评估

评估业与寻常百姓的生活密切相关，最常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，旧房估价作为房屋置换前期的重要环节，受到广泛关注。 毛估说不过去　市场比较可摆平 一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算*作办法。主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象，加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值，就是委托估价房屋的评估价。

您好，一般不能上市交易的房屋评估公司没有评估价格的依据，但可以私自委托尝试一下。

要看看你装修的房子多少平米，用什么样子的材料！确切的说装修分为轻包工和大包，轻包工是包俯偿*锻鄢蹬碉拳冬哗人工和辅料（沙子.水泥.石膏板.大兴板.龙骨.腻子粉.涂料.开关面板等），也就是改水改电，做防水，铺砖，刷墙，做造型！大包就是包含所有专修的人工，材料，家具，灯具，灶具。以100平米为例，轻包工约为2-2.5万，其他的看个人情况，例如60*60的砖从十几块到几百块不等价。一般本着节约来说12万左右就可以装出很不错的效果！装修是一门很深的学问，要花该花的钱，省能省的钱！

如果是二手房的话，装修评估非常低，一般都不评估装修

因拆迁造成停业损失：补偿拆迁款的5%因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的5%进行补偿，如果被征收人认为损失超过5%的，可由选定的房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。而以前关于停产停业的损失补偿，是按被拆迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事生产经营的在册人员，补偿6个月费用。承租人补偿标准提高10%征收直管公房、自管公房的补助款，支付给承租人，承租人选择货币补偿的，给予承租人90%补偿，给予被征收人10%补偿。原拆迁政策是补偿承租人80%，补偿产权人10%。被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置：（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；（3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。房屋拆迁补偿及安置费计算标准：房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）；房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格；（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

地方*规定不一,缴纳房产契税也不一样，具体请查询地方国土局   缴纳标准：（地方规定如下，只适合广东地区房产计算）   　　90平方以下（不包含90平方）契税1%。   　　90平方~144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契税1.5%。   　　144平方以上（包含144平方）契税3%。   　　房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。   　　小区容积率小于2.0（非普通住宅）或超过西安地区均价需缴纳3%。   　　房产单价超过地方*规定的界限（非普通住宅）所缴纳的契税也需要3%，单价界限请询问地方国土局。   　　最新政策优惠：普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠。   　　地方*规定不一缴纳房产契税也不一样，具体请查询地方国土局   缴纳标准：（西安地方规定如下，只适合西安地区房产计算）   　　90平方以下（不包含90平方）契税1%。   　　90平方~144平方以下（包含90平方、不包含144平方）契税1.5%。   　　144平方以上（包含144平方）契税3%。   　　房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。   　　小区容积率小于2.0（非普通住宅）或超过西安地区均价需缴纳3%。   　　房产单价超过地方*规定的界限（非普通住宅）所缴纳的契税也需要3%，单价界限请询问地方国土局。   　　最新政策优惠：普通住宅可以享受原缴纳契税点的一半优惠。

装修预算，，是根据你的需求来报的，，比如你这个地方是贴地砖还是装地板，，需要做的事情不会相同，，你懂得，，

先找到进水的地方如果是自来水管漏水就先把管修好如果是不小心弄的就把坏的地板换了就可以了

房产税税基评估要素分析 (1)税基确定 即根据纳税人房产价值的多寡、面积的大小、使用目的来确定征税对象和范围。一般来看，纳税人的房产价值越高、面积越大，用于营业使用，应多纳税，而房产价值越低、面积越小，用于自住，则应少纳税。但是，评估时仍需具体问题具体分析，区别对待。如以房屋面积来定征税税率时，还应考虑人均居住面积，如上海最新的房产税试点暂行办法规定，本市居民人均60平方米以下的部分不收税;对经济困难人*应予以免税或税收返还等。 (2)评估主体 明确评估主体有利于评估责任划分，从而提高评估效率，降低评估成本。国外的税基评估主体有*和中介机构两种模式。 *模式即有*主持成立房产评估机构，对房产税税基和纳税额进行评定和估算，而中介机构模式则是指由在*监督管理之下的资产评估机构对房产税税基和纳税额进行评定和估算。其中，采用*模式的有英、澳、德、日及*地区等，而采用中介机构模式的则有美、加等。 当前，我国资产评估行业是由财政部企业司监督下的资产评估师协会自治管理，那么，按照惯例，房产税税基评估在财政部和资产评估师协会的监督下，由下属的各资产评估中介机构来具体实施也便恰如其分。当前有的观点认为税务部门应该成为房产税税基评估的主体，如果这样的话，纳税人会觉得税务部门既是运动员又是裁判员，会造成纳税人的不满和质疑。另外，由纳税部门对税基进行评估，会落入外行管理内行的窠臼，相当于在评估中介之外又搭起了一套新班子，会增加税务部门的编制负担并降低评估效率。 因此，就我国来说，由在财政部和资产评估师协会监管下的资产评估中介机构来具体*作房产税税基评估事宜，评估结果将更公允，通过有序竞争来降低评估费用的同时也会带来评估效率的提高。 (3)价值类型 价值类型包括市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值和清算价值等。 税基评估中市场价值类型即是在某一特定评估时点，*双方在公平、自愿的基础上，参考最近交易的类似税基评估的价值来衡量自身所拥有的应税不动产价值的方法。从国外的经验来看，市场价值类型是在税基评估中最普适的方法，有包括美、加、英、德、日等国在内的一百多个*和地区都在以征税为目的的估价中采用了市场价值。 房产是持有人的一项财产，财产的评估只有按照市场价值来评估才会显得公允可接受。因此对房产税税基的评估，只有采用市场价值类型，才能客观反映房产的现有价值和纳税人的承受能力，使房产多的人多纳税，房产少的人少纳税，从而维护税负收缴的公平合理，实现调节收入分配、减缓贫富差距的目标。 (4)评估方法 1.市场法 市场法即是按照市场可比参照物的评估价值来对被评估资产的价值进行修正和评估的方法。在房产交易市场，房产的交易价值为*双方在公平、自愿基础上通过协商获得的交易现时价值，能够较为充分地反映房屋的真实价值，实现房产的最优使用和配置。因此，按以市场法获得的房产交易价值对房产税税基进行评估比依据以按照房产面积和房产多寡来征税要显得更为合理。 但是需要注意的是，如果房产市场大环境出现不景气、房价价值*跌的情况，此时房产的交易价值甚至会小于重置成本，此时按市场交易价值对房产税税基进行评估，就会造成少评的问题，从而不利于财政税收的稳定。因此，当市场出现动荡时，评估方法也要做出相应调整，应综合运用多种方法来对房产税税基进行评估，并综合分析各方法所获得的结果，经过一定的加权平均计算来获得房产税税基的价值。 2.收益法 收益法只是适用于房屋用于出租目的的情况。如果纳税人由于把自有房屋用于出租目的，定期获得租金回报，则可以以持续流入的租金额来对未来收益进行折现从而确定房产税税基价值。 但是在我国，房屋出租收入已经划入需要缴纳营业税的范围，如果再缴纳房产税，则会产生重复缴税的情况。不过，在实际征税中，虽然房屋出租收入被纳入了营业税征收范围，但实际上很多出租房屋的房产所有者并没有缴纳营业税。在此可以把租金收入从营业税缴税范围中划离，只征收房产税。 3.成本法 房产税税基评估中主要适用的方法为重置成本法。按现有原材料、人工等各项成本重新建造具有和被评估房产相同条件的房产所需要花费的成本，再减去折旧的价值，就是房产的评估值。重置成本法充分考虑到了物价的变化，改革开放以后，尤其是近些年来，房产的建筑成本增长较快，如按原有建筑成本对房产进行评估，则会产生税基过低的问题，不利于财政收入的增加。 4.聚类分析法 聚类分析法即利用统计学和计量经济学方法对房产整体样本进行聚类分析，从而把样本分成若干种类。不同种类具有不同的特性，自然估价也存在区别。进而通过调整聚类的参数来获得合理的聚类结果，并以类别交易实例的加权平均价格作为该类别房产的评估价格。

