物业管理

业管理合同范本 委托方(以下简称甲方)：_________业主管理委员会/房地产开发公司 　　受委托方(以下简称乙方)：_________物业管理公司 　　根据《中华*共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等*、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 　　第一条　物业基本情况 　　座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号;占地面积：_________平方米;建筑面积：_________平方米;其中住宅_________平方米;物业类型：_________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。 　　第二条　委托管理事项 第三条　合同期限 　　本合同期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。 　　第四条　甲方的权利和义务

物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。这个每个大厦小区都会有配置的，比如说时尚三国所在物业就有专门的物业管理用房。“物业”一词译自*property或estate，由*传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如，办公楼宇、商业大厦、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。

前期物业管理（preceding   stage   Ofproperty   management）是指房屋自售出之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 　管理业务 　　无论物业管理企业开发商组建的，或是*组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。 　　进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并能协作配合，等等。以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。 　　（   1）具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。 　　（   2）投标竞争、洽谈、签订物业管理合同（协议）。 　　（3）选派管理人员运作前期物业管理。 租户关系 　　物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。 　　（   1）听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。 　　（2）了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。 　　（3）参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。 察看现场 　　前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。 　　（1）审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。 　　（   2）对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。 　　（3）在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。 　　（4）参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。 拟定制度 　　物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。 　　（1）筹建业主管理委员会。 　　（   2）与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。 　　（   3）设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。 　　（   4）制定上岗人员的培训计划，并实施计划

加强小区物业管理方法：1、物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有*的法人资格，从业人员应取得职业资格*。 3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。 5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。 6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。 7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，*间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒*和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管理企业应与当地*部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。 10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，*钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指*置。

您好！在广大业主的大力支持与配合下，物业管理费收缴工作已接近尾声，但至今仍有少数业主由于某种原因未能按时交费。 物业费是小区治安秩序环境绿化及卫生，房屋公共设施配套管理的根本保证，如果物业费不能按时缴纳，将会对物业管理和服务造成致命的影响。同时，严重侵犯了已交费业主的切身利益，为此我们再一次郑重提示，从12月31日起我们将按有关规定按日3‰收取滞纳金逾期未交费的业主，将按照《物业管理条例》第六章第六十七条规定依法进行追缴，请未交费业主尽快抽时间到物业公司交费。 凡属在质保期内的房屋质量问题，我们将继续与开发及施工单位沟通联系，尽快给予解决，请不要将施工单位应承担的质量责任与物业管理工作混淆，更不可以施工质量等问题为借口拒交物业费。 物业公司随时接受业主的监督，持续改进，竭诚为业主服务，谢谢您的理解与支持！

小区全套物业管理方案 第一部分前言（省略） 第二部分物业管理的整体构想与创优规划 住宅*作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现 出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。 针对东方明珠城*物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅*物业管理的管理构想。 一、管理思想 公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城*创造成为一个温馨家园。 二、管理组织 公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城*实施专业化的物业管理与服务。 1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。 2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。 3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。 4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。 5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。 三、管理特色及创新点 公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。 1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。 2、倾听业主的心声，在*内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。 3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅*。 四、创优规划 （一）、近期工作目标 第一年内，业主开心入住，装修无违规现象； 第二年内，创市物业管理示范住宅小区； 第三年……   保市优、创全国物业管理示范住宅小区； （二）、实施方案 1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。 2、完善各部门、各岗位的*作规程，规范日常*作。 3、做好日常工作记录，注意*的积累、整理，做好考评、*的归档及达标申报等工作。 4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城*创优的指导、监督工作。 5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀*的创建工作。 第三部分管理机构设置和管理人员 的配备、管理及物资的配备 一、管理机构模式 东方明珠城住宅城*的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠*理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。 组织结构图 二、管理人员的配备 管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅*实施综合管理。 接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。 文员：1人，负责*房屋及业主的有关*的存档工作和*收集工作。 财务：1人，负责*的经济核算和各种费用的收缴工作。 卫生清洁工：21人，负责*的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。 绿化管理养护工：2人，负责*内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。 治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理*的停车场以及出入*的各种车辆，维护*的交通秩序； 维修工：7人，负责*的房屋及设施设备的维修、养护。 三、管理人员的录用与考核、培训计划 （一）、管理人员的录用要求 分类岗位职责条件备注 管理处主任全面负责*物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派 综服科科   长负责财务、接待业主来访以及*各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派 保安科科   长全面负责*安全管理和车辆管理

