求教高层公摊怎么算

公摊面积=建筑面积-实用面积    所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率 得房率标准如下：    高层塔楼住宅（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）    高层板楼住宅（78%——85%），    小高层板楼住宅（85%——88%）    多层住宅（88%——95%）   高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般来说，高层的分摊系数在0.18～0.26之间，多层的分摊系数在0.11～0.16之间。   先来看看公共建筑面积分摊系数是怎么算出来的：整栋建筑物的公用建筑面积÷整栋建筑物各单元套内建筑面积之和。

为什么楼越高公摊面积越大：1、公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、*道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班*卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。*使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的*卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。2、关于公摊率，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。3、楼层高的公摊面积大原因：同一块地，楼层高的要比楼层低的公摊大小区内的公共绿地，也就是除开房子外的地方，是所有住户平均分摊的，不管是高层底层，这一部分的公摊都是一样的。那么为什么高层公摊要比低层高呢？多出来的公摊面积又是从何而来：拿一个三十层的高层，和一个十二层的小高层作比较，公共部分公摊，是一样的。区别就在于楼栋内的配置公摊。一个三十层的高层必须有两台电梯，否则一台电梯出现故障，你就要爬楼上30层了。而一个12层的小高层，通常只有一台电梯，因为首先住户比较少，其次发生故障还能爬楼，12层爬上去除开老人小孩，偶尔爬一次还是问题不大的。那么多了一台电梯不仅仅是多了一个四米左右的井道公摊，电梯门口还有过道，这又造成了进一步的公摊扩大化。此外高层住户比较多，一旦发生火灾，逃离的人数比较多，那么根据建筑的消防要求，高层的消防通道比较于底层的消防通道面积应该更大，因为需要撤离更多的人，所以增加安全通道又有一个走廊面积需要，造成了公摊的进一步扩大化。比较下来，高层比低层需要多公摊一个消防通道和一个电梯井道，外加与之配套的走廊，而且高层的承重墙体更厚，需要承受更大的压力，墙壁投影面积的一半也被算进了我们的公摊，所以不难想象高层25%的公摊和小高层18%的公摊，这个差距就这么产生了。

按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)里面规定，一般12-33层的高层建筑，公摊率在14-24%，公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，购房者也只能被动的接受。所以公摊这么多是在规则范围之内的，但是属于公摊率偏高了，实用率低于77%的话就挺低的了。各户分摊公用建筑面积的计算方法，其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊。第1步：计算分摊系数，分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。根据购房合同的第五条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可以选择退房。签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的*，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本*，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过*求出公摊面积，以明确自身的权益。不少销售只会告知公摊比或公摊比的区间，但实际上公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。

目前*在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。在有电梯的板式小高层建筑中，高层公摊面积通常在15-20%之间。在有电梯的板式高层建筑中，高层公摊面积通常在18-25%之间。在有电梯的塔式小高层建筑中，高层公摊面积通常在18-22%之间。在有电梯的塔式高层建筑中，高层公摊面积通常在20-30%之间。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、*道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班*卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为:1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的*使用空间;2．售房单位自营、自用的房屋;3．为多幢房屋服务的*卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

为什么楼越高公摊面积越大：1、公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、*道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班*卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。*使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的*卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。2、关于公摊率，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅相对更高一些，在20%－25％左右。3、楼层高的公摊面积大原因：同一块地，楼层高的要比楼层低的公摊大小区内的公共绿地，也就是除开房子外的地方，是所有住户平均分摊的，不管是高层底层，这一部分的公摊都是一样的。那么为什么高层公摊要比低层高呢？多出来的公摊面积又是从何而来：拿一个三十层的高层，和一个十二层的小高层作比较，公共部分公摊，是一样的。区别就在于楼栋内的配置公摊。一个三十层的高层必须有两台电梯，否则一台电梯出现故障，你就要爬楼上30层了。而一个12层的小高层，通常只有一台电梯，因为首先住户比较少，其次发生故障还能爬楼，12层爬上去除开老人小孩，偶尔爬一次还是问题不大的。那么多了一台电梯不仅仅是多了一个四米左右的井道公摊，电梯门口还有过道，这又造成了进一步的公摊扩大化。此外高层住户比较多，一旦发生火灾，逃离的人数比较多，那么根据建筑的消防要求，高层的消防通道比较于底层的消防通道面积应该更大，因为需要撤离更多的人，所以增加安全通道又有一个走廊面积需要，造成了公摊的进一步扩大化。比较下来，高层比低层需要多公摊一个消防通道和一个电梯井道，外加与之配套的走廊，而且高层的承重墙体更厚，需要承受更大的压力，墙壁投影面积的一半也被算进了我们的公摊，所以不难想象高层25%的公摊和小高层18%的公摊，这个差距就这么产生了。