(1)税基确定 即根据纳税人房产价值的多寡、面积的大小、使用目的来确定征税对象和范围。一般来看，纳税人的房产价值越高、面积越大，用于营业使用，应多纳税，而房产价值越低、面积越小，用于自住，则应少纳税。但是，评估时仍需具体问题具体分析，区别对待。如以房屋面积来定征税税率时，还应考虑人均居住面积，如上海最新的房产税试点暂行办法规定，本市居民人均60平方米以下的部分不收税;对经济困难人*应予以免税或税收返还等。 (2)评估主体 明确评估主体有利于评估责任划分，从而提高评估效率，降低评估成本。国外的税基评估主体有*和中介机构两种模式。 *模式即有*主持成立房产评估机构，对房产税税基和纳税额进行评定和估算，而中介机构模式则是指由在*监督管理之下的资产评估机构对房产税税基和纳税额进行评定和估算。其中，采用*模式的有英、澳、德、日及*地区等，而采用中介机构模式的则有美、加等。 当前，我国资产评估行业是由财政部企业司监督下的资产评估师协会自治管理，那么，按照惯例，房产税税基评估在财政部和资产评估师协会的监督下，由下属的各资产评估中介机构来具体实施也便恰如其分。当前有的观点认为税务部门应该成为房产税税基评估的主体，如果这样的话，纳税人会觉得税务部门既是运动员又是裁判员，会造成纳税人的不满和质疑。另外，由纳税部门对税基进行评估，会落入外行管理内行的窠臼，相当于在评估中介之外又搭起了一套新班子，会增加税务部门的编制负担并降低评估效率。 因此，就我国来说，由在财政部和资产评估师协会监管下的资产评估中介机构来具体*作房产税税基评估事宜，评估结果将更公允，通过有序竞争来降低评估费用的同时也会带来评估效率的提高。 (3)价值类型 价值类型包括市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值和清算价值等。 税基评估中市场价值类型即是在某一特定评估时点，*双方在公平、自愿的基础上，参考最近交易的类似税基评估的价值来衡量自身所拥有的应税不动产价值的方法。从国外的经验来看，市场价值类型是在税基评估中最普适的方法，有包括美、加、英、德、日等国在内的一百多个*和地区都在以征税为目的的估价中采用了市场价值。 房产是持有人的一项财产，财产的评估只有按照市场价值来评估才会显得公允可接受。因此对房产税税基的评估，只有采用市场价值类型，才能客观反映房产的现有价值和纳税人的承受能力，使房产多的人多纳税，房产少的人少纳税，从而维护税负收缴的公平合理，实现调节收入分配、减缓贫富差距的目标。 (4)评估方法 1.市场法 市场法即是按照市场可比参照物的评估价值来对被评估资产的价值进行修正和评估的方法。在房产交易市场，房产的交易价值为*双方在公平、自愿基础上通过协商获得的交易现时价值，能够较为充分地反映房屋的真实价值，实现房产的最优使用和配置。因此，按以市场法获得的房产交易价值对房产税税基进行评估比依据以按照房产面积和房产多寡来征税要显得更为合理。 但是需要注意的是，如果房产市场大环境出现不景气、房价价值*跌的情况，此时房产的交易价值甚至会小于重置成本，此时按市场交易价值对房产税税基进行评估，就会造成少评的问题，从而不利于财政税收的稳定。因此，当市场出现动荡时，评估方法也要做出相应调整，应综合运用多种方法来对房产税税基进行评估，并综合分析各方法所获得的结果，经过一定的加权平均计算来获得房产税税基的价值。 2.收益法 收益法只是适用于房屋用于出租目的的情况。如果纳税人由于把自有房屋用于出租目的，定期获得租金回报，则可以以持续流入的租金额来对未来收益进行折现从而确定房产税税基价值。 但是在我国，房屋出租收入已经划入需要缴纳营业税的范围，如果再缴纳房产税，则会产生重复缴税的情况。不过，在实际征税中，虽然房屋出租收入被纳入了营业税征收范围，但实际上很多出租房屋的房产所有者并没有缴纳营业税。在此可以把租金收入从营业税缴税范围中划离，只征收房产税。 3.成本法 房产税税基评估中主要适用的方法为重置成本法。按现有原材料、人工等各项成本重新建造具有和被评估房产相同条件的房产所需要花费的成本，再减去折旧的价值，就是房产的评估值。重置成本法充分考虑到了物价的变化，改革开放以后，尤其是近些年来，房产的建筑成本增长较快，如按原有建筑成本对房产进行评估，则会产生税基过低的问题，不利于财政收入的增加。 4.聚类分析法 聚类分析法即利用统计学和计量经济学方法对房产整体样本进行聚类分析，从而把样本分成若干种类。不同种类具有不同的特性，自然估价也存在区别。进而通过调整聚类的参数来获得合理的聚类结果，并以类别交易实例的加权平均价格作为该类别房产的评估价格。