　　成**廉租房物业管理方案 　　日前，成*房管局*了《成*保障性住房物业管理办法》（以下简称《办法》），对保障性住房的物业管理、使用维护、使用管理及其监督管理等内容作出了明确规定。首次设置物业服务企业“备选库”，首次推出“退出”机制，连续两次测评，业主满意度低于80%，将被终止前期物业服务合同。《办法》将于10月1日起施行。由于保障性住房不同于普通商品住房，其物业服务企业不仅应提供普通商品住房物业服务的内容，还应当承担一些监督职责，如发现违规出租、出借、转让、调换、经营、空置等情况，及时报告公管中心；配合相关部门定期走访住户，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员及经济、住房变化情况；开展日常巡查，加强房屋安全监管，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应当及时制止，并按规定报告有关部门处理；协助有关部门核实、处理有关投诉、举报等。 　　天津市廉租房物业管理方案：廉租住房小区物业费仍按照原有关规定执行 　　为规范该市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，市发展改革委和市国土房管局在广泛听取各方面意见的基础上，对现行的《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》进行了修订。修订后的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》将于12月1日起执行。 　　据了解，新《办法》规定了适用范围，明确普通住宅小区物业管理基本服务费实行*指导价，成立业主大会的普通住宅小区协商确定物业管理基本服务费可以采取“菜单式”选择的模式。同时，为缓解物业服务企业服务成本逐年上升的压力，本着既合理补偿企业成本又兼顾消费者承受能力的原则，适当调整了各等级物业管理基本服务费*指导价格标准。调整后，物业管理基本服务费仍分为四个等级，各等级中准价格分别为每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元；以中准价格为基础，上下浮动20％的政策不变。新《办法》和《标准》实施后，确定各普通住宅小区物业管理服务费标准应根据实际情况确定。

您好，物业上岗*是不能查询的，注册物业管理师可以去住建委网站查询，宜贞装饰祝您生活愉快！

还不错，个人推荐东禄装饰工程有限公司，公司成立于2004年3月5日，是一家管理体制先进,质量保障严密的专业性装饰公司。专业从事别墅豪宅、酒店，咖啡店，理发店，银行，办公楼，商场，宾馆，高级*，*场所，桑拿，高档KTV，专卖店及各个领域经典的设计与施工一体化企业。 东禄装饰工程有限公司成立伊始，始终本着以人为本的科学态度。在以人品创作的企业精神指引下诚信务实，以质取胜。经过近年来的努力，企业的发展取得了长足的进步。先后完成了前门商厦、新世界中心二期、雪亮眼镜公主坟分店、万博苑、天通苑、丰卉园等一大批工程项目。

