求份安置房施工组织设计

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小区物业管理方案    为落实市十三届*三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，   结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：    一、指导思想    以*《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。    二、目标和范围    （一）目标：    1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。    2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。    3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质*》。    4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。    5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。    6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。    （二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。    三、工作内容    （一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据*《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。    （二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。    （三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。    一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据*《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。    二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照*《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质*》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以*告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。    三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产*网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位*》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务*作培训，*合格的颁发中物协《物业管理实务*作专业岗位*》，不合格的取消其上岗资格。    四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据*和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前*《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、*的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到*众利益、*稳定的工作，更具规范性、*作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和*决策，切实维护自身的合法权益。    （四）建立市、区、街道、*职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以*为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。    （五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传*《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐

物业管理公司规章制度 　　为确保物业管理公司的正常运转，特制定以下规章制度。 　　一、劳动纪律 　　1、 严禁上班迟到、早退、按时上班，有特殊原因必须主管部门请假。 　　2、 员工不得私自进入业主（租户）办公室喝茶*。 　　3、 严禁使用对讲机乱喊乱叫，对呼统一使用编码。 　　4、 在完成本职工作同时，无条件接受上级临时工作安排。 　　5、 严禁上班时间私会客人并与闲聊。 　　6、 员工（下班人员）在交*时应将未完成的工作或特别事项未交待清楚或*人未到达，不得擅自离开工作岗位或先行下班，造成损失者辞退。 　　7、 每班在下班之前要随时检查自己职责内尚有何事待办的习惯，今日事今日毕。 　　8、 员工请假一天以上，一律凭请假单，否则不予受理。 　　9、 严禁酗酒上岗，当班吃零食、吸烟等现象。 　　10、 不服从调动，不服从指挥，不虚心接受意见者情节严重辞退。 　　11、 严禁当班时间利用***、*、电脑玩*或在工作间逗留闲杂人员。 　　12、 合理利用低耗品控制成本，严禁浪费财物。 　　二、仪容仪表 　　1、 仪容仪表符合要求统一着工装，佩带* 　　2、 员工在工作中要使用礼貌用语，员工要从言语中体现出乐意为客人服务，不要表现十分厌烦、冷漠、无关痛痒的神态。 　　3、 在办公楼内遇到客人、业主（租户）要礼貌问候。 　　4、 员工自觉爱护公共财物，自觉维护和保持环境卫生。 　　5、 员工进入业主（租户）上级办公室应先敲门三下，在征得同意后方可入内，出门时应随手将门轻轻带上。 　　6、 严禁议论涉及同事、上级、公司以及客户隐私的事情，造成影响者辞退。 　　7、 接听**声音要柔和，使用问候语，严禁粗言秽语。 　　8、 员工当班时必须做到微笑服务，养成讲话“请”字开头“谢谢”结尾的良好习惯。 　　9、 严禁服务态度不好，解释不耐心造成客人投诉追究当班人责任。 　　三、安全职责 　　1、 突发事件处理不及时造成影响，除追究责任，情节严重者另行处理。 　　2、 员工不得利用工作之便收受客人、业主小费或侵吞客人业主遗留物品（遗留物品拾到者一律交到物业办公室）。 　　3、 严禁员工与业主（租户）争吵或隐瞒各类事件真相不报，造成损失者辞退。 　　4、 同事之间团结友爱，严禁打架争吵。 　　5、 严禁私自配备部门办公室以及业主（租户）门钥匙，情节严重移交*机关处理。 　　6、 严禁当班不按规定巡视检查或巡视无记录。 　　7、 严禁无故浪费低值易耗品、水电。 　　8、 及时准确向上级反映业主（租户）想法、投诉等其它情况。 　　9、 严禁员工向外面泄露公司经营机密及业主（租户）经营机密，违者开除。 　　10、 侮辱、漫骂、恐吓、威胁他人与客人业主吵架，殴打客人、业主、员工、的立即开除。 　　11、 严禁未按计划对设施、设备进行维护保养，造成运转不正常者追究主管责任。 　　12、 发现不安全隐患未果断处理的追究当事人责任。 　　13、 下班后对工作区域门、窗扣锁未查关好的造成被盗事件由当班人员负责赔偿。 　　14、 对所辖区域卫生责任区地面的水迹、冰雪、油污不及时处理干净造成业主、客人摔伤的责任人赔偿损失。 　　15、 维修不及时反复修理造成客人投拆的处以扣分。 　　16、 严禁员工私拿业主（租户）财物一经发现立即开除并移送*机关。 　　17、 严禁聚众*，挑拨同事业主（租户）之间关系。 　　18、 例行检查不合格，按考核标准处罚。 　　19、 绝不允许发生危及公司利益的各种隐患不报，任其漫延恶化。 　　20、 绝不允许以局部利益为重，有意破坏公司全局利益，给公司带来更大的经济损失和形象损害。 　　21、 绝不允许利用个人的专业特长欺瞒、愚弄上级及同事，并出现拖延、篡改、抵制执行上级行政命令的现象。 　　22、 绝不允许对下级急待批复的报告无故搁置，也不允许对上级规定的上报材料无故拖延，更不允许对顾客（含协作单位）的咨询和意见置之不理。