第一部分   总述      一、估价项目名称      ××公司土地价格评估。      二、委托估价方      (略)      三、受托估价方      (略)      四、估价目的      ××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。      五、估价依据      (1)《中华*共和国土地管理法》。      (2)《中华*共和国城市房地产管理法》。      (3)《中华*共和国公司法》。      (4)《××省土地管理法实施条例》。      (5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。      (6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。      (7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。      (8)委托方提供的其他有关*。      (9)现场勘察*和市场调查*。      六、估价基准日      二○○六年四月三十日。      七、估价日期      二○○六年三月九日至五月十七日。      八、地价定义      在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。      九、估价结果      单位地价：3.26元/m2。      总地价：10320.73万元。      大写：*币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。      十、需要说明的特别事项      1．评估假设条件      (1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。      (2)估价中的标准耕作制度为水稻*作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。      (3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。      (4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。      (5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时*收购价格。      (6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。      (7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合*、地方的有关法律、法规。      (8)委托方提供*真实。      2．该报告的使用方向与限制条件      (1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。      (2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。      (3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。      (4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。      (5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。      (6)待估宗地的地下*、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。      (7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。      3．其他需要特殊说明的事项      (1)土地利用状况等*由委托方提供。      (2)土地区位条件、地产市场交易*等评估相关*由估价人员实地调查而得。      (3)估价人员根据*有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。      (4)委托方对所提供*的真实性负责，估价机构对所收集*的真实性、准确性负责。      (5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。      (6)本报告解释权归XX评估有限公司。      十一、土地估价师签字      估价师      资格*号                        签名      张××      ××××××××××      (签字)      王××      ××××××××××      (签字)      十二、土地估价时间                                                                                                                                                                  二○○六年五月十七日 第二部分   估价对象界定      一、估价对象界定      1．土地利用状况      待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。      地号：××。图号：××。      2．土地权利状况      待估宗地土地所有权为*所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。      3．其他(略)      二、地价影响因素分析      (一)自然因素(略)      (二)社会经济因素(略)      (三)特殊因素(略) 第三部分   地价估算      一、估价原则      (1)替代原则(略)。      (2)最有效利用原则(略)。      (3)变动原则(略)。      (4)估价时点原则(略)。      (5)预期收益原则(略)。      (6)报酬递增、递减原则(略)。      二、估价方法选择      估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本*近法求取其比准价格。      三、估价过程      (一)收益还原法      收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。      待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第   30年实行标准*作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：            式中   P——地价；      a——年纯收益；      r——土地还原利率；      n——土地使用年期；      i——第i年。      由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。      根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。      水田地价的计算过程见下表。 水田地价计算过程表       水田地价计算具体*作步骤如下所述。    1．预期年总收益的估算    根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，   待估土地适宜种植水稻。   但旱田改水田及   低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。    预期年总收益＝亩产量×收购价格    待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格   按现时*收购价格及市场行情确定。    2．年运营成本的估算 水稻的年运营成本包括*、化肥、农*、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。       各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。       3．农业税    农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。       4．销售税金及附加    农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。       5．利息摊销    开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600   万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。       {200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-   1)}/(27×4.7488)＝   0.75(元/亩)       6．固定资产折旧       固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入   782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，   所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。    1582/(27×4.7488)＝12.34(元/亩)       7．利润    根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。       8．年纯收益的计算    年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润       9．地价的计算    (1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。         (4)土地估价师资格*复印件。         (5)估价对象现状利用照片。

目前空转的物业税征收有两种计算模式，两种模式以房屋用途来区分。中央财经**管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的   70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。   *发改委投资所副所长陈选则向记者透露，如果物业税征收开始实转，其税率可能的设定范围是在房产评估价的0.3%至0.8%之间。   但据记者了解，对于具体的税率等相关*，各试点省市还都很模糊。   深圳市地税局宣传部朱科勇就对记者称，“物业税在深圳所谓的‘空转’还只处于调研阶段，其实就是在摸底，研究如何执行，还没有具体的数字结果。”

土地估价技术报告第一部分   总述一、估价项目名称佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权市场价值评估二、委托估价方佛山佛塑科技集团股份有限公司三、受托估价方估价单位：深圳市国策房地产土地估价有限公司单位地址：深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心16层A、B房注册号：A201144002   执业范围:   全国范围内从事土地评估业务注册*获取时间：2011年7月1日法人代表：骆晓红四、估价目的佛山佛塑科技集团股份有限公司因了解市场价值需要，特委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对位于佛山市三水区西南街道永业路10号地号为1007392工业用地土地使用权价值进行评估，估价目的为委托方了解土地市场价值提供咨询意见。五、估价依据(一)、有关法律法规、政策文件   1、《中华*共和国物权法》(中华*共和国主席令第62号，2007年10月1日起施行)2、《中华*共和国土地管理法》(中华*共和国主席令第28号，2004年8月28日修订)3、《中华*共和国城市房地产管理法》(中华*共和国主席令第72号，2007年8月30日修订)中华*共和国城乡规划法》(中华*共和国主席令第74号，2008年1月1日起施行)5、《中华*共和国担保法》(中华*共和国主席令第50号，1995年10月1日起施行)6、《中华*共和国土地管理法实施条例》(中华*共和国国务院令第256号，1999年10月1日起施行)7、《中华*共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》(中华*共和国国务院令第055号，1990年5月19日起施行)8、、国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”9、《中华*共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)10、《中华*共和国营业税暂行条例》(中华*共和国国务院令第540号)11、《中华*共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号)12、国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定(国务院令[2005]448号)13、《中华*共和国印花税暂行条例》(国务院令[1988]第11号)(二)、有关技术规程1、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)2、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)3、《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)(三)、委托方提供的*三府国用(2011)第0102431号《国有土地使用证》复印件《无形资产卡片》、账面净值证明《函》(四)、估价人员调查的*1.   现场勘查记录、摄影照片2.   估价人员现场查勘的市场调查*3.   公司掌握的有关房地产市场情况*4.地价定义1、土地用途设定：根据三府国用(2011)第0102431号《国有土地使用证》，估价对象证载用途为工业用地(工业)，本次评估依据土地估价的合法性原则，设定估价对象的用途为工业用地。2、土地使用权类型设定：根据三府国用(2011)第0102431号《国有土地使用证》得知，估价对象的土地使用权类型为出让，估价时设定土地使用权类型为出让。3、土地使用年限设定：根据三府国用(2011)第0102431号《国有土地使用证》，估价对象土地终止日期为2056年12月30日，截至估价基准日，剩余土地使用年限为44.75年，因此设定估价对象剩余土地使用年限为44.75年。4、开发程度设定：根据估价人员现场查勘，该地块实际开发程度达到宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)、宗地红线内场地基本平整;估价时设定土地开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)、宗地红线内场地平整。5、土地利用条件设定：根据委托方提供的*及估价人员现场查勘，待估宗地面积为13295.3平方米，目前无地上建筑物，为待开发工业用地，委托方未能提供宗地相关规划*，因此本次估价的容积率根据国土资发[2008]24号“关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知”及结合估价对象周边工业用途土地的平均容积率设定为1，如与实际情况不一致，评估值应作相应调整。综上所述，待估宗地地价定义为：估价对象作为出让土地，在设定利用条件下，设定的开发程度和用途，于估价基准日2012年3月31日，剩余土地使用年限为44.75年，正常市场条件下的国有土地使用权市场公允价值。九、估价结果经估价人员现场查勘和对当地土地及房地产市场分析，按照土地估价的基本原理和估价程序，运用市场比较法和剩余法，测算委估宗地在估价设定用途、使用年限及利用、开发程度条件下，于估价基准日的土地使用权市场价值为RMB6,195,600元，大写*币陆佰壹拾玖万伍仟陆佰元整(包含转让时应缴纳的各项税费)。