你好，物业管理维修合同的范本如下： 委托方(以下简称甲方)：_________业主管理委员会/房地产开发公司          受委托方(以下简称乙方)：_________物业管理公司             根据《中华*共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等*、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条   物业基本情况            座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号;占地面积：_________平方米;建筑面积：_________平方米;其中住宅_________平方米;物业类型：_________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。          第二条   委托管理事项             1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。             2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、*道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。             3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。          4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点等)的维修、养护和管理。             5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、*的收集、清运。          6.交通、车辆行驶及停泊。             7.配合和协助当地*机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。             8.*文化*活动。          9.物业及物业管理档案、*;             10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。          第三条   合同期限 本合同期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。          第四条   甲方的权利和义务             1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;             2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市*物业管理主管部门认定，有权终止合同;             3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施;             4.甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供经营性商业用房_________平方米，由乙方按每月每平方米_________元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。             5.甲方在合同生效之日起日内按*规定向乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米，其它用房_________平方米)，由乙方按下列第_________项使用：         (1)无偿使用。            (2)按每月每平方米建筑面积_________元的标准租用。             6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、*(工程建设竣工*、住用户*)，并在乙方管理期满时予以收回;          7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;          8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;             9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;                10.法规政策规定由甲方承担的其他责任。          第五条   乙方的权利和义务             1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益，获取不当利益。             2.遵照*、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务 项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。 3.负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。             4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;             5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人;             6.接受物业管理主管部门及有关*部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督;          7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账*;             8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;             9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;          10.开展有效的*文化活动和便民服务工作;             11.本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等*;移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构;             12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。          第六条   管理目标             乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”(各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准)，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在本合同生效后_________年内达到_________的管理标准;_________年内达到_________管理标准，并获得*主管部门颁发的*。          第七条   管理服务费用             1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：            (1)按*规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;         (2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;         (3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_________元;支付期限：_________;支付方式：_________;             2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：1)按*规定的标准调整;         (2)按每年_________%的幅度上调;         (3)按每年_________%的幅度下调;            (4)按每年当地*公布的物价涨跌幅度调整;         (5)按双方议定的标准调整_________;            3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费 项目及标准进行审核和监督。             4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市*物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述 基金并配合维护。             5.本物业的公用设施专用基金共计_________元，由甲方负责在_________时间内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。             6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：         (1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;         (2)由乙方承担;            (3)在_________费用中支付;             7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：         (1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元;         (2)由甲方承担上述管理成本费用的_________%;          第八条   奖惩措施             1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励：_________;             2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：_________;    3.合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。                第九条   违约责任             1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。             2.如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。             3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或*作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以*有关部门的鉴定结论为准)             4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。          第十条   其他事项             1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。             2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。            3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。             4.本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交_________仲裁委员会依法裁决。             5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的*与印刷*具有同等效力。   本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华*共和国有关法律、法规和政策执行。             6.本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。          7.本合同自签订之日起生效。 甲方(盖章)：_________                        乙方(盖章)：_________

您好，给您推荐三家相关的公司。 深圳市金地物业管理有限公司(梅秀路) 地址：深圳市福田区梅华路183附近 深圳市大众物业管理公司 地址：深圳市福田区景田路167号对面 深圳市物业管理有限公司 地址：深圳市罗湖区怡景路2003(怡景花园)

首先，物业管理企业每一位员工要对自己从事的行业有正确的认识。物业管理企业要发展就要盈利，就要经营，我们经营什么呢？我们不象工厂生产产品进行交易获取利润。我们经营的是服务，我们管理是为了更好的服务。我们管理环境，管理秩序，设施设备管理，这些都是为我们的每一次的服务做坚实的保障。但是作为我们工程部门来说，每一天每一次的工作都在消耗公司的财物，如果控制不好这些耗材的使用，物业企业的服务成本就会增加，降低了公司的利润。从而影响公司的整个经营策略。所以对于一个合格的物业工程管理员必须要有成本意识，在保证设施设备效率最大化的情况下杜绝浪费。 其次我认为做好物业管理工作沟通是非常重要的。我们不光要在部门内部进行沟通；要部门与部门之间沟通；要和公司管理有关联的行政部门和能源部门沟通；最重要的是和我们的业主和物业使用人之间进行沟通。只有架起了沟通这座桥梁，我们才有正确的工作方向，才能做到事半功倍。就工程维修来说，我们认为收本该业主承担的费用是很正常的，可是业主就不理解，因为业主不一定知道他们所交的物业管理费用是干什么的。我们就有义务给业主解释啊。让他们明白我们的工作，理解我们的工作。业主不一定是对的，但在物业管理服务工作中业主永远是第一位的，他是我们服务的主体，所以对业主沟通体现在我们工作的每一个环节。 最后我认为要做好物业管理工作就得在物业行业内有一批高素质的人才。培养和建立自己的人才库非常重要。一个有发展潜力的企业一定要有充足的后备人才。这些人才可以在公司的发展过程中发挥自己的才能。所以我认为要做好物业管理工作必须要有的正确认识和高度的责任心。要团结协作，努力学习不断提升自己的业务水平就一定能做好物业管理工作。希望可以帮到你、

物业服务内容 (一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护； (二)公共绿化的维护； (三)公共区域环境卫生的维护； (四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； (五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； (六)物业维修、更新、改造费用的账务管理； (七)物业服务档案和物业档案的保管； (八)其他物业管理事项。

