尾房销售策略有哪些

尾房的理解并不难，顾名思义，它是指某个楼盘销售到后期剩余或长时间都没有销售出去的房屋。换句话说，开发商某个项目卖的房子已经获利很多，剩下房子进入清盘销售的阶段，这个时候的房子一般就叫做尾房。如何理解尾房尾房，不能等同于烂尾房和一般空置房，是指项目销售*成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。

形象第一时间   大大减弱，与给人以二手房的感觉和实际的不低于新房的价格产生明显反差。再有对附近居住者的抽样询      问得出的近１０％的知晓率，无不明显的反映出长冲小区目前所处的尴尬状况。   （三）   世纪园：      “世纪园”经济适用住宅小区座落于贵阳市宅吉路３６号，东临春雷水库，南靠宅吉居住小区，西沿市贵      乌化工厂，麻冲一带，北面靠山，它在１９９８年贵阳市*批准的城市基础设施重点项目之一，１９９      ８年－２０００年被列为市委，市*为民办实事之一，被贵州省建设厅评定为省级“科技示范小区”公      司，亦被评为贵阳市销售“放心房”企业，其良好的口碑是尾房销售的重要述说点之一。世纪园周围众多   的名楼盘如：《小石城》，《新馨园》，等构成的整个楼盘体系大环境和强势的配套设施：文化*中心      ，体育运动场馆，农贸市场，*转运站，煤气调压站，变电所，游泳池，网球场和中央滑地喷泉和幼儿      园，小学，中学，以及直接进入小区的大巴路线，经岔道便利进入金阳新区的最捷径路线等等，还有整体      全面的物业管理和保安工作，环境规划以及先期进住居民的良好口碑都是世纪园有别与上述两处的较强优      势体现。但是，销售房对这样好条件的尾盘的重视程度明显较轻：从现场销售处来看，无*，无效果图      ，无报价单，无广告宣传，无明显告示，销售人员对其所售楼盘的避重就轻原则的缺乏和销售技巧的忽视      （上述两处都存在）等等都导致了世纪园在本具有明显优势的情况下仍却销售不力的情况出现，从客观来      分析世纪园的尾盘：其实这很可能是开发商真正的纯利润部分，是前期已售物业抵掉开发成本后，沉积的      一桶金，其可销售的较大可能性完全可以在经过认真分析和研究后得以重新挖掘。   三，策略确立      经过对上述三处的问题研究发现，只有以整合性的推广销售为前提和保证将三处尾盘集中进行有机的联系      销售，节约*，发挥整合宣传渠道的优势，再以个案差异性重新进行*，以个体客户为个案，细化实   地销售方式，主动出击，只有这样，才能找寻到一种全新的视角和渠道，最终打出一条缺口，实现期望的   良好销售业绩！   总体销售构架模式         以梯度价格的述求为中心   以现场立体销售方式为主   （一）   降价前提的确立            经过对三处不同的情况研究和分析认为：降低价格是尾盘销售不得不出的手段之一，价 格无论对任何      消费者来说都是最重要的选择产品的首要因素，作为以打出“经济住房”口号的三处楼盘更应该在价格上   体现出这点来，      在项目楼盘之间的激烈竞争当中，全国的“经济适用房”都是行走在微利润的边缘。作为“经济适用房来      ”来说，由于*对其核价过程的严格控制，其均价一般都要少于其它商品房，开发商的资金市场压力与      商品房比较来说要小得多，从宣传上来说“经济适用房”这一概念更应该在价格上得以体现，从三处来看   ，暂放开长冲小区的平层房来分析：世纪园和玉田坝所有跃层房都是１６８０元／平方米的固定价格，两      者毫无差别，但是，从上面不难发现，这两者具有明显的优势差别，无论从交通，环境，配套设施，总体      规模，知名度，还是实际建造设计等等来说，玉田坝都明显差于世纪园，如果不调整两者之间的价格差，      消费者很难会花钱购买这样的楼房。      