　　集体建设用地流转价格是市场价格，是供求双方在权衡各自利益的基础上达成的交易价格，应当遵循市场规则和估价原理评估土地价格。具体可采用法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。 　　一、法定补偿扩充法 　　近年来，我国通过试点在征地制度改革实践中积累了大量经验，依据其中的理论研究成果会发现，集体土地流转价格实际就是*征收集体土地时的补偿价格。《土地管理法》补偿标准，是按土地农业生产的原用途来以倍数测算征地补偿费，问题是没有考虑土地的潜在收益和价值，没有考虑市场的因素，将土地仅仅作为农民的一种生产*来看待，而没有考虑土地之于农民的多重功能，更没有考虑农民土地的财产权因素。一方面，受农作物品种不同、物价波动等因素的影响，难以科学衡量征用的同一地块内，因种植物不同、亩产值差异而造成的征地补偿费的差异;另一方面，当征用的是集体建设用地时，其补偿标准更是无法科学测算。因此，如果征地补偿仅仅限于对原有征地补偿标准倍数的提高，那只是“治标不治本”的做法，充其量只是在一定程度上满足了现有一部分被征地农民的失衡心理，而难以胜任管长远、管根本的重任。 　　1、法定补偿扩充法公式 　　根据《土地管理法》的规定，目前农用土地的征用补偿价格只能是“法定补偿价格”，而不可能是市场价格。为此，只能沿着过去的思路，立足原农业土地用途，将法定补偿含义延伸到集体建设用地，将农用地或与之处于同一供需圈的集体建设用地价格全部补偿给农民，得到一条近似成本法的法定补偿扩充法，测算土地征收价格。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费。集体建设用地价格参照集体农用地价格计算。公式为： 　　土地征收价格=农用地基准地价+最低生活保障趸交保险费 　　≈农用地质量价格+农地保障价格 　　=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费 　　2、土地补偿费 　　土地补偿费主要对土地被征后原农业用地土地收益的弥补，与农用土地质量价格即进行无限年期修正后的农用地基准地价基本一致。农用地基准地价的内涵是：在评估基准日，设施配套程度达到级别内平均水平，且在正常市场条件下的   30   年使用期的农用土地价格。所谓正常市场条件，是指农用土地在现时农业技术水平(灌溉技术、农业科技、管理技术)和利用状况下，永续作为农用土地时，从农业社会角度评定的农用土地地价。可见，农用地基准地价表示农用地质量价格，相当于土地补偿费。 　　3、安置补助费 　　安置补助费是对失地农民进行合理安置的费用，保障农民生活水平不降低，至少达到最低生活保障水平。安置补助费等于按照需安置的人口最低生活保障标准,相当于农地保障价格。 　　农用土地的存在对农民具有社会保障作用，农民有了土地就有了赖以生存的物质基础，因此社会保障作用价值量的大小与农民的人均耕地面积和耕地生产力水平有直接关系。人均耕地面积越大，单位面积的耕地对农民的社会保障作用越小，其社会保障价值量也越小。在人均耕地面积一定的前提下，耕地的生产力水平越高，农民的收入水平和生活水平越高，单位面积耕地对农民的社会保障作用越大。现行的补偿制度其根本的问题就是把被征地仅作为农业生产用途的土地来计算集体土地征用的补偿，而没有考虑征地导致了集体土地所有权的灭失以及征用后失地农民生活保障。所以，对于集体土地的补偿应该包括两部分：一是集体土地所有权灭失补偿，二是征用后的农民最低生活保障补偿。实际上，农地不仅是农民生产、生活*，更是集体土地所有者的合法财产。失去土地，即失去集体所有权，农民也失去了生活来源和保障。所以征地补偿应从失去集体土地所有权保障生活的农民着眼，而不应该仅仅针对土地本身。 　　4、青苗和附着物补偿费 　　青苗和附着物补偿费指因征地等原因导致被占用土地上各种地上、地下建筑物、构筑物的拆迁和农作物的砍伐等，*应给予所有者的补偿。主要包括：青苗、电力线路、果树、防渗管道、地上建筑物(构筑物)、机井、一般林木和坟墓等。补偿标准应根据有关法律法规和各地实际情况科学制定，并及时修正。 　　二、准建设用地基准地价剩余法 　　“准建设用地”，即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域，称为“准建设用地”。测算征收价格，以规划用途的准市场价格为准测算。 　　1、准建设用地基准地价剩余法公式 　　集体土地征收价格=准建设用地综合基准地价-*综合投资回收-转换成本税费-征地调节基金。综合基准地价，以基准地价为基准，按照商业、工业、住宅、辅助用地比例和商业、工业、住宅分类定级的级别叠加区片测算的综合地价。 　　马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。按照地租产生的原因和条件，将地租分为三类：级差地租、绝对地租、垄断地租。我国土地分为集体所有和*所有。农村集体所有的土地转为非农业建设用地后，土地收益大大高于经营农业的收益，如果这项“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或*所有是不合乎经济原理的，而必须在集体和*之间进行合理分配。这一合理分配机制是以集体土地权利的实现和土地投资的回收这两项要求为基础的。 　　2、土地权利的实现 　　关于集体所有土地权利，它是权利束，包括对农用地的占有、使用、收益、处分。这些权利在集体土地征用过程中必须全部得到补偿。 　　农用地地租全部归属农民集体。作为土地的所有者，农村集体经济组织拥有取得征用前农用地全部绝对地租、级差地租I、II   的权利，该部分是对集体所有土地权利束中农用地的占有、使用、收益、处分权利的补偿。 　　因征用后土地用途改变、土地位置差异而形成的“准建设用地新增级差地租I”，其收取的权利，要在集体与*之间合理分割，而并非自然而然地全部归农村集体经济所拥有。其道理在于，集体经济单位的土地位置优劣首先具有原始性，是客观上自然而然存在的;其次则具有外来性，取决于*的城镇、交通干线建设(即改变农地的相对经济位置)等外部辐射性投资，总之都不是农村集体经济单位自身付出代价所取得的结果。因此，一方面要承认其现实性，即承认农村集体经济单位拥有取得“准建设用地”部分级差地租I   的权利。另一方面则要承认其原始性和外来性，即承认*也拥有取得部分级差地租I   的权利。集体土地所有者分享部分可称为“准建设用地”级差地租Ia。*分享部分可称为“准建设用地”级差地租Ib，暂时由*保管，用于征地调节基金，实现地租再分配。 　　3、土地投资的回收 　　土地投资回收指的是，农地所有者对农地投资所形成的土地资本要得到回收，其中与土地结合在一起不可分割的部分已经包含在农用地地租中，理论上已经回收。社会性的基本建设投资辐射到“准建设用地”上而形成的外部辐射性土地资本也要得到回收，归*所有，这部分投资已经包含在“准建设用地”地租中，理论上已经回收，用于征地调节基金。将农地变为建设用地条件实现几通一平，形成土地固定资产的直接的、典型的大市政配套费用，由*以综合投资收回。 　　因综合基准地价构成中，包含准建设用地向建设用地转换中的转换成本税费，在推算征购价格中应予扣除。

