1、纸煤支持，不间断的报纸广告
2、在自己项目周边的大型楼体*广告上挂巨型条幅
3、**回访，对于登记的客户有着重的**回访，强调户型和现场的气氛。
4、回馈老客户，让老客户带动销售。
浅谈房地产二级半市场一、定义 关于二级半市场的定义，说法不一，比较通行的解释是，二级半市场又称作空置商品房交易市场，是指介于二级市场和三级市场之间的投资、消费交易市场。处于这一级市场的商品房，不同于二级市场的增量房，它已经淡出流通领域，但是也没有被使用；同时它又以崭新的面貌、新楼的性能与三级市场的二手房相区别。二级半市场包含的范围比较广，例如尾盘、抵建筑款房、投资客手上的盘源等等，但凡不是新盘开张或单个旧房交易，都可纳入此列，或者拿“批量盘”来形容更贴切一些。 二、“二级半市场”房屋来源 “二级半市场”房屋产生的原因是多方面的，主要有以下几种：一是因为朝向差，楼层差，景观不理想，户型不合理等造成卖不出去的少量单位；二是开发商留作自用或留作日后出租的房屋；三是开发商在楼盘发售前期预留的一些精品单位，由于种种原因，在销售后期拿出来销售的少量房屋；四是购房者预订后又退订的房屋。 三、关于二级半市场的一些认识 1. 尾盘≠滞销盘。尾盘是整体物业在阶段性销售过程中，因受各种营销矛盾的影响，暂时未被市场所接受的部分剩余物业产品。大凡新楼销售到70—80％时，都会经历一个销售迟缓阶段。但尾盘不一定就滞销。决定楼盘销售业绩的因素很多，楼盘自身的质素、消费者的需求、价格、竞争环境、营销策略、销售管理等任何一个环节都有可能成为销售的瓶颈。因此，不能武断的把尾盘等同为滞销盘。 2. 存量物业≠差房子。二级半市场的另一大类产品就是（成批）存量物业。其成分相对复杂，有可能是开发商为了融资抵给银行、金融机构、企业或个人的；也可能是法院裁决转让的；或者是机构、个人投资者需要转让的商品房。显然，此类物业既包括一手房也包括二手房，一般都具有较高质素，因其业主不具*销售的能力，须借助于有实力的中介结构。 3. 二级半≠大甩卖。决定二级半物业销售前景的因素很多，只要找出阻碍销售的关键因素并化解之，采取整套有效的销售策略，就能保证项目的成功。价格固然是房地产市场最敏感的因素，但大甩卖并非必然选择，有时可能会起相反作用。 四、“二级半市场”营销的优劣势分析 1. 优势分析 ① 现房、面积、质量等方面有保障，避免了施工造成的风险。 ② *配套设施、物业管理相对比较完善。 ③ 价格制定较灵活。新的《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未*或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”这就意味着开发商必须为空置楼房缴纳物业费，此时开发商对房价的要求可能会有所降低。 ④ 可以吸引短期投资客。 2. 劣势分析 ① 每个楼盘的数量都不多，很容易让消费者误认为是次品楼。 ② 房源分布零散，不利于广告宣传。 ③ 部分房源存在缺陷，筛选难度大，需要较高的专业知识。 五、“二级半市场”*作的基本要求 二级半市场作为一种独特产品区隔的市场，其市场*作有着本身的要求。 1. 推广费用限制。项目的整体推广是根据销售的进度进行安排的。前期的市场判断决定了项目的整体走向，预热期、强销期、*期占用绝大部分推广费用，包括报纸、路牌、售楼处装修、样板房、展示板、模型、现场条幅、宣传折页等。分阶段按比例的推广投入使后期的推广费用受到极大的限制，快速的市场变奏常常使前期的预算安排必须根据实际情况做出调整。为适应激烈的竞争，调整的结果常常是加大前期推广费用的投入比例。而超计划的存量使后期推广费用极其有限，如媒体选择、现场重新包装、*发布、团队组织等。 2. 高效*传导。推广费用的限制对*传导的效用提出更高的要求。在前面多媒体运用、多层面覆盖、多渠道宣传的背景下，成型物业的目标客户重新*、搜索与锁定，需要更加深入了解特定受众获取*的习惯。在有限费用的情况下以期获得最高的影响力。专业宣传窗口，高覆盖面，专业性*作，迎合受众获取*的习惯成为“二级半市场”高效*传导的基本要求。 3. 精英销售团队。可替代产品的存在，激烈的市场竞争环境，使客户对特定项目产品的需求弹性大大增加。销售团队的专业知识，交易经验，把握客户和锁定客户的能力往往决定销售的最终成败。俗话说，“王婆卖瓜，自很高兴回答楼主的问题 如有错误请见谅
尾盘的产品特征一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，这种尾盘一般通过降价的方式来处理。除了降价，没有更好的办法。
可以说，几乎所有的尾盘都离不开“降价”，尤其是*开发商急于套现时，降价几乎是唯一的选择。