降价，怎样进行降价，怎样界定价格的范围，从消费者层面来说，明显的价格降低，并且针对的是尾房，      消费者绝对会产生怀疑，这也肯定无法实现我们的初衷，这就需要我们以“隐性的降价”进行，只有在这      个大中心环节的确立之下才能具体实施上述的方案。   （二）   集中性，个体性销售方式确立      由于三处都是贵阳康居房地产开发有限公司代理的。在坚持最少资金和最大效果的原则下，只有将三者有      机的联系在一起，以统一的渠道进行宣传，整合三者的优势*，统一推广，节约成本，而且便于宣传卖      点的营造以及不同需求消费者的较多选择。同时，针对消费者的不同要求，三处楼房的设计构造的多样性      和朝向，楼层，布局的不合理性，需要对购买人*的具体讲解和诱导，为其设计和搭建一套合理的住房方      案来！最终影响消费者，促使其选择和购买我们的楼房。   （三）   以就近地理范围消费者为重点客户的确立      针对三处消费者及来客心理的分析和研究，制定“抓小放打”的推广策略，即以项目周围，特别是长冲小      区，玉田坝小区的长住居民为重点目标客户，将绝大部分介绍，追踪，谈判的精力投入到争取这部分客户      的工作上来。原因有三：第一，这些客户包括在三处楼盘入住的住户都很希望在离原居住地最近的地方购      房置业，给孩子或老人准备，第二，他们必定会选择价格便宜，销售速度最快，可以尽快入住，物业管理      尽快到位的房子。以这些人为重点，营造销售气氛，就能赢得客户，获得成功。第三，通过主题性的活动      ，增进房开商与其之间的交流，并且利用此机会全面的告知所剩楼房的大举销售的讯息，通 过口碑的传播      ，达到引诱促进销售的目的。   四，具体方案制定   （一）   周边性广告            康居房地产开发有限公司应组织２０人的促销人员分别在长冲、玉田坝小区（世纪园小区除外）半径      １－１.５公里内派发ＤＭ宣传折页，每一位促销员必须对目标消费者进行１－２分钟的宣传解说，“声      ”“图”   并茂（主要内容为我们现在销售的楼盘是为了照顾那些在之前没有购房能力者，现售楼房在户      型、环境、交通等方面都比前期完善，反而价格相对要低，楼房质量保证，真正让利消费者等*）。同      时在该小区的主要人流量较大地段（半径１公里以内）悬挂、设置告知牌（１Ｍ×１０Ｍ，布条或泡沫板      ，充当临时*广告牌）   让所售楼盘的形象深入人心，同时也增强了口碑传播；促销员同时要注意目标消费者的*反馈，以便售      楼人员能及时地应对来电来访的意向客户。   （二）   媒体公关      在有关媒体上及时发布楼房的销售进度和相关活动销售*。如：无须观望，赶紧行动，你只有４０％（      ３０％、２０％）的机会了。            ①目   的：      １、产品告知。让目标消费者重新认识玉田坝小区、长冲小区、世纪园小区以及这些小区的尾房。在广告      表现上应避开“尾房”这一概念（词语），最大限度地展示这些尾房的现实优势和潜在优势（如价格、环      境、管理、升值潜力等）。文案和平面设计力求体现“健康、经济、实用、融洽”的广告诉求，引起目标      消费者的好奇心及购买*望。   ２、活动告知。通过媒体告知目标消费者贵阳康居房地产开发有限公司即将举办的有奖促销互动活动之时      间、地点、内容等。在广告表现上应突出针对目标消费者的“*元素”（如参加活动的意向客户可免费      参观现房、购房享受免费专家装修设计方案、免一年的屋管费等等）。   ３、政策告知。