商品房认购书

商品房认购书是商品房*双方在签订商品房预售合同或商品房现房*合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

商品房认购书是开发商和准受买人之间的就相关商品房认购协议达成一致意见所签订的书面*协议。记载双方相关商品房认购权利义务。在法律意义上来说，是指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。法律意义在于:准受买人可在将来某个时间与开发商进一步磋商，洽谈以签订房屋预售合同或购房合同，从而实现其购买认购房的目的。准购买商如果不在购买时间内与开发商磋商，洽谈以签订房屋预售合同或购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将准买受人的认购房转售他人并有权扣留准受买人的所缴纳的认购款作违约金。开发商如没准确及时通知准受买人前来磋商签订合同或将其认购房屋另售时，则开发商也应承担相应的违约责任，应双倍返还定金，甚至赔偿准受买人的实际损失。

编号：______________ 　　甲方（销售方）：______________   法定代表人：______________ 　　地址：________________________   **：____________________ 　　乙方（认购方）：______________   *号码：______________ 　　地址：________________________   **：____________________ 　　为了保护商品房交易双方的合法权益，经双方协商，就乙方认购甲方的商品房一事达成如下协议： 　　一、认购房屋基本情况 　　1．乙方预定甲方建设开发的______项目，位于______区______路______号院______号楼______单元______层______号（户）房屋，户型为   ____________   .该房屋暂测建筑面积______平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）。 　　2．房屋建筑面积每平方米/*币______万______   仟______佰______拾______元（￥____________元/平方米），总房款*币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元（￥____________元）。 　　3．认购方共有人： 　　____________   *号码：____________   **：____________ 　　____________   *号码：____________   **：____________ 　　____________   *号码：____________   **：____________ 　　____________   *号码：____________   **：____________ 　　____________   *号码：____________   **：____________ 　　二、认购有效期 　　甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限自该认购书签定日起15日（含15日）止。 　　三、认购订金 　　本协议签订时，乙方向甲方支付订金*币______佰______拾______万______仟______佰______拾______元（￥______元）。乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签定《商品房*合同》有关事宜。上述订金____________在甲、乙双方签定《商品房*合同》时，由甲方退还或抵作该房屋的购房价款。 　　四、付款方式 　　乙方同意选择下列第______种付款方式，在与甲方签定《商品房*合同》后向甲方支付购房价款。 　　1．一次性付款 　　2．分期付款 　　3．按揭付款 　　五、证明文件 　　甲方应向乙方出示下列*及其相关材料。 　　1．企业法人营业执照   证号：__________________ 　　2．房地产开发企业资质*   证号：__________________ 　　3．国有土地使用权*   证号：__________________ 　　4．建设工程规划许可证（包括附图）   证号：__________________ 　　5．房屋预（销）售许可证   证号：__________________ 　　六、甲方承诺 　　1．如果甲方提供虚假材料，此协议无效，甲方除退还订金外还应承担相应的法律责任。 　　2．自本协议签订后，为乙方保留该房屋15日止，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房*合同》；并承诺在乙方携本协

商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且*于正式房屋*合同。 认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效，但是*双方仍需签订正式的购房合同。因此，最终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书，开发商也无权要求购房者签订。认购书并不是法律规定的必要环节，只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并经*双方签订，也同样具备法律效力。