公摊面积=建筑面积-实用面积所谓公摊系数房屋房率房率标准：高层塔楼住宅（75%——78%）公摊系数（22%——25%）高层板楼住宅（78%——85%）高层板楼住宅（85%——88%）层住宅（88%——95%）房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积用100%减房率公摊系数

小高层公摊面积建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积影响公摊面积的因素：1、户型 同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，典式楼和板式楼市不一样的。2、套内面积 正如你所说，房子大就多点，房子小就少点3、公共设施 只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越大。普通住宅的一般公摊比例：多层：8%——15%小高层： 10%——20%高层：15%——30%公摊面积的定义、政策及计算方法公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。分摊原则如下：(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积公摊系数＝总公共摊面积／（套内建筑面积＊总套数）套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积 +阳台面积影响公摊面积素：1、户型 同栋楼梯户、梯两户梯三户点式楼板式楼2、套内面积 房点房少点3、公共设施楼梯既楼梯电梯公共设施、走廊越公摊越4、建筑规模 楼梯高度越高公摊越普通住宅般公摊比例：层：8%——15%高层： 10%——20%高层：15%——30%

目前*在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。在有电梯的板式小高层建筑中，高层公摊面积通常在15-20%之间。在有电梯的板式高层建筑中，高层公摊面积通常在18-25%之间。在有电梯的塔式小高层建筑中，高层公摊面积通常在18-22%之间。在有电梯的塔式高层建筑中，高层公摊面积通常在20-30%之间。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:1．大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、*道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班*卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2．每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为:1．仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的*使用空间;2．售房单位自营、自用的房屋;3．为多幢房屋服务的*卫室、管理(其中包括物业管理)用房。

所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。如今，无论是高层还是多层，商品房都有公摊面积。可公摊到底摊了些什么？面积是如何计算的？不少购房百姓对此并不清楚，他们担心房子被开发商“注水”。那么你的房子公摊面积到底合不合理？对此，记者进行了一番调查走访。公摊面积多少才合理？目前，我市在售高层楼盘的公摊面积大约在15%到25%之间，多层住宅在10%到20%之间，那么这些公摊面积是如何计算出来的呢？一家楼盘的销售经理刘女士介绍说， 公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、*道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班*卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。现在高层住宅公摊面积计算方式为， 公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数 ，各套 ( 单元 ) 的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。公摊面积=建筑面积-实用面积一般来说，普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%；高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。

*对公摊比例没有硬性规定。多层住宅楼，公摊系数在10％－15％之间；小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间；高层住宅，公摊系数在20%－25％左右。房屋面积测量原则有明文规定，至于公摊比例却没有要求，主要看开发商的设计是否能通过规划部门的审批，项目不同，比例也会不一样。不过，近些年来关于公摊比例的纠纷不少，房管部门规定了哪些设施属于共有建筑面积以及如何分摊。楼体电梯间、走廊等公摊面积是为了满足日常生活需要，公摊面积穿辅扁恍壮喝憋桶铂垃大也不一定是坏事，虽然住房实际使用面积相对少了，但公共活动空间也相对大了，居住的舒适感也会提升。小区配套在地块开发的时候有规划控制文本，这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率(如*用房、物业用房、物业经营用房等)，开发商在应对这个比率的时候有自己的对策，有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区，就会做比较大的*、休闲等公用的建筑，这些面积肯定超过规划控制的低限，最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会略低一些，公摊的会高一些，但是小区整体档次高了、品质提升了，一样是好楼盘。开发商赚钱的思路不一样，有些不想做太多*用房，就会把这部分面积控制在最低限度，*、休闲等空间也不会考虑，最终这个楼盘虽然符合规范，得房率也高，但是没什么品质、档次不高。另外，对于套型本身也不能盲目强调得房率，要看套型设计得是否合理，有些套型的得房率虽然高，但是进深很大，有很多走廊、暗间等，这个得房率就高得没什么意义了。

按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)里面规定，一般12-33层的高层建筑，公摊率在14-24%，公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，购房者也只能被动的接受。所以公摊这么多是在规则范围之内的，但是属于公摊率偏高了，实用率低于77%的话就挺低的了。各户分摊公用建筑面积的计算方法，其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊。第1步：计算分摊系数，分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。根据购房合同的第五条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可以选择退房。签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的*，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本*，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过*求出公摊面积，以明确自身的权益。不少销售只会告知公摊比或公摊比的区间，但实际上公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。