明确告诉目标消费者以上部分楼盘、户型等是房开商为了响应*的“安居”的号召而特      意留存的，目的是为了照顾我市中低收入者能轻松拥有一套属于自己的价廉物美的住房。   ②媒体选择      １、贵阳晚报。发行量为贵阳地区报媒之最，覆盖面广（能覆盖本案所指的８０％以上的目标消费者）；      ２、贵州*报（报纸广告表现宜针对当地状况作适当调整，主题“低投入，你也能在省会林城贵阳拥有    一套真正属于自己的康居家园”）   ③广告投放方式：   １、硬广；图文      ２、贵阳晚报：１／３彩色通栏，两次；   ３、贵州*报：１／４彩色通栏，两次。   ４、车身广告等      （三）   主题活动推广   一、   活动目的      １、促进无物管、业主、媒体、策划代表、销售人员、装饰公司、*、小区内及周边公共设施代表、银      行、法律事务代、小区住户表及其他相关单位、部门、代表之间的互动，充分让（意向）购房者全面了解      相关情况，以解除他们的顾虑。      ２、向意向客户解说康居房开在玉田坝小区、长冲小区和世纪园小区推出的优惠服务项目。   二、   活动内容及流程   １、   活动内容：      （１）   多方座谈会（关于小区各种情况）   （２）   咨询会（关于购房贷款、产权等）   （３）   免费样房设计咨询      （４）   媒体访谈（得以较少资金实现较大媒体传播）      （５）   新老客户答谢会（告知销售*，促进业主对楼盘的了解，诱使口碑传播）      （６）参加4月24日(?)的房车展。配置物品：楼书、DM、签约物料、看房中巴等。主题词：康居节约新主   张      房展现场礼仪及解说员要求全面了解玉田坝小区、长冲小区和世纪园小区的尾房状况，要求向每一位前来      咨询的客户作精心细致的讲解（楼盘优势—性价比）      三、   优惠项目：按签约先后顺序分别给予优惠或其他方式实现（隐性降价实现）   １、   送一年屋业管理费   ２、   免费电信宽带接入   ３、   免费装修设计   ４、   购房贷款担保   ５、   其它      （四）销售模式重组整合      售楼部：重新进行整体形象包装设计，以姿态崭新的姿态出现。在楼盘及售楼部附近的必要路口、道路设      置醒目标识，同时挂设彩色吊旗。给来访者宾至如归的感觉。   销售人员：      ①对销售人员进行突击性的强化培训，对其对所售楼盘进行全新的认识和认知。这一点犹为重要。因为销      售人员近距离的说辞对于购房者来说是最有说服力的。并且针对降价对目标消费者说清楚降价的原因，不      能让他们认为房子卖不动了才降价。我们的解释是：由于广大消费者的厚爱，我们楼盘销售得很好，在总    体销售任务已经完成的情况下，这次既是实实在在的让利，也是抓紧卖完，好开新项目。只有加快进度，      提高入住率才能完善物业管理。   ②在销售人员组合方面：挑选经验老到的销售人员和家装设计师以及入住业主还有房开商代表组成销售团   队，通过      销售人员的讲解，设计师对其具体房屋结构的合理性改造设计建议以及房开商在其他各方面的保证许诺，      最终促使购房者的时性冲动，签定购房定单。   （五）   组织策略      为保证本方案及本案所指之三个小区的尾房顺利销售，以实现销售预期目标，故必须设立一个组织团队，      以执行高效组织、管理、销售、协调、外联、公关等职能。   一、组织结构图      二、为确保销售执行优质、高效，相关负责人应恪尽职守。康居房开公司应向相关负责人承诺相关奖励项      目，以提高相关负责人的工作积极性      三、该组织管理的执行效度直接关系到可行性销售方案执行及销售预期的实现   注：            具体更细的方案执行需更进一步的制定和研究，在确立整体框架的前提下逐步进行实

