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小区由总建筑面积约8万平米，由多层和小高层构成，小区以生态化、智能化和人性化为主要特征。环艺、水景、绿化小品错落有致，天际线丰富，立面简洁明快，着重打造一种后现代式的极简主义风格。大手笔的规划，堪称世界级的生活配套，极大地提升了这一区域住宅的居住和投资价值。

　一、项目基本情况 　　（一）项目情况介绍 　　泉山区棚户区改造项目位于徐州市泉山区，项目总占地面积4097亩，总拆迁面积128万平方米，总投资671999万元，目前，项目可研、环评、建设用地、等均已批复，项目采用棚户区改造拆迁与配套安置定销房建设相结合的方式，建设周期预计5年，拟采用PPP模式运作。 　　泉山区棚户区改造项目拟由徐州市新盛建设发展投资有限公司作为项目投融资主体，项目自有资本金由新盛公司解决，其余资金由新盛公司融资解决，经初步测算，该棚户区改造项目地块预计可出让3600亩，扣除项目成本后，预计可盈利70亿元。 　　（二）项目建设的必要性 　　1、落实科学发展观、改善民生、创建和谐社会的需要 　　十八大报告中提出要“加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点。要多谋民生之利，多解民生之忧，解决好*最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所*、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让*过上更好生活”。因此，棚户区改造是落实中央、省市相关文件精神的需要，是贯彻科学发展观的具体体现，是改善民生的重要举措，是一项严肃的政治任务。 　　2、执行中央、省市加大改造棚户区建设战略措施需要 　　2007年以来，中央国务院、江苏省、徐州市各级都相继下发了关于棚户区改造的动员令和一系列改造措施，明确了棚户区改造是振兴老工业基地的一个重要战略措施。国务院最新下发的《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）中进一步提出“2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。 　　3、促进城镇化发展的需要 　　棚户区改造是城镇化绕不过去的一道坎，是*城市内部二元结构的关键举措。不能一边是高楼大厦，一边是低矮的棚户区。这种二元结构不消除，城镇化的质量就无从谈起。因此，为改善棚户区居民的居住生活水平，保障棚户区居民生命财产安全，必须对城市棚户区进行集中式改造。 　　本项目实施的徐州市振兴老工业基地棚户区改造四期项目正是贯彻落实新型城镇化以人为本的发展理念具体表现，是加快老城区改造、加快新型城镇化建设的重要举措，对促进经济社会发展、扩大内需，统筹城乡发展及加快转变经济发展具有重要的意义。 　　4、拉动内需的需要 　　棚户区改造是保障性安居工程的一部分，是改善居民住房，提高居民生活水平，加快供水、供电、供气、交通和其他基础设施建设的重要手段，是加快新型城镇化建设的有力抓手，对拉动内需，保增长保民生具有重要的意义。 　　5、改善人居环境的迫切需要 　　棚户区地块范围内公共配套设施及市政基础设施落后，建筑陈旧，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，污水肆意横流，有些地方甚至连自来水都不通。通过项目实施，将棚户区居民集中在现代安置小区安置，具备完备的基础设施，人居环境得到彻底改善，切实将城市建设发展的成果惠及更多百姓，有利于和谐社会的建设，很好地体现以人为本的执政理念。 　　6、节约集约用地，培育长效城市产业的迫切需要 　　由于历史原因，本期拟改造棚户区随着城镇化进程，缺乏统一的规划和管理，在集中连片的居民区和分散的居民区中间，不断衍生出少量的连家店、家庭小作坊、小企业等建筑形态，这些建筑与棚户区居民住宅相互掺杂、盘根错节，环境污染严重。为切实改善城市生态环境，提升城市形象，实现土地集约化利用，加快城镇化建设进程，必须对棚户区地块范围内的居民住宅和非住宅进行统一征收改造，达到改造一片，成形一片的目的。因此，本项目正是通过对区域内的棚户区进行集中式改造，盘活片区存量土地，释放其蕴藏的潜能，提高土地的综合效益，实现了土地的节约集约利用，以带来更大的经济效益和社会效益。 　　综上所述，本项目的实施是十分必要的。   　            二、可行性分析 　　本项目符合该通知要求，徐州市棚户区改造行业主管部门为徐州市建设局，徐州市*对该项目采用PPP模式运营非常支持，由于该项目未来收入扣除还本付息及运营成本可盈利70亿元，对社会资本有很强的吸引力。 　　三、初步实施安排 　　该项目的立项等由市*安排徐州市新盛建设发展投资公司负责，根据《徐州市棚户区改造实施方案》（徐政发[2009]20号），项目由属地区*具体实施，项目实施完成后交由徐州市国土局挂牌上市，所取得出让收入在扣除基本规费后全额返还，所取得的返还收入在扣除成本后，预计可形成收益60亿元。 　　四、财务测算 　　项目总投资67.2亿元，其中30%为企业自有资金，70%进行项目融资。项目资产负债率最高时为70%，并随融资本息的偿还逐步降低。平均流动比率约为1.9，短期偿债能力良好。项目现金流覆盖率为1.8，项目现金流偿债能力良好。项目项目实施完成后预计可取得收益60亿元。