设计采用新观念，在兼顾居住质量和经济效益的同时，力求创造适合地域特点的舒适、安全、便捷的*环境。                  尊重地方文化创造*景观，充分考虑该地区和周围环境特点，并进而引导*文化的形成，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民认同的居住*。                  体现“生态”+“建筑”的居住模式，规划和住宅重视地方环境及气候等因素，处理好环境和绿化的关系，利用自然条件，减少对生态的影响。                  体现以人为本的设计思想，重视人际交流，合理组织室外步行和活动场地，提高室内外设施的水平，创造亲切宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间，在每一细节上充分体现对人的尊重和关心。                                             追求合理有效原则，规划避免不合实际的泛泛而谈，而以基地的现状为基础，综合各方的因素，提出一个对城市空间网络及城市生活都行之有效的规划方案。                  以效益最大化的原则为目标，规划力图通过建设活动使该地块发挥最大的环境效益、经济效益和社会效景观规划理念   ：            景观设计突出以协调、舒适、适用、美观、自然为主调，营造了以植物造景、自然风情为核心的景观园林。               1：设计一个环境优美，布局合理，功能明确的小区景观。               2：以自然生态设计为主，注重环境质量，同时注重设计的人性化，营造出舒适、怡人的氛围。               3：注意结合建筑造型及周边环境。               4：合理布置人*集散和休息活动区域，充分体现以人为本设计理念。   设计原则：               1：突出生态效益的设计原则                           全面贯彻生态思想，注意保护生态环境，体现生态体系。实现良性生态循环，把人作为生态链的一环进行规划设计，达到人与自然和谐共存，实现可持续发展。            2：因地制宜原则                        对现有地形的利用凸现地方特色，通过采用适地的种植原则和地方材料的选用，突出地方性特征，用地的条件和特征是景观设计的素材来源。            3：现代造园理念原则                        以“   温馨家园   ”为主题，唤起人们对景观的认同感和亲切感。            4：近期、远期的结合原则                        统一规划、分期实施处理好与周边用地的交接和近期与远期的结合。                  为了营造*的纯粹感，在景观设计上选择了现代主义园林风格，呈现出“莆阳风情            自然生态         经济美观”绿化面积达到3万多平米。此外，为了体现了小区以人为本的设计理念，在小区内还配备了器械健身区、儿童活动场等，让业主在闲暇之余有了充分的空间去享受自然、享受生活。                     景观步道入口景观步道以小区的入口轴线为主轴，利用现有地形层层而进，从规整中求变化，路面沿主轴线由窄至宽，给人一种豁然开朗的感觉，在景观主干道的布置上，我们采用了高杆树行列种植，同时我们在路面凹入处，采用流行暖色铺砖，给居住者一种团团圆圆的温馨的感觉，让家的感觉更浓烈。