对于尾房的理解并不难，顾名思义，它是指某个楼盘销售到后期剩余或长时间都没有销售出去的房屋。换句话说，开发商某个项目卖的房子已经获利很多，剩下房子进入清盘销售的阶段，这个时候的房子一般就叫做尾房。如何理解尾房尾房，不能等同于烂尾房和一般空置房，是指项目销售*成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。专家认为，当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。尾房本身有两种形态，一种是整个项目里面比较好的房子，开发商将其留在最后“压场”;另一种是有“问题”的房子，但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较，还是有其独特魅力的。尾房是房地产业进入散户*时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。尾房是那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。因为项目性质的不同(比如：普通商住楼、酒店式公寓、写字楼，商铺，别墅或者是工业厂房等)尾房的定义也不同，一般通过销售的比例来确定。在特殊情况中项目剩余40%的房源就可称做尾房。这是因为开发商和代理商以及置业者的认知不同而产生对尾房的差异。所以尾房没有明确的界定。尾房不等于“差房子”尾房容易给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，卖不出去的差房子。而实际上留到最后的不一定就是不好的。有很多尾房极有可能是一些比前期推出的还要好的[1]房子，因为每一个开发商或销售代理有自己的一套销控手段。如果认为尾房就是差房子，那您可能会错过一些极具投资价值的“宝屋”。尾房具有现房，即买即住，风险小，兼备新房的设计质量优势和二手房的价格优势，还有一定的议价空间等优势，如果所处*多半比较成熟，配套设施、物业管理考察方便，属于性价比极高的一类房源。所以买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房。因为空置房中还有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。尾房挑选的技巧有哪些买房可以说是老百姓生活中的一件大事了，大家都希望把钱用在*刃上，买一套物有所值的好房子。根据个人消费情况的不同，可以选择购买新房、尾房或者二手房。新房虽好，但价钱相对较高，投资还有一定风险，性价比不一定就划算。二手房倒是总价便宜，地理位置也不错，但户型、质量都难以令人满意。现在已经有一部分消费者把眼光投向了居于新房和二手房之间的尾房。那么，怎样才能选购一套性价比高、令人满意的尾房呢?*在此提醒您：挑尾房，你要遵守以下“两*律”。技巧一：属性对比，重要性优先。属性是指房屋所具备的一些特性，这些特性使该套房屋区别于其他房屋或产品，通过属性可以描述出房屋的基本状况。如：位置、价格、项目名称、楼层、居室类型、朝向、*环境等。将房屋的不同属性进行对比，优先考虑对自己更重要的，自己更看中的方面。比如，一套市区的二居和郊区的一套三居，总价都差不多，市区的朝向好，户型一般，但交通方便;郊区的正相反，户型好，朝向一般，交通不怎么方便，但价钱便宜、面积大，多一间房!这两套房的主要区别在于交通、居室类型(面积)和户型朝向，如果您是一个上班族，您就选择市区的;如果您家里人多，那就选择郊区的那套。如果既希望买套大点的，也希望交通方便，那么您就要综合考虑一下了，是交通重要还是房大一点重要?最终的结果应该是选择更重要的一方面(不好克服的一方面)。技巧二：满意度对比，高性价比优先。通常会出现这样的情况，购房者同时圈中了几套房子，综合情况都差不多，该买哪套不该买哪套拿不定主意。还举上面的例子，两套房，一套市区的两居，一套郊区的三居，总房价差不多，假设购房者对这两套房的交通位置和面积大小都可以接受，户型朝向也是各有千秋，选择起来比较犯愁。当出现这种对选购房都比较满意的时候，可以估算一下这些房的性价比来帮助自己决策，看看买哪一套更划算一些!我们认为性价比是一个可以量化的指数，购房者可以从购房需求的几个主要方面，诸如位置、价钱、户型、物业、环境、配套、交通等方面列出各因素的权重(重要性所占的百分比)，然后对几个项目分别进行分值评定，最后综合分值高的房屋可以优先考虑。这里需要说明的是，性价比虽然可以量化，但其中从需求因素到权重以及最后评定都是一种个人行为，所以性价比评定最好能综合多人的意见，这样会比较客观一些。相关阅读：无锡买尾房注意事项尾房一般是新房   购买尾房的六个好处什么是尾房   青岛购买尾房需注意什么尾房有什么优势   购房尾房有什么好处如何淘到好尾房   楼市支招如何获得尾盘*