商品房认购书示范文本 认购双方当事人：出卖人（开发企业）：注册地址：营业执照编号：资质*编号：法定代表人：联系电话：买受人（购房者）：*号码/营业执照编号：根据*和省的法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、 协商一致的基础上就认购商品房达成如下协议： 一、买受人认购出卖人开发建设的位于，项目名称、栋号和房号是的商品房，预售证编号：。 二、该商品房用途是，建筑面积㎡，套内建筑面积㎡，分摊的公用建筑面积㎡。 三、该商品房以套内面积计价，每平方*币元，总计房价*币元（或该商品房以总计一口计价，总价*币元）。 四、付款方式：1、一次性付款（内容自定）。2、分期付款（内容自定）。3、银行按揭付款（内容自定）。 五、该商品房实行明码标价，出卖方除了向买受方收取购房款和*规定 应由买受人缴纳的交易税费外，不得再价外加价、费外收费。       六、在签订本认购书时，买受人应向出卖方支付*币                         元的认购 定金。在签订本认购书后                               天内，买受人必须持本认购书、*、 首期购房款（或一次性付款的总价款）到出卖方售楼部签订正式的《商品房买 卖合同》 （使用省建设厅和省工商局制定的合同文本） 。如买受人逾期不来签订 *合同的，视为买受人违约，出卖人有权将该商品房自行处理而且不须另行 通知买受人，并且有权没收买受人支付的认购定金。在规定的签订*合同期 限内，如出卖人不愿按本认购书约定的内容与买受人签订商品房*合同，视 作出卖人违约，出卖人应在         天内向卖受人双倍返还定金。 七、本认购书一式两份，双方各执一份，自双方签订之日起生效。          出卖人签名（盖章） ：                                           买受人签名（盖章） ：          法定代表人：                                                                法定代表人：          年             月             日                                                       年             月             日          说明：本认购书只作示范文本，双方可在符合有关法律、法规和规章制度 的条件下增加约定内容。       商品房认购书范本             出卖人（以下简称甲方） ： ______________________________    法定代表人： __________       联系电话： __________    注册地址： __________    邮政编码： __________    营业执照号码： __________             买受人（乙方） ： ______________________________    国籍 / 法定代表人： __________       *（*） / 营业执照号码： __________    地址： __________    邮政编码： __________    联系电话： __________    第一条       乙方认购甲方商品房情况：       商品房座落： __________ 区 __________ 路 __________ 号 __________ 。    设计用途 __________ ，建筑结构 __________ ，建筑层数为 __________ 层。    认购建筑面积 __________ 平方米，其中：套内建筑面积 __________ 平方米，公 共部位分摊建筑面积 __________ 平方米。 （该商品房屋平面图见合同附件）                   第二条       商品房价款       该商品房按销售面积计算， 每平方米价格为 __________ 元 （币种： __________ ） ， 总金额为 __________ 元，计（大写） __________ 元整。 第三条       乙方付款形式及付款时间       乙方按下列第 __________ 种形式付款：    1 、一次性付款：       2 、分期付款：    3 、其他方式：          第四条       签署正式销售合同：       正式销售合同为《天津市商品房*合同》 ，该销售合同在乙方支付首期款时交 第五条       定金：          乙方签署此认购书同时需缴纳定金（大写） ：*币 __________ 万元整。 待正 式签署《天津市商品房*合同》时，定金转入首期款，不再退还乙方。    第六条       其它条款：       1 、乙方应于支付定金后 10 日内依照《认购书》中付款方式的规定支付房款并 签署正式《天津市商品房*合同》 ，此后的一切事宜将按照《天津市商品房买 卖合同》中的条款执行。       2 、如乙方不依此认购书规定签署正式《天津市商品房*合同》或违反此认购 书之任何一项或多项条款，超过约*日 3 日，甲方有权将该商品房另行* 或做其他处理，乙方不得提出争议。       3 、乙方上述地址电话如更改，乙方须书面通知甲方。    4 、乙方保证此认购书内提供之*全属真实 5 、本认购书以中华*共和国的法律为依据。       6 、 在甲乙双方签署的正式 《天津市商品房*合同》正式生效时，本《认购书》 同时失效。       7 、特殊约定：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   甲方：                                                                                     乙方：    代理人：                                                                               代理人：    日期：                                                                                     日期：

商品房认购书是商品房*双方在签订商品房预售合同或商品房现房*合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。效力体现：认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。