房屋评估收费标准：100万以下是千分之六，   资产评估收费标准分为五档，各档差额计费率如下表：   档   次   计费额度（万元）   差额计费率（千分率）   1   100以下（含100）   6   2   100以上~1000（含1000）   2.53   1000以上~5000（含5000）   0.8

楼主不妨上当家作主网上找找专业解答。作为全国首家自助拆迁投资网站。在自助拆迁投资模式下，旧房改造除了正常的建还以外，业主还可以通过原有住房价值进行复合投资。当家作主网的理念和运营模式受到专家和*相关部门的大力肯定和支持。结合几十年的房地产运营经验以及拆迁领域的影响力，当家作主网通过让业主亲自参与其中的各个环节，并借助互联网平台的开放性，保证了拆迁中的公信力。当然，作为嫁接业主与开发商、拆迁方和投资机构的第三方平台和媒体，当家作主网也将最大程度的发挥“桥梁”作用和媒体的社会监督作用。

、因为城市建设被拆迁的住户，选择安置房的，新房面积不低于旧房面积，而且今后等待住新房的时间有望缩短，因为拆迁安置房图纸成为拆迁土地出让的前置条件。昨日，郑州市**《关于加强市政公用基础设施拆迁安置用房建设与管理的通知》，安置被拆迁居民有了标尺。   安置房价格——   拆迁居民按经适房价格买   据介绍，拆迁安置用房，是指*在实施市政公用基础设施改造过程中，拆迁国有土地上居民私有住宅和租住公有住宅，定向安置被拆迁人的房屋。   拆迁安置用房建设享受经济适用房的优惠政策，拆迁安置用房的价格由市物价部门会同市房管部门确定，拆迁居民购买时，按经济适用房政策执行。   “但是，由于经济适用房面积有局限，而被拆迁户房子的面积千差万别，因此安置房在建设面积上可以根据被拆迁住户房子的面积，相对灵活建设，可大可小，不局限于经济适用房的面积。”郑州市拆迁安置用房办公室有关工作人员介绍。   安置房面积——   新房面积不低于拆迁房   对于被拆迁者，最关心的莫过于新房面积和赔偿政策了，新规规定，被拆迁人选择产权调换时，可以购买不低于被拆迁房屋面积的拆迁安置房。   对此，郑州市拆迁安置用房办公室工作人员解释，这句话并不意味着简单意义上的拆１平方米给１平方米，而是具体依据原有住房的面积和市场价来评估，*给予拆迁居民经济补偿，居民再以经适房价格购买新的安置房。一般来说，被拆的房屋都处于比较好的地段，同样面积的评估价格一般高于新安置房价格，所以基本拆一给一，是不需要再付钱的，*众还可以拿着多出的钱购买多一二十平方米的住房。   但是总的原则是不低于原有面积，具体多少还要根据具体工程定；而那些原住房面积狭小，住新房有的还需要补差价，有的符合低保等条件，享受一定优惠。   工作人员还解释，不低于原有住房面积，也并不意味着可以无限制购买大于拆迁房子的新安置房，购买安置房是有限制的，不允许购买比原来面积多出太多的住房，具体限制政策也是依据不同工程界定。   安置房交房时间——   拆迁居民能更快住新房   目前，很多开发商都是拿到拆迁土地后，才考虑*众拆迁安置房的建设，让*众在外面租房等待时间过长，新规则保证*众早日住上安置房。按照规定，拆迁安置房建设用地以行政划拨的方式供应，在土地利用年度计划中优先安排，并按计划实现土地供应。   开发商想拿到被拆迁房屋土地时，同时要把拆迁*众的安置用房套数、空间布局、套型结构等意见，在国有土地划拨决定书或国有土地使用权出让合同中明确。   这就意味着每年年初*审批拆迁计划的同时，*众安置房的计划也同时获批，使拆迁和*众安置房建设同步进行。   安置房管理——   ２年内未卖完*回购再售   按照规定，被拆迁人应当与拆迁安置用房建设单位签订拆迁安置用房购买合同，被拆迁人购买拆迁安置用房时，应当填写“拆迁安置用房供应单”；未使用的拆迁安置用房不得擅自销售和挪用，若在２年内未全部使用完毕，由市*回购、统一调配，用于其他拆迁安置或经批准向社会公开销售。   在拆迁安置用房建设使用工作中，监察、审计部门全过程监督。目前市*宣布成立郑州市拆迁安置用房建设与管理工作领导小组，负责拆迁安置用房建设与管理中重大问题的研究与协调，各区也将成立相应的安置用房管理机构，负责辖区拆迁安置房建设项目的选址、征地、建设及管理工作。