尾房，又称尾楼，不能等同于烂尾房和一般空置房，是指项目销售*成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。专家认为，当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶...   ....

浅谈房地产二级半市场一、定义            关于二级半市场的定义，说法不一，比较通行的解释是，二级半市场又称作空置商品房交易市场，是指介于二级市场和三级市场之间的投资、消费交易市场。处于这一级市场的商品房，不同于二级市场的增量房，它已经淡出流通领域，但是也没有被使用；同时它又以崭新的面貌、新楼的性能与三级市场的二手房相区别。二级半市场包含的范围比较广，例如尾盘、抵建筑款房、投资客手上的盘源等等，但凡不是新盘开张或单个旧房交易，都可纳入此列，或者拿“批量盘”来形容更贴切一些。            二、“二级半市场”房屋来源         “二级半市场”房屋产生的原因是多方面的，主要有以下几种：一是因为朝向差，楼层差，景观不理想，户型不合理等造成卖不出去的少量单位；二是开发商留作自用或留作日后出租的房屋；三是开发商在楼盘发售前期预留的一些精品单位，由于种种原因，在销售后期拿出来销售的少量房屋；四是购房者预订后又退订的房屋。            三、关于二级半市场的一些认识               1.   尾盘≠滞销盘。尾盘是整体物业在阶段性销售过程中，因受各种营销矛盾的影响，暂时未被市场所接受的部分剩余物业产品。大凡新楼销售到70—80％时，都会经历一个销售迟缓阶段。但尾盘不一定就滞销。决定楼盘销售业绩的因素很多，楼盘自身的质素、消费者的需求、价格、竞争环境、营销策略、销售管理等任何一个环节都有可能成为销售的瓶颈。因此，不能武断的把尾盘等同为滞销盘。               2.   存量物业≠差房子。二级半市场的另一大类产品就是（成批）存量物业。其成分相对复杂，有可能是开发商为了融资抵给银行、金融机构、企业或个人的；也可能是法院裁决转让的；或者是机构、个人投资者需要转让的商品房。显然，此类物业既包括一手房也包括二手房，一般都具有较高质素，因其业主不具*销售的能力，须借助于有实力的中介结构。               3.   二级半≠大甩卖。决定二级半物业销售前景的因素很多，只要找出阻碍销售的关键因素并化解之，采取整套有效的销售策略，就能保证项目的成功。价格固然是房地产市场最敏感的因素，但大甩卖并非必然选择，有时可能会起相反作用。               四、“二级半市场”营销的优劣势分析            1.   优势分析            ①   现房、面积、质量等方面有保障，避免了施工造成的风险。            ②   *配套设施、物业管理相对比较完善。            ③   价格制定较灵活。新的《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未*或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”这就意味着开发商必须为空置楼房缴纳物业费，此时开发商对房价的要求可能会有所降低。            ④   可以吸引短期投资客。            2.   劣势分析            ①   每个楼盘的数量都不多，很容易让消费者误认为是次品楼。            ②   房源分布零散，不利于广告宣传。            ③   部分房源存在缺陷，筛选难度大，需要较高的专业知识。            五、“二级半市场”*作的基本要求            二级半市场作为一种独特产品区隔的市场，其市场*作有着本身的要求。            1.   推广费用限制。项目的整体推广是根据销售的进度进行安排的。前期的市场判断决定了项目的整体走向，预热期、强销期、*期占用绝大部分推广费用，包括报纸、路牌、售楼处装修、样板房、展示板、模型、现场条幅、宣传折页等。分阶段按比例的推广投入使后期的推广费用受到极大的限制，快速的市场变奏常常使前期的预算安排必须根据实际情况做出调整。为适应激烈的竞争，调整的结果常常是加大前期推广费用的投入比例。而超计划的存量使后期推广费用极其有限，如媒体选择、现场重新包装、*发布、团队组织等。            2.   高效*传导。推广费用的限制对*传导的效用提出更高的要求。在前面多媒体运用、多层面覆盖、多渠道宣传的背景下，成型物业的目标客户重新*、搜索与锁定，需要更加深入了解特定受众获取*的习惯。在有限费用的情况下以期获得最高的影响力。专业宣传窗口，高覆盖面，专业性*作，迎合受众获取*的习惯成为“二级半市场”高效*传导的基本要求。            3.   精英销售团队。可替代产品的存在，激烈的市场竞争环境，使客户对特定项目产品的需求弹性大大增加。销售团队的专业知识，交易经验，把握客户和锁定客户的能力往往决定销售的最终成败。俗话说，“王婆卖瓜，自很高兴回答楼主的问题   如有错误请见谅

尾盘的产品特征一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，这种尾盘一般通过降价的方式来处理。除了降价，没有更好的办法。 可以说，几乎所有的尾盘都离不开“降价”，尤其是*开发商急于套现时，降价几乎是唯一的选择。