出卖人：_________ 地址：_________ 邮编：_________ 电话：_________ 传真：_________ 买受人：_________ 买受人国籍：_________ 公司住所：_________ *名称及号码:_________ 营业执照号码：_________ 联系人：_________ 电话：_________ 传真：_________ *：_________ 邮编：_________ 通讯地址：_________ 第一条 买受人自愿认购出卖人开发的位于的_________号楼_________层_________号房屋，建筑面积_________平方米，其中套内建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米。上述面积为出卖人暂测面积，最终面积以房屋竣工后*测绘部门实测面积为准。 第二条 该套房屋认购单价为*币_________元／平方米，总房款为*币（大写）_________。 第三条 出卖人约定在_________年_________月_________日前将本商品房交付买受人使用。 第四条 出卖人约定在本商品房交付买受人使用之日起_________以内协助买受人取得本商品房的房地产权属*。 第五条 买受人选择采用（一次性付款、即供按揭、其他）_________的付款方式。 第六条 买受人在签订本认购书时向出卖人交付购房定金*币（大写）_________。 第七条 买受人在签署本认购书后_________个工作日内，即年_________月_________日前，携带本认购书附件一中所约定的有效证明文件及相关费用到出卖人售楼处签署《_________商品房*合同》（以下简称《*合同》）。同时，向出卖人支付约定的购房款及出卖人代收的相关税费。 第八条 如买受人未在上述期限内签订《*合同》，则构成买受人违约，出卖人有权将该房屋另行*，买受人所付定金不退。 第九条 出卖人承诺在上述期限内为买受人保留其认购的房屋，如出卖人在上述约定的保留期内未经买受人同意将买受人认购的房屋另行*给第三方，则构成出卖人违约，出卖人应向买受人双倍返还定金。 第十条 若买受人选择即供按揭或贴息贷款付款方式，在签署本认购书时即能够保证在签署《*合同》后，按双方约定提交各项*。 第十一条 本认购书自甲乙双方签字盖章，且买受人交付定金后生效，并在甲乙双方签订《*合同》生效后自动失效。 第十二条 本认购书一式_________份，出卖人执_________份，买受人执_________份，具有同等法律效力。 出卖人（盖章）：_________ 买受人（盖章）：_________ 经办人（签字）：_________ 代理人（签字）：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 签订地点：_________ 签订地点：_________

商品房认购书是商品房*双方在签订商品房预售合同或商品房现房*合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书应属于商品房*合同的预约合同，与商品房*合同之间是预约与本约的关系。