1、一般评估： 这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。 2、房地产抵押贷款评估： 这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。 3、特定评估： 这种评估是房地产交易管理部门，对*双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

房屋评估首先根据房子在哪个位段，用途是商业还是家宅，建筑结构方面的面积、新旧程度、楼层、朝向等因素，结合市场进行估价的。

房屋拆迁时室内装璜价值的评估，目前没有统一的标准和规定，只能是拆迁单位与被拆迁人协商；如果协商不能，则可以双方共同请物价评估单位作价；如果是一方同意评估，而另一方不同意评估，则只能是向法院起诉后，由法院指定的评估单位进行财产评估，费用是谁输了谁承担。

碳素合金暖气片大多选用的是优质的铝材料，利用气焊热焊接而成，经过内防腐处理，拥有较好的热效率。铝合金暖气片一般包括铜铝复合暖气片、钢铝复合暖气片和纯铝合金暖气片等。其工作原理是通过壁挂炉加热循环水，然后由管材输送到暖气片，最后由暖气片将热量散发到空气中，使室内温度不断上升。 铝合金暖气片怎么样—碳素合金暖气片片优点 　现在暖气片很多都是用碳素合金暖气片，而铝合金暖气片相较于其它材质的暖气片也有一些突出的优点。首先，铝合金暖气片的热效率非常高，而且贮水量大，比较节能环保；其次，现在新型的暖气片使用的散热器都具有明显的实用性，不仅使用方便、安全，而且外形美观、大方，为生活增添了更多的舒适与温馨；此外，铝合金散热器具有较高的承压能力，其厚壁圆柱用来承水，而铝翼作为散热端，热效率非常好，而且体积小、重量轻，安装起来非常方便。最后，铝合金暖气片经过了防腐处理，使用寿命也比较长。

（1）二手房价格明显过低时需要房地产评估。 二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，*双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。 （2）*双方认为有必要时需要评估。 交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，*双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。 （3）进*地产保险时需要房地产评估。 房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。 （4）申请抵押贷款时需要房地产评估。 向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。 （5）发生房地产纠纷时可能要进行评估。 例如二手房*合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

毋容置疑的，第一件事肯定是量一下房屋的面积的，搞清楚你这个墙面的尺寸，还有你大概的一个构思，就是你打算怎么做的，木工要做多少，要不要吊顶等都要考虑，1、先进水电、木工，人工费和材料费差不多一半一半了，要是你管道及电线材料买好点可能要更贵点，建议材料一次性买好点，这个要用的时间久，而且不好维修。木工建议找手艺好点的。2、墙面，人工费自己谈，感觉合适就好，多问几家，墙面腻子分三六九等，便宜的7元一包，贵的25元左右，看你喜欢那种，我用的美巢的腻子粉，全国唯一一家腻子粉比较正规的，25一袋，质量不错，墙面漆建议用好点的，环保点的，正规厂家就可以，建议立邦，美涂士，三棵树，大师漆，等等，很多，都不错。3、厨卫，里面包括瓷砖及马桶灶台等，吊顶什么的，想好点的就买好牌子。4、地板价格控制总价然后选单价，可以控制成本，不然单价差别太大，看着几元差别，面积大了就差大了。5、门窗，价格自比，不过一分钱一分货，只有错买没有错卖的。

房屋评估收费标准是： 一、资产评估收费是指经省级以上财政主管部门批准设立的资产评估机构，依据相关法律法规和*有关规定，接受委托开展资产评估服务所收取的费用。   二、资产评估收费实行*指导价和市场调节价。资产评估机构提供法律法规和*有关规定要求实施的资产评估服务（以下简称“法定资产评估服务”），实行*指导价；提供自愿委托的资产评估及相关服务（以下简称“非法定资产评估服务”）实行市场调节价。 三、法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。计件收费基准收费标准见附件，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小及对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求，由资产评估机构按照上浮不超过20%，下浮不低于经营成本的原则，与委托人协商确定。 四、资产评估机构应在经营场所、交费地点的醒目位置公布收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。 五、各级*价格主管部门应加强对资产评估收费的监督管理，对违反规定乱收费的，应依法查处。      六、涉及农村住房改造建设、中小学校舍安全工程建设的资产评估收费，应按规定减半收取。

土地租赁权评估方法如下： 1、估价依据：          　　租赁土地使用权价格评估除应依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》外，还应执行地方关于土地租赁的管理规定。          　　2、价值标准：          　　租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。    　　3、估价方法：          　　（1）市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。（2）收益还原法。以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。          　　4、注意事项：（1）租金评估与租赁权评估是两个不同的概念，要加以区分。租赁权指承租人所享有的权利的价值，即所谓租金溢利现象。（2）以营利为目的出租划拨土地上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意*对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