尾房销售策略 1、没有推广资金，拉个横幅，总该不会没钱吧？把在售楼部外面的街道上弄点横幅什么的， 吸引人的注意，如果是在市中心，效果更好。 * m# y7 D& T; d# Y) G$ 再有，就是深挖老客户。给每个老客户打**回访，告诉他们对老客户可以优惠促销，找个借口请他们到售楼部来看看等等，老带新的效果一般是很好的，不容忽视。 2 F( {+ h/ |) `1 I/ w3 w 还可以做点DM单，别告诉我你们老板连几百元或者几千元的推广费都不愿意拿出来了，三线城市本来不大，让销售员到关键路口多跑跑，同时配合对销售人员的奖励，该卖的也就卖掉了。 2、一定要注意对销售人员的激励，尾盘期销售人员的士气很重要，最好*一些特别的提 成奖励政策，并且出激励政策鼓励公司的其他人员向自己的亲戚朋友推荐。 3、既然已经买的这么好了,那就做口碑咯。*抓老带新客*，适当优惠就可以了。& M/ O7 J5 t$ l J9 我们公司的楼盘就打过几次广告，后期就是靠老带新做口碑，半年内就售罄，$ R& ^! P2 p$ x) h5 Z0 适当的打 折，优惠啊什么的。 4、0 S4 有什么好无语的，你们售楼部客户来访量小，又没钱打广告，当然首先要想一些招数来 吸引大家进售楼部。不然人都没有，销售力再强也没有用啊。 / b/ Z- R9 B) M5 ^0 `“ ~. ? 最近听同事说他们在上海的盘，置业顾问都已经穿上打上楼盘打折价的体恤衫上街行销去了。还有前两天跟经理到一个四线城市去，原来那么封闭的地方，开发商都开始让售楼员穿上标新立异的服装上街去派单，所以刚才那个思路虽然是有点开玩笑随口一说，其实也是想提醒你们想想有什么招数可以吸引客户上门。 还有个问题，就是你没有说清楚你们剩下的房子到底是为什么剩下的？你必须要和置业顾问一起分析一下剩余的具体是哪些房子，以及这些房子的户型、楼层、朝向等，然后分析为什么没有卖出去的原因，是价格？（涉及单价与总价），还是户型有缺陷？还是因为竞争对手推出了更好的产品？等等。有时候你们的策略并没有变，但是竞争楼盘推出后比你们更好，就会影响你们的销售，所以跟竞争楼盘（一般是临近本项目的）比比就知道了，优、劣势是相对的。按理说自开盘至销售80%仅用三个月时间，这个盘整体还是可以的，前面的营销也不会差，是不是销控没有做好，剩下的都是比较差的房子，就要靠你们自己分析了。9 a0 l8 l. E0 V* Y- 如果你还想深入一点，对以前成交的客户可以做个调查，他们为什么买这里的房子，觉得还有哪些缺陷等等，也就是了解客户需求。只有尾盘产生的原因分析清楚了，你才能找到针对性的办法。 5、再说一句，没钱做推广，行销是最好的选择。怎么做行销，你在江湖里面随便一搜都是 一堆。$ b/ ~2 a5 E3 C9 还有就是想点标新立异的招数，比如我知道以前有个尾盘就是让大家免费试住，住 进来了一段时间内如果不满意可以退房。其实一般不是很糟糕谁会退房折腾，所以效果很好，很快把尾盘清空了。但是你们不管做什么活动，前提都是要让目标客户知道，你们又没有一分钱的推广费，所以说来说去，还是要落实到怎么吸引客户上门
一般来说，尾盘是一个项目的利润沉淀，是产品在开发和经营进程的难点，尾盘处理得当，则可体现项目的价值。
1.降价或变相降价
尾盘的产品特征一般分为两种，一种是朝向、采光、楼层、户型较差的，这种尾盘一般通过降价的方式来处理。除了降价，没有更好的办法。
可以说，几乎所有的尾盘都离不开“降价”，尤其是*开发商急于套现时，降价几乎是唯一的选择。
2.重新定义，必要时改良产品
尾盘处理方式除了降价以外，重新定义市场、重新界定客户，同时在可能的情况下对产品进行改造，也是一个值得借签的方法。按照国际惯例，所谓重新定义市场，一般必须对产品进行改进，才能维持持续的销售，避免提前进入尾2声。
3.制定目标各个击破
楼盘销售一波三折，后颈不足时，化险为夷的一个策略是由卖名字、卖风格转为买承诺，质量的承诺、功能的承诺、价格的承诺，服务的承诺；另一个策略是由卖承诺，转为卖体验，体验物业实质，体验生活方式。确定合适的可*作性策略后，关键是各个击破的*，对每一套房都仔细研究，这样成功率就可大幅度提升。
4.销售渠道创新
不同的销售渠道针对不同的客户，传统销售渠道是以人际营销中的发展商销售或代理商销售为主，当卖点挖掘完，传统渠道用尽时，如果在人际营销渠道中挖掘客户营销、关系营销、直复营销，在大众传播中渠道渠道DM、POP等，又开辟*商务渠道等，将会扩大胜算的概率。
5.小型活动促销
小型活动促销显*：在封顶庆典、入伙庆典、公司司庆、业主联谊等有可能形成会客高峰的时机。由发展商、代理商搜寻一些有效目标客户参与，可以适当用一些有奖促销配合，奖励可以是家电、物业管理费、买房现金折扣、*会费、免费旅游、适量保险、现金或其他实物。这些有效目标客户通常不会以人来，要么家人，要么亲友陪同而来。楼盘外立面、规划、卖场、样板间、现场气氛等会激发一些有效的购买力。
6.挖掘新买点
密切关注政治经济形势、行业变化趋势、城市产业结构调整、城市规划动向、楼市变化等。如亚洲金融危机、中国加入WTO、地铁开工、西部通道、滨海大道、城市中心公园、盐坝高速公路、龙岗第二通道开通、中海振业进驻横岗可以提炼成为买点，对楼盘销售产生较大的影响。
2025-01-29 18:35
回答者: 大风大浪就是闯
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