出卖人与买受人在签订商品房*合同前先行签订认购书，商开发商拟定的商品房认购书对于定金一般均作如下约定：“乙方（购房者）须于签署本商品房认购书后x日内与甲方（开发商）签署《商品房*合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房*合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。” 　　有购房者认为，定金在未签订*合同时应该予以返还，在建设部《商品房销售管理办法》（下称“办法”）颁布后，有购房者援引“办法”第22条规定作为上述论断的依据。其实，上述论断是将“订金”与“定金”两种不*质的款项混淆了。“订金”属于预付性质的款项，是在交易尚未完全达成的情况下，买方为表达诚意，使卖方对交易具备一定信心而先期履行部分义务而支付的款项。在交易最终未能完成时，该订金应该退还购房者。而“定金”则属于担保方式的一种，关于定金的具体*作，《合同法》、《担保法》及最高*法院对于《担保法》适用的司法解释均有明确规定。“办法”第22条规定：“房地产开发企业在订立商品房*合同之前向买受人收取预订款性质费用的，……当事人未能订立商品房*合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”，非常明确是对“订金”这种预付款进行的规定。 　　是否因为“办法”中未对“定金”作出规定，开发商在商品房认购书当中约定的“定金”条款就当然无效呢？如前所述，定金的约定及*作自有专门法律来规范，“办法”中未作规定，并不意味着当事人双方不能自行约定。合同是“当事人双方之间的法律”，属于私法调整的范围，根据“私法自治”原则，只要不违反法律的强制规定，当事人双方即可对合同内容自行约定。而且就法律的效力等级而言，《合同法》、《担保法》分别是由全国*代表大会和全国*常委会通过的，属于严格意义上的“法律”，而“办法”仅是由建设部通过的，属于“部委规章”，其效力较之前者相差几个等级，断无以“部委规章”规定取代“法律”规定之理。实际上，“办法”中规定“当事人之间另有约定的，从其约定”，也就认可了双方自行约定。 　　《担保法》仅规定了“违约定金”，即合同当事人如果违反合同约定义务，则应承担相应定金罚则。因为签署正式*合同并不能视为认购方的义务，商品房认购书中定金显然不属于这种情况。这种定金在法律上称为“立约定金”，最高*法院《关于适用＜*******担保法＞若干问题的解释》第1巧条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”由此可见，立约定金对于合同双方当事人的约束非常严格，一旦未能按商品房认购书中所定期限订立*合同，则必然有一方需承担定金罚则。 　　商品房认购书中一旦约定了立约定金，从法律效力上说，其对于*双方都是具有同等约束力，但是，实际上却并不尽然。仔细分析商品房认购书中的定金条款内容就可以得出这样的结论：购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。因为（（商品房*合同》条款中的空白内容（包括可能会有的补充协议）通常都是由开发商拟定完毕后交给购房者，双方在此基础上进行合同的谈判。有些开发商在签署商品房认购书阶段根本就不向认购方出示*合同文本，或者出示只有空白条款的*合同文本，致使认购方根本无从得知开发商是如何规定有关条款的。而在认购阶段，购房者仅就房屋的大致情况有所了解，*双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进人正式合同的谈判阶段，购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署*合同，显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款，在开发商无法接受的情况下，极有可能会使合同无法签署。这种情况下，开发商就有可能会援引商品房认购书中的定金条款，认为是因为购房者的原因而未能在约定的时间内签订《商品房*合同》，从而扣除购房者定金。因此，购房者在进行有关*合同的谈判过程当中，必然要顾及定金罚则，因为一旦双方达不成一致，无法签署*合同，则开发商依据商品房认购书中约定，可以顺理成章地扣除购房者定金，如果为了保全定金而做过多妥协，购房者权利将很可能无法得到有效保障。当然，开发商为了尽量促成交易，也会考虑购房者的要求，但如果开发商确实不愿做出让步，而如果购房者未经仔细考虑即对商品房认购书有关定金的条款签字认可，则将使自己陷人非常被动的境地。       因认购人原因无法签订*合同的情况常常有以下几个方面：订立认购书后感到房屋位置不好、价格偏高，或有其它更好的选择，拒绝签订购房合同；认为自己可以申请到贷款，但签订认购书后得知不符合贷款条件，无法签订购房合同；认购人因主客观原因延误了签订合同的时间，不能征得开发商的谅解；因工作调动、出国等特殊原因不需要在当地购买房屋。以上种种原因，都属于购房者方面的原因，可能造成定金风险。“原因”不等于“过错”，比如，上述所列的种种情况，有的不是认购人本身的错误。但是，合同法律关系实行无过错责任原则，不能依约履行义务，只要不是对方过错或不可抗力及意志以外因素造成，当事人无法摆脱违约责任。     定金是一把“双刃剑”。