尾房销售策略      1、没有推广资金，拉个横幅，总该不会没钱吧？把在售楼部外面的街道上弄点横幅什么的，   吸引人的注意，如果是在市中心，效果更好。   *   m#   y7   D&   T;   d#   Y)   G$         再有，就是深挖老客户。给每个老客户打**回访，告诉他们对老客户可以优惠促销，找个借口请他们到售楼部来看看等等，老带新的效果一般是很好的，不容忽视。   2   F(   {+   h/   |)   `1   I/   w3   w         还可以做点DM单，别告诉我你们老板连几百元或者几千元的推广费都不愿意拿出来了，三线城市本来不大，让销售员到关键路口多跑跑，同时配合对销售人员的奖励，该卖的也就卖掉了。      2、一定要注意对销售人员的激励，尾盘期销售人员的士气很重要，最好*一些特别的提   成奖励政策，并且出激励政策鼓励公司的其他人员向自己的亲戚朋友推荐。      3、既然已经买的这么好了,那就做口碑咯。*抓老带新客*，适当优惠就可以了。&   M/   O7   J5   t$   l      J9         我们公司的楼盘就打过几次广告，后期就是靠老带新做口碑，半年内就售罄，$   R&   ^!   P2   p$   x)   h5   Z0   适当的打      折，优惠啊什么的。      4、0   S4      有什么好无语的，你们售楼部客户来访量小，又没钱打广告，当然首先要想一些招数来   吸引大家进售楼部。不然人都没有，销售力再强也没有用啊。   /   b/   Z-   R9   B)   M5   ^0   `“   ~.   ?         最近听同事说他们在上海的盘，置业顾问都已经穿上打上楼盘打折价的体恤衫上街行销去了。还有前两天跟经理到一个四线城市去，原来那么封闭的地方，开发商都开始让售楼员穿上标新立异的服装上街去派单，所以刚才那个思路虽然是有点开玩笑随口一说，其实也是想提醒你们想想有什么招数可以吸引客户上门。         还有个问题，就是你没有说清楚你们剩下的房子到底是为什么剩下的？你必须要和置业顾问一起分析一下剩余的具体是哪些房子，以及这些房子的户型、楼层、朝向等，然后分析为什么没有卖出去的原因，是价格？（涉及单价与总价），还是户型有缺陷？还是因为竞争对手推出了更好的产品？等等。有时候你们的策略并没有变，但是竞争楼盘推出后比你们更好，就会影响你们的销售，所以跟竞争楼盘（一般是临近本项目的）比比就知道了，优、劣势是相对的。按理说自开盘至销售80%仅用三个月时间，这个盘整体还是可以的，前面的营销也不会差，是不是销控没有做好，剩下的都是比较差的房子，就要靠你们自己分析了。9   a0   l8   l.   E0   V*   Y-         如果你还想深入一点，对以前成交的客户可以做个调查，他们为什么买这里的房子，觉得还有哪些缺陷等等，也就是了解客户需求。只有尾盘产生的原因分析清楚了，你才能找到针对性的办法。      5、再说一句，没钱做推广，行销是最好的选择。怎么做行销，你在江湖里面随便一搜都是   一堆。$   b/   ~2   a5   E3   C9   还有就是想点标新立异的招数，比如我知道以前有个尾盘就是让大家免费试住，住   进来了一段时间内如果不满意可以退房。其实一般不是很糟糕谁会退房折腾，所以效果很好，很快把尾盘清空了。但是你们不管做什么活动，前提都是要让目标客户知道，你们又没有一分钱的推广费，所以说来说去，还是要落实到怎么吸引客户上门

一般来说，尾盘是一个项目的利润沉淀，是产品在开发和经营进程的难点，尾盘处理得当，则可体现项目的价值。 1.降价或变相降价 尾盘的产品特征一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，这种尾盘一般通过降价的方式来处理。除了降价，没有更好的办法。 可以说，几乎所有的尾盘都离不开“降价”，尤其是*开发商急于套现时，降价几乎是唯一的选择。 2.重新定义，必要时改良产品 尾盘处理方式除了降价以外，重新定义市场、重新界定客户，同时在可能的情况下对产品进行改造，也是一个值得借签的方法。按照国际惯例，所谓重新定义市场，一般必须对产品进行改进，才能维持持续的销售，避免提前进入尾2声。 3.制定目标各个击破 楼盘销售一波三折，后颈不足时，化险为夷的一个策略是由卖名字、卖风格转为买承诺，质量的承诺、功能的承诺、价格的承诺，服务的承诺；另一个策略是由卖承诺，转为卖体验，体验物业实质，体验生活方式。确定合适的可*作性策略后，关键是各个击破的*，对每一套房都仔细研究，这样成功率就可大幅度提升。 4.销售渠道创新 不同的销售渠道针对不同的客户，传统销售渠道是以人际营销中的发展商销售或代理商销售为主，当卖点挖掘完，传统渠道用尽时，如果在人际营销渠道中挖掘客户营销、关系营销、直复营销，在大众传播中渠道渠道DM、POP等，又开辟*商务渠道等，将会扩大胜算的概率。 5.小型活动促销 小型活动促销显*：在封顶庆典、入伙庆典、公司司庆、业主联谊等有可能形成会客高峰的时机。由发展商、代理商搜寻一些有效目标客户参与，可以适当用一些有奖促销配合，奖励可以是家电、物业管理费、买房现金折扣、*会费、免费旅游、适量保险、现金或其他实物。这些有效目标客户通常不会以人来，要么家人，要么亲友陪同而来。楼盘外立面、规划、卖场、样板间、现场气氛等会激发一些有效的购买力。 6.挖掘新买点 密切关注政治经济形势、行业变化趋势、城市产业结构调整、城市规划动向、楼市变化等。如亚洲金融危机、中国加入WTO、地铁开工、西部通道、滨海大道、城市中心公园、盐坝高速公路、龙岗第二通道开通、中海振业进驻横岗可以提炼成为买点，对楼盘销售产生较大的影响。

