。*币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。 受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与*挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与*机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做*的公司，他们的美加*顾问金洁介绍说，“美国的投资*，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国*选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资*的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3——5名当地公民工作，而且绿卡投资*还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件的。”

1)   确定买房的城市和地区； 不同城市不同*房价不一，好学区附近的房价会比普通学区的贵，靠海的城市房价会贵，新开发的城市相对价格便宜点。买房前要做足功课。 2)   选经纪人 美国各个城市都有无数的房产经纪人，对于房地产他们更专业更有经验，好的经纪人不仅*面广，也可以为你把关按照你的需求寻找适合你的房子。经纪人为买主的服务是免费的。一般是卖主付*双方经纪人的佣金。美国房产经纪众多，良莠不齐。为了给我们的顾客提供最好的服务，北美购房网推荐的经纪人都已经经过严格的筛选，都是当地口碑最好的金牌房产经纪。 3)   预审贷款 你需要填一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向贷款公司要贷款预审批准书。你可以自己选择贷款公司，不妨多比几家，寻找最适合的。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款预审批准书是报价合同的附件之一。 受美国房产危机的影响，没有绿卡的外国人根本无法从任何大银行获得贷款。北美购房网和一些小银行有良好的合作关系，在首付40%的前提下，可以获得贷款，利率在5%-6%之间。由于利率一直在波动，需要向银行咨询获得最新贷款利率。 4)   选房看房 经纪人会根据你的要求为你寻找适合的房子。如果看到满意的，可自己开车去看周围的环境，进行初选。初选过关，再约经纪人带你去看内部。 5)   签署合同 选定满意的房子，经纪人进行市场分析帮你确定要价，准备报价合同。除了价钱定金，经纪人还会建议你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价，或者还你一个价。你可以拒绝还价，或提高你的报价。如果双方达成协议，合同就签字生效了。 6)   检查房屋 在加州除了房屋检查，常做的有白蚁检查[$95],修理费[$500]。条款的有效期为7天。在7天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修处理。经纪人会向你推荐良好口碑且有执照的检查师。检查结果出来后，经纪人会为你把关，指出哪些是卖主的责任，并为你跟卖主谈判。 7)   付款 非美国人在美国买房用贷款比较麻烦，一般建议用现金购买。可多人多次汇款，每人一年的汇款额度是5万美金，如果30万美金的房子，用6个人的名义汇款到美国一般没问题。 8)   购买保险 加州法律规定买房时必须购买火险[火灾保险]，买房负责保险费$600-1000一年。 9)   交接过户 在*注册的地产公证处过户。 10)   乔迁搬家 过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主，过户后买主就可搬家。在过户搬家前4-5天联系水电气公司，问清要做的事。过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主名下。有的公司要你提供仪表数字，有的公司会自己去读仪表。电话，电视，网络服务可能要提前10到20天预约，搬家公司或租车公司也要提前两周预约。