在开发商违约的情况下，购房者可以追究其违约责任，索取双倍定金，主要体现在以下几个方面。     1、期房*中，开发商在签订认购书时没有取得预售许可证。        开发商没有取得预售许可证而实行认购方式的比较普遍，业内称为“内部认购”。现有法律法规没有对内部认购的合法性作出明确规定。理论界及司法界的基本观点认为，开发商只有取得预售许可证才可以签订认购书，理由如下：预售许可证是开发商可以预售商品房的前提条件，它的取得需要有关主管部门的审核批准，许可证能否取得及取得的时间是不确定的，开发商无法保证其在认购书约定的签约时间取得销售主体资格；实行“内部认购”的开发商有的因自身缺陷无法取得有关合法*，有的因后续资金困难急于通过内部认购的方式筹集资金，在这种情况下签订的认购书容易造成日后的纠纷。最近，南京、天津、大连等地，都相继明令禁止“内部认购”行为，各地法院关对于“内部认购”，一般也按无效处理。无效后定金如何适用？我认为，为有效制止“内部内购”，不论开发商在约定的签约时间能否取得销售许可证，只要认购人主张，都应该适用双倍返还定金的原则。《北京晚报》报道这样一起案例：赵先生认购了一套商品房（期房），交付定金一万元。后来发现开发商没有取得销售许可证，于是要求退款，发生纠纷。在法院主持下，双方进行了调解，开发商退给赵先生订金一万元。本案是通过调解方式解决了纠纷，假如赵先生坚持依法判决，法院应该判决开发商双倍返还赵先生的定金，即两万元。     2、认购书签订后，开发商将房屋另售他人，造成双方无法签订正式合同或签订的合同无效。     比如某案中，公民钱某与开发商签订的认购书认购某房，房款共45万元，定金3万元，并约定了正式签约日期。在钱某与开发商正式签约了*合同后得知，由于开发商工作人员的失误，双方签定合同前，认购的房屋已经出卖给了他人。钱某不同意调换其它房屋，起诉到法院。法院认为开发商已经履行了按认购书签约的义务，不存在违约的行为，另售房屋系失误造成，判决开发商返还钱某定金3万元。其实，这种判决的错误在于法院没有认识到由于房屋已经售出，双方签订的销售合同无效。因开发商原因造成的无法签订有效的*合同，应该承担违约责任，双倍返还定金。     3、正式签订*合同时开发商改变了认购书中已经承诺的条款内容或实际上认购书约定内容无法实现。     *合同条款可以不在认购书中作具体约定，但写入认购书的合同条款，除有特别约定外应该具有约束力，因为这些条款往往是正式合同中最主要的条款，也是购房人赖以购房的基础，如果开发商在正式签约时变更认购书约定的条款或根据实际情况表明无法履行原约定条款的，开发商便构成了对认购书的违约，认购人可以要求双倍返还定金。比如，王某在与某开发商签订的认购书中约定，小区的绿化面积不小于50%。但在签订正式合同时，开发商拒绝将此条款写入合同，双方无法协商一致，那么王某有权要求开发商双倍返还定金。     4、开发商采取欺骗方法与购房者签订认购书的。     开发商为使看房人签订认购书而采用欺骗方法是常有的事情，比如，欺骗说先认购者的可以享受打折优惠，如果不认购房价即可能上涨，认购房屋会因某种原因迅速增值，等等。按照合同法的规定，以欺诈方法签订的合同在不损害*利益的情况下，属于可撤销的合同。如果认购人选择撤销认购书，撤销原因是开发商引起的，开发商应该双倍返还定金。     二、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房*合同未能订立情况下的定金适用。     《解释》规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房*合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，双方互不负违约责任。最高*法院民一庭进一步明确，不可归责于当事人的事由包括：一是双方当事人均无违约行为，只是就有关条款协商不一致；二是不可抗力和其它当事人意志以外的因素导致商品房*合同未能成立。一般认为，认购人按照约定的时间与开发商协商订立*合同，他（她）的义务即已履行，双方不能协商一致签订合同不属于某方的违约行为。“有关条款协商不一致”是一个“弹性规定”，也是司法实践中争论的焦点。我认为“有关条款”首先应是认购书明确约定以外的条款，认购书中已经明确约定的条款，具有法律效力，双方在签订正式合同时，无需协商。其次，应该是*合同的主要条款，并非所有的条款，如果任何条款协商不成都可以适用此原则，认购书将失去其约束意义。比如某案中，李女士认购一套房屋，认购书中没有约定房屋的具体用途，在签*合同时，李女士提出“商住两用”，开发商无法承诺，那么在这种情况下，可以视为合同主要条款没有协商一致。相反，如果李女士提出小区附近应该有重点小学作为条件，就不属于合同的主要条款。     如果开发商存在违法经营或出现*的情况下，比如没有资质或超越资质经营、违规拆借资金、由施工单位非法垫资、面临债务危机、楼盘被法院查收、所建楼盘因质量问题被通报曝光等，定金如何适用法律无明确规定。严格讲，这些情况不属于开发商对认购人的违约行为，但在这种情况下的确可能造成认购者潜在的利益损害，如果要求认购人继续履行签订正式合同的义务，有失公平。我认为，如果认购人有证据证明存在上述情况并可能给本人购房权益造成损害的，可以行使不安履行抗辩权。具体处理可以比照双方均无违约责任的处理办法，开发商将定金返还认购人，认购合同解除。