1：设计一个环境优美，布局合理，功能明确的小区景观。               2：以自然生态设计为主，注重环境质量，同时注重设计的人性化，营造出舒适、怡人的氛围。               3：注意结合建筑造型及周边环境。               4：合理布置人*集散和休息活动区域，充分体现以人为本设计理念。   设计原则：               1：突出生态效益的设计原则                           全面贯彻生态思想，注意保护生态环境，体现生态体系。实现良性生态循环，把人作为生态链的一环进行规划设计，达到人与自然和谐共存，实现可持续发展。            2：因地制宜原则                        对现有地形的利用凸现地方特色，通过采用适地的种植原则和地方材料的选用，突出地方性特征，用地的条件和特征是景观设计的素材来源。            3：现代造园理念原则                        以“   温馨家园   ”为主题，唤起人们对景观的认同感和亲切感。            4：近期、远期的结合原则                        统一规划、分期实施处理好与周边用地的交接和近期与远期的结合。                  为了营造*的纯粹感，在景观设计上选择了现代主义园林风格，呈现出“莆阳风情            自然生态         经济美观”绿化面积达到3万多平米。此外，为了体现了小区以人为本的设计理念，在小区内还配备了器械健身区、儿童活动场等，让业主在闲暇之余有了充分的空间去享受自然、享受生活。                     景观步道入口景观步道以小区的入口轴线为主轴，利用现有地形层层而进，从规整中求变化，路面沿主轴线由窄至宽，给人一种豁然开朗的感觉，在景观主干道的布置上，我们采用了高杆树行列种植，同时我们在路面凹入处，采用流行暖色铺砖，给居住者一种团团圆圆的温馨的感觉，让家的感觉更浓烈。以植物造景为基调，结合环绕的水系、树池、花池、景灯观柱备显风情。

设计采用新观念，在兼顾居住质量和经济效益的同时，力求创造适合地域特点的舒适、 安全、便捷的*环境。                   尊重地方文化创造*景观， 充分考虑该地区和周围环境特点， 并进而引导*文化的 形成，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民认同的居住*。                   体现“生态” + “建筑”的居住模式，规划和住宅重视地方环境及气候等因素，处理好 环境和绿化的关系，利用自然条件，减少对生态的影响。                   体现以人为本的设计思想， 重视人际交流， 合理组织室外步行和活动场地， 提高室内外 设施的水平， 创造亲切宜人的空间环境， 为人际交流提供多样的空间， 在每一细节上充分体 现对人的尊重和关心。                                              追求合理有效原则， 规划避免不合实际的泛泛而谈， 而以基地的现状为基础， 综合各方 的因素，提出一个对城市空间网络及城市生活都行之有效的规划方案。                   以效益最大化的原则为目标， 规划力图通过建设活动使该地块发挥最大的环境效益、 经 济效益和社会效景观规划理念    ：             景观设计突出以协调、舒适、适用、美观、自然为主调，营造了以植物造景、自然风情 为核心的景观园林。                1 ：设计一个环境优美，布局合理，功能明确的小区景观。                2 ：以自然生态设计为主，注重环境质量，同时注重设计的人性化，营造出舒适、怡人 的氛围。                3 ：注意结合建筑造型及周边环境。                4 ：合理布置人*集散和休息活动区域，充分体现以人为本设计理念。    设计原则：                1 ：突出生态效益的设计原则                            全面贯彻生态思想， 注意保护生态环境， 体现生态体系。 实现良性生态循环， 把人作为 生态链的一环进行规划设计，达到人与自然和谐共存，实现可持续发展。             2 ：因地制宜原则                         对现有地形的利用凸现地方特色， 通过采用适地的种植原则和地方材料的选用， 突出地 方性特征，用地的条件和特征是景观设计的素材来源。             3 ：现代造园理念原则                         以“    温馨家园    ”为主题，唤起人们对景观的认同感和亲切感。             4 ：近期、远期的结合原则                         统一规划、分期实施处理好与周边用地的交接和近期与远期的结合。                   为了营造*的纯粹感，在景观设计上选择了现代主义园林风格，呈现出“莆阳风情             自然生态          经济美观”绿化面积达到 3 万多平米。此外，为了体现了小区以人为本的设计 理念， 在小区内还配备了器械健身区、 儿童活动场等， 让业主在闲暇之余有了充分的空间去 享受自然、享受生活。                      景观步道入口景观步道以小区的入口轴线为主轴， 利用现有地形层层而进， 从规整中求 变化， 路面沿主轴线由窄至宽， 给人一种豁然开朗的感觉，在景观主干道的布置上，我们采 用了高杆树行列种植， 同时我们在路面凹入处， 采用流行暖色铺砖， 给居住者一种团团圆圆 的温馨的感觉，让家的感觉更浓烈。以植物造景为基调，结合环绕的水系、树池、花池、景 灯观柱备显风情