【章名】全文 第一条   为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。 第二条   本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。 【章名】第一章   *准备 第三条   委托评估地价，委托方须提交下列**： （一）项目立项报告和市计委的批复； （二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）； （三）市房地局核发的房屋所有权证； （四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算； （五）评估机构认为应提交的其他*。   以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备*；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备*。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。 【章名】第二章   评估方法的运用及参数选取 第四条   地价评估可分别采用以下方法： （一）基准地价修正法； （二）市场比较法； （三）假设开发法（剩余法）； （四）收益还原法； （五）成本*近法。地价的测算必须采用基准地价修正法和其他两种以上的评估方法进行计算。 第五条   基准地价修正法： （一）基准地价修正法的计算公式为：   宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数   ＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及   其他费用 （二）计算时须逐项标明下列*： １．出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数； ２．基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；   ３．土地开发及其他费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。 第六条   市场比较法： （一）市场比较法的基本公式：   宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数 （二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确： １．应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。 ２．容积率修正表为： 容积率   1 2 1/4 3 4 5 6 7 8 9 10 修正值   １．００   １．９１   ２．７４   ３．５０   ４．２０   ４．９０   ５．６０   ６．３０   ７．００   ７．７０ ３．区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。   ４．个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。   ５．年期修正系数按下列公式计算： 其中： Ｋ：年期修正系数 ｒ：贴现率（１１％） Ｎ１：待估地出让年期 Ｎ２：比较案例出让年期 第七条   假设开发法： （一）假设开发法基本公式为：宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润 （二）假设开发法计算中所采用的*，按下列要求取定： １．开发价值：   售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的８５％。   求取开发价值时，以规划建筑面积计算。 ２．成本费用： ２．１   建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：建安费用：含结构和装修   红线内市政费用：按建安费用１０～１５％计   小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用１０～１５％计   电权、电贴费：５２００元／ＫＶＡ ２．２   不可预见费：按建安费用的５～１０％； ２．３   专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的５～１０％； ２．４   贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取１５％，计息期为工期的一半，以单利计算。 ３．销售费用： ３．１   工商统一税：５．４５％； ３．２   *手续费：成交价的１％； ３．３   代理及广告宣传费：总开发价值的１～３％； ４．发展商利润： 以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：   －－－－－－－－－－－－－－－－－－   ｜投资年期｜一年期｜两年期｜三年期｜   ｜－－－－｜－－－｜－－－｜－－－｜   ｜回报率   ｜２０％｜３０％｜４０％｜ 2/4 第八条   收益还原法： （一）收益还原法基本公式为：   宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率 （二）计算中所采用的*，按下列要求取定： １．物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的８５％； ２．各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照*有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼６５～７０％；商业楼４０～６０％；平房四合院及住宅７０～７５％；   ３．空置率根据物业类型、市场供需等情况，取５～３０％； ４．经营性成本取总收益３０～４０％； ５．还原利率取１０～１５％。 第九条   成本*近法： （一）成本*近法基本公式为：   宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益 （二）计算中包含以下内容： １．土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；   ２．土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等； ３．利息（参照假设开发法取值）； ４．利润（参照假设开发法取值）； ５．应缴税费； ６．土地所有权收益。 第十条   拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项： （一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）； （二）地上物及其附着物的补偿费； （三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）； （四）房屋周转费； （五）拆迁服务费； （六）拆迁管理费； （七）单位停业损失费； （八）征用土地费： １．耕地占用税； ２．菜田基金； ３．青苗补偿费； ４．土地补偿费； ５．劳动力安置费； ６．其他费用。 （九）因特殊情况发生的其他费用。 第十一条   红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：上水工程；   雨水工程；   污水工程；   热力工程；   煤气工程；   供电工程；   电信工程；   道路工程等。 第十二条   项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积   在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：   总开发费用   应计开发费用＝－－－－－×建设用地面积   总占地面积   第十三条   宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其地价指 3/4 标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。 第十四条   计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建面积计算，不得小于总容积率的８０％。 第十五条   地价的计算过程均采用*币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。 第十六条   土地开发费总额不应超过熟地总价的６０％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。 第十七条   项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。 【章名】第三章   评估报告书 第十八条   评估报告分为以下两类： （一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程； （二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。 第十九条   评估报告应包括以下各项内容： （一）委托方、受托方名称及项目背景介绍； （二）评估目的、评估基准日期和评估依据； （三）土地的使用性质和出让年限； （四）评估标的物的权属及他项权利状况； （五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件； （六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数； （七）对评估标的物的分析和评估方法的说明； （八）评估人员*、评估负责人签名及评估机构*明； （九）评估测算过程（评估结果报告可省略）； （十）评估附件：评估*明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的*。 第二十条   评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的*，应该说明其依据或来源。 （一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。 （二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果；再进一步求得熟地总地价、地面熟地价；然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。 第二十一条   本标准自发布之日起试行。 第二十二条   本标准由市房地产管理局负责解释。

抵押贷款评估费的收费标准，*没有明文规定，而是随行就市，也就是评估机构收费标准由市场调节。北京市中介机构目前的收费标准是（商品房）：房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%，100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%，500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%，2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%，5000万元以上的收取评估总价的0.012%。 　　   房产抵押贷款也有的收费还按照住房和商用房来区分，住房的收费标准在400-1000之间，商用房是1000起步，超过500万的按照房子总金额的千分之一来收费。是贷款银行认可的专业人士来评估的。一般都是按照后面这个标准来收费的，但具体的还是看人家收多少。不过这种费用还是比较透明的。 以上价格来自于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准，希望我的回答能对你有帮助。

不一定，在估价对象与市场参考对象情况基本相一致的条件下，会微低于市场价值，要看委估对象的综合情况及是否需要在短期时间内变现，会牵扯变现系数的问题。当然有折旧啦，是按市场等等来评估的。如你的是N多年前的房产，不可能还按新房评嘛所以有拆旧。

房地产估价机构管理办法（节选） ……  第七条  房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。  国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。 省、自治区**建设行政主管部门、直辖市**房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。  第八条  房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。  第九条  各资质等级房地产估价机构的条件如下： （一）一级资质  1、机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；  2、从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上； 3、有限责任公司的注册资本*币200万元以上，合伙企业的出资额*币120万元以上；  4、有15名以上专职注册房地产估价师； 5、在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；  6、法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  7、有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  8、有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；  9、有固定的经营服务场所；  10、估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 11、随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求； 12、在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。 （二）二级资质  1、机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；  2、取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；  3、有限责任公司的注册资本*币100万元以上，合伙企业的出资额*币60万元以上；  4、有8名以上专职注册房地产估价师； 5、在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；  6、法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  7、有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  8、有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；  9、有固定的经营服务场所；

楼面地价=土地价格/容积率;不用除可规划用地面积,因为容积率=总建筑面积/用地面积。

、、、商业用地的估价是对城市中的商业用地,   即从事商品流通的经营和管理部门所使用的土地及其房屋建筑用地,   包括商店、仓库、货栈、场地及营业办公用房等用地的土地价格做出评估。