商品房认购书是商品房*双方在签订商品房预售合同或商品房现房*合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书应属于商品房*合同的预约合同，与商品房*合同之间是预约与本约的关系。

商品房预售人与预购人签订正式商品房预售合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认，往往订立一个法律文书，通常称之为商品房预售认购书，实践中，认购书的名称也并不规范，又名认购意向书.购房订购单、购房临时证明单等。预售认购书是商品房*双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书，是对双方*商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。 首先，预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来许立木合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，普遍引起争议的买方“签署契约”的义务，就应该界定为买方须为谈判磋商行为，以便达成一致意见，而不应理解为买方已做出签订正式*合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而谈判之际，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容，此要求为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。 其次，从商品房预售认购书的订立来看，认购书是预售人和预购人双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，其内容已具备了合同的标的、价款等契约一般条款，是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第2条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为*的合同。而意向书一般不具备合同的要件，实践中，在性质上多为要约邀请或要约。而将认购书看作商品房预售合同的补充协议，首先忽视了认购书的*合*质。再者，从补充协议和正式合同的签订先后顺序看，补充协议应该是正式合同的补充，形成时间应后于正式合同，而认购书先于商品房预售合同成立，显然不可能成为商品房预售合同的补充协议。 最后，认购书是*双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房*结果进行直接确认，所以也不应属于商品房预售合同。并且，认购书与商品房预售合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房预售合同，那么开发商在掌握优势*的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“*合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

北京市商品房认购书 　　出卖人：________________________________________ 　　买受人：_________________________________________ 　　北京市建设委员会　北京市工商行政管理局 　　本认购书不是签订商品房*合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房*合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。 　　出卖人：_______________________________________________________ 　　通讯地址：_____________________________________________________ 　　邮政编码：_____________________________________________________ 　　营业执照注册号：_______________________________________________ 　　企业资质*号：_______________________________________________ 　　法定代表人：____________________联系电话：_____________________ 　　委托代理人：____________________联系电话：_____________________ 　　委托销售代理机构：____________________________________________ 　　通讯地址：_____________________________________________________ 　　邮政编码：_____________________________________________________ 　　营业执照注册号：_______________________________________________ 　　认购人：______________________________________________________ 　　「法定代表人」「负责人」：_______________国籍：__________________ 　　「*」「*」「营业执照注册号」「」：________________________ 　　出生日期：______年______月______日，性别：_____________________ 　　通讯地址：_____________________________________________________ 　　邮政编码：______________________联系电话：_____________________ 　　「法定代理人」「委托代理人」：_____________国籍：________________ 　　「*」「*」「」：_________________________________________ 　　出生日期：______年______月______日，性别：_____________________ 　　通讯地址：_____________________________________________________ 　　邮政编码：______________________联系电话：_____________________ 　　第一条　基本情况 　　（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市_______区________项目中的第___________「幢」「座」___________「单元」「层」___________号房，朝向为：___________. 　　（二）该商品房的用途为：___________，建筑面积共___________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积_________平方米。 　　第二条　销售依据 　　「1」该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：_____________，预售许可证号为：________________________. 　　「2」该商品房为现房的，房屋所有权证号为：_____________，国有土地使用证号为：_____________. 　　第三条   价款与付款方式 　　（一）该商品房按照「套内建筑面积」计价，单价为________元/平方米，总房价款为___________元*币（大写）。

商品房认购书是商品房*双方在签订商品房预售合同或商品房现房*合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请法院判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房*合同的内容而非认购书的内容。   认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任；二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于*双方对交易标的物所拥有的*不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的*。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法，(1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。(2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方起诉从而终止租赁关系。   (二)损害赔偿纠纷。房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级*法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。笔者认为，这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。   (三)其他方面的纠纷。

有的，认购书是商品房*合同的的预约合同认购书与商品房*合同之间是预约与本约的关系。认购书是平等主体之间为设立*商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为*的合同。认购书是*双方就签订商品房*合同相关事宜进行的约定，不是对商品房*结果进行直接确认，所以也不应属于商品房*合同。认购书不等于商品房*合同认购书与商品房*合同之间存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房*合同，那么开发商在掌握优势*的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“*合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。认购书的效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。二、认购书与房屋*合同的区别（一）认购书与*合同有何差别1、是订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。2、是预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容。3、是签订预约合同的目的是订立本约，由于本约所定的义务是合同义务，直接具备履行内容。由预约到本约的签订，双方当事人应当遵循诚实信用原则将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。概括而言，预约的目的在于有事实或法律上障碍，暂无法订定主契约时，约定将来订立一定合同：预约的目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。（二）认购书在购买商品房*合同的作用商品房认购合同是约定商品房*合同基本事项，以约束双方继续就