对于尾房的理解并不难，顾名思义，它是指某个楼盘销售到后期剩余或长时间都没有销售出去的房屋。换句话说，开发商某个项目卖的房子已经获利很多，剩下房子进入清盘销售的阶段，这个时候的房子一般就叫做尾房。如何理解尾房尾房

地铁上盖综合体，20分钟到达国贸 富力运河十号    [   通州   运河核心区   ]通州运河CBD核心区，滨河中路与玉带河... 户型：   开间 均价30000元

尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋   尾房不等于“差房子”尾房容易给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，卖不出去的差房子。而实际上留到最后的不一定就是不好的。有很多尾房极有可能是一些比前期推出的还要好的房子，如果认为尾房就是差房子，那您可能会错过一些极具投资价值的“宝屋”。

尾房，又称尾楼，不能等同于烂尾房和一般空置房，是指项目销售*成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。专家认为，当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。尾房本身有两种形态，一种是整个项目里面比较好的房子，开发商将其留在最后“压场”；另一种是有“问题”的房子，但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较，还是有其独特魅力的。

尾房也叫尾盘，就是在开盘销售之后，经过别人的购买筛选，剩余没有卖出去的房子，对尾房销售一般有两种可能，一种可能是因为是经过别人挑选后剩下的，所以一般开发商会选择以优惠的方式卖出去，还有一种可能是在卖的过程中房价不断攀升，开发商会慢慢不断调高价格，结果尾盘的实际价格比开盘时其他房子的价格还要高。

尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。据业内人士的判断，京城尾房的面积约在七八百万平方米左右，如果以每套尾房面积150平方米计，那么京城的尾房数量一年约有5万套左右。

你好      很高兴为你解答   尾房就是销售最后阶段的少部分剩余房屋   希望可以帮到你

照字面上解释，发展商销售最后的房屋，称尾房。这些房楼层户型到比较好。

很简单      就是卖光了没有几套的房子         一般都是不是很好的房源         也有就是中档楼旁中比较大的户型，也会有剩余，有些开发商也会留些好房源最后卖！         所以不好直接品论尾房的好坏，还是要现场了解的

就是房子就开销售完了呀……

尾房，又被叫着---尾楼，不能等同于烂尾房和一般空置房，是指项目销售*成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。

尾房，就是房子盖好后，大部分都己经销售出去，只剩下几套还没卖出去。又叫做扫尾房。它是房地产业进入散户*时代的产物，是空置房中的一种。一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 但是尾房不等于“差房子”。尾房容易给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，卖不出去的差房子。而实际上留到最后的不一定就是不好的。 所以买尾房要认真区分尾房、烂尾房和一般空置房。因为空置房中还有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。

尾房顾名思义就是楼盘最后销售中还没有卖出去的房子，但是要注意尾房不一定是最差的。

顾名思义，尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋。据业内人士的判断，京城尾房的面积约在七八百万平方米左右，如果以每套尾房面积150平方米计，那么京城的尾房数量一年约有5万套左右。    尾房不等于“差房子”尾房容易给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，卖不出去的差房子。而实际上留到最后的不一定就是不好的。有很多尾房极有可能是一些比前期推出的还要好的房子，如果认为尾房就是差房子，那您可能会错过一些极具投资价值的“宝屋”。

尾房又称扫尾房。一般尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋.这是因为开发商和代理商以及置业者的认知不同而产生对尾房的差异。所以对于尾房也没什么没有明确的定义。

重庆新楼盘尾房有元合悠哉悠宅         ，凯旋新世界         ，保利香槟花园，昕晖莫比时代         ，融侨诺丁阳光         ，兰波红城丽景         等

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