　一、市场法 　　(一)市场法及其适用条件 　　市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。 　　(二)市场法应用的步骤与过程 　　1、   广泛搜集交易*，确定比较案例。 　　选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求： 　　(1)与待估土地用途应相同。 　　(2)与待估土地交易类型应相同。 　　(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。 　　(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。 　　(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。 　　2、进行交易情况的修正。 　　(1)有一定利害关系的主体之间的交易。 　　(2)交易时有特别动机，如急于*或购买。 　　(3)买方或卖方不了解市场行情。 　　(4)其他特殊交易情形。 　　3、进行交易时间的修正。 　　4、进行区域因素修正。 　　5、进行个别因素修正。 　　6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。 　　二、收益法 　　(一)收益法的应用形式 　　土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。 　　(二)土地收益额及其估算 　　实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。 　　客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。 　　土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。 　　土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。 　　以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行： 　　1、计算总收入。 　　2、求取总费用。(此处不包括利息) 　　3、求取总收益。 　　4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数 　　5、求取土地纯收益。 　　(三)土地还原利率及其估算 　　土地还原利率实际上是土地投资报酬率。 　　1、利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等*，反推算出还原利率。 　　2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。 　　还原利率=安全利率+风险调整值 　　3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。 　　(四)土地收益年限及其测算 　　土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。 　　土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

评估费的价格是根据您的贷款额度定的 房屋评估价值200万以下的400元，200万-500万的600，再高按实际情况加收，200万以下但在远郊的600。商用房   按实际评估价值的千分之一收取。以上价格来源于网络，仅供参考，具体价格以实际为准。

您好，抵押贷款评估费的收费标准，*没有明文规定，而是随行就市，也就是评估机构收费标准由市场调节。北京市中介机构目前的收费标准是（商品房）：房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%，100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%，500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%，2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%，5000万元以上的收取评估总价的0.012%。 　　   房产抵押贷款也有的收费还按照住房和商用房来区分，住房的收费标准在400-1000之间，商用房是1000起步，超过500万的按照房子总金额的千分之一来收费。是贷款银行认可的专业人士来评估的。一般都是按照后面这个标准来收费的，但具体的还是看人家收多少。不过这种费用还是比较透明的。 以上价格均来源于网络，仅限参考。

（一）拆迁准备阶段： 　　⑴   因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移； 　　⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会； 　　⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位； 　　⑷由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理； 　　（5   ）工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。 　　（二）拆迁阶段： 　　在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：   ⑴生产经营中仍需要支付的费用： 　　A   、职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求；   B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用；   C   、管理费用； 　　D   、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。   （2）财务费用： 　　因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。 　　（三）、拆迁后生产恢复阶段： 　　在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。 　　三、从法律角度应当注意的问题。 　　1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同*私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。 　　2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。 　　3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。 　　4、什么时候评估。有些地方*在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。 　　总之，在路永强及中国首席拆迁律师团在办案过程中发现，每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题，但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发，认真分析影响企业评估的各个症结所在，才能更大限度的提高补偿，争取补偿。如遇以上难题请致电中国首席拆迁律师团，竭诚为您服务。

本人没有具体去归纳过！这里引用一些别人的见解！和分享一个美工设计师的KPI考核表。绝大多数的店铺首页设计都是将页面区块化，按产品类别分区，按促销手段分区，按风格分区，按功效分区等等，分类方式层出不穷，不变的一点就是【首页堆满了大大小小各种商品怎么滚都滚不到头】。会这么做的思路往往是：将尽可能多的产品展现在顾客面前，就更容易让他们找到喜欢的产品，从而促成购买。我想告诉你们的是：这么想就大错特错了。（只针对中小卖家而言，大店的品牌认知度强，可以这么做。本文只针对中小卖家，大店请无视。我后面就不再啰嗦备注了。）一个朋友做过测试，将店铺的产品尽可能多地展现在首页。有些分区款式不够的时候，就将各种属性的同款产品都堆上去（例如同款服装的不同色）。放置一段时间后，通过量子统计中的店铺装修热力图来统计首页的点击。你知道这么做之后流量往哪儿跑了吗？最热点击为：A.店铺爆款或热卖款。B.左侧*条。A应该大家都可以理解，好处就是：人见人爱的款，摆哪里都有人点。坏处更大：人见人爱的款，摆它旁边的都没人点。变化更大的是B，B的点击量比修改前增加了近2倍。为什么这里的点击增加了这么多？因为顾客觉得乱，觉得没头绪，觉得不知道该怎么选了！！所以他们去了*条那儿~那么，首页真正应该是什么样的呢？A.塑造店铺形象，做得好的可以让顾客记住你的店。B.展现主推产品，因为主推产品是你爱我爱大家爱的产品，更容易促成点击跳转。C.分类*，因为到达首页的顾客往往都已经带有目的性，如果他没有被你的主推产品吸引，那么分类*便能挽回这*人，让他们继续往店内找寻。够了，别再弄一堆乱七八糟的东西来扰乱顾客的思绪，能有几个人像你一样慢慢盯着你的产品一个接一个瞎欣赏？ 有这些就够了。想好这些之后，我就开始着手设计店铺首页。个人要求如下：A.与众不同。（只有与众不同才容易让人记住，淘宝店铺太多，顾客早已麻木）B.布局舒服。（看着舒服，找着舒服）C.用色简洁。（这一点主要是为了提升页面访问速度，做过web设计应该都知道对图片大小而言，GIF格式决定大小最主要的是色彩，JPG格式决定大小最主要的是尺寸。同时，这么做也略带有个人喜好，不同设计师不同喜好，不必较真）

德州房产评估专业的有很多，没有最好的，比如世联地产，思源经纪，伟业顾问这几家都是比较不错的评估公司，你可以参考一下，一般房屋评估价是按照房产市场走向来定的，房价上涨，评估价当然也跟着上涨，房价下跌，评估价自然也会下跌，另外一个因素就是房屋具体坐落位置了，地段好，评估价就高。

拆迁补偿价格评估 1、公房：评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴 　　2、私房：评估价格×100%+套型面积补贴+价格补贴 　　评估价格=被拆除房屋的房地产市评估单价×被拆除房屋建筑面积(如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

施工费，材料费，或者是施工和材料的折旧费，再加上某段时间内燃气的输送产值

根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的   0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价0.12%;2000万元到   5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。