商业小区物业管理： 物业管理收费一般根据所提供的服务的性质、特点等不同情况，分别实行*定价、*指导价和经营者定价。物业费一般包括管理费、房屋设备运行费、保安费、保洁费、维修费等。物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月.平方米、0.75元/月.平方米、0.35元/月.平方米、0.35元/月.平方米(已包含税、费)。 以上价格来源于网络，仅供参考，具体价格以实地质询时为准

管理收费标准    前期物业服务是开发商通过与物业服务企业签约的方式代位业主或业主大会授权其为业主提供物业服务的(因为业主大会未成立并未作出聘请决定)，约定的物业服务项目、标准和收费标准受到有关法律法规和规定的规约。国务院物业管理条例第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。     第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。各地房管部门一般会会同物价管理部门共同制定物业服务及收费标准的规约，按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价，别墅和非住宅物业一般依据市场协商价格。（祝您生活愉快！望采纳！谢谢！）

　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 　　(即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等) 　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 　　(包括；公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气、燃气、消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新费等等) 　　3、物业管理区域清洁卫生费用； 　　(包括：清洁工具、劳保用品、清洁环卫、*外运、化粪清掏等) 　　4、物业管理区域绿化养护费用 　　(包括：绿化工具费、绿化用水费、农*化肥费、杂草清运费、景观维护费等) 　　5、物业管理区域秩序维护费用； 　　(即安全管理人员费用、安全器械装备费等) 　　6、办公费用； 　　(包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等) 　　7、物业管理企业固定资产折旧； 　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 　　9、法定税费； 　　(包括营业税、城市建设维护税、教育附加费等) 　　10、经业主同意的其它费用。 　　可以看出小区物业管理费不包含公共水电费，但是法律上没有规定分摊水电是否可以约定，因此小区物业管理合同上也可以另外约定物业管理费里包含公共水电费。

济南环星物业管理有限公司，理由：该公司是具有三级资质的物业服务企业，是集家电维修，装饰装修，园林绿化，防水工程，水电暖冷维修养护、安装，家政服务，保安，保洁等为一体的综合性物业服务企业。配备先进的设备，员工都经过专业的培训，服务优质。

物业管理公司注册比一比,再决定,德永信专业注册公司,*备案,真实可靠,让您赢在起跑线;物业管理公司注册1天办好,省时省心营口南洋物业管理有限公司所管理商场名称为营口建筑装饰材料城，建筑面积4万平方米，建于2000年，当年建设当年招商。   商场的经营范围：一楼经营建筑装饰材料，   二楼经营家具。

常熟燕兴物业管理有限公司成立于2002年12月，公司注册资金500万元，*一级物业资质，是一家集住宅、公寓、别墅、商业、工业办公楼、学校等，物业管理为一体的综合性专业公司。 燕兴物业在赣州物业管理有丰富的经验！物业保洁、物业水电、物业保安、物业绿化是他们的主要服务！

第一节   物业管理前期介入            一、物业管理前期介入的认识            对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企   业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞后   于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，   而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。

关于物业管理用房建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会。产权属全体业主所有。物业管理用房的具体标准为：物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2％提供。建筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米提供。

物业管理纠纷案件主要有以下类型： 1.物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。    2.业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关*的交接发生的纠纷;前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理*等。 3.业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。    4.因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。 5.因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。    6.业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。    7.前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸*不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议;开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发争议等。 希望可以帮到您

物业管理师      报考对象：凡从事或准备从事物业管理工作的人员，均可参加全国物业管理相应级别的*职业资格*。 报考条件（具备以下条件之一即可）： 物业管理员： （1）经初级培训结业； （2）在本职业见习工作1年以上； （3）具有本专业和相关专业大专以上文化程度。 助理物业管理师: （1）在本职业见习工作2年以上； （2）具有本专业和相关专业大专以上文化程度。    物业管理师： （1）取得管理员资格*后，经本级培训结业； （2）取得管理员资格*后，连续从事本职业工作2年以上。   课程内容：物业管理概述、物业管理机构、住宅小区的物业管理、写字楼的物业管理、商业场所的物业管理、工业区的物业管理、物业的接管验收与撤管、物业管理档案的建立与管理、物业管理常用文书、物业管理费用的管理、房屋维修与管理、房屋附属设备维修与管理、安全管理、环境管理、文体*活动的组织与管理、物业管理方案的制定、物业管理制度、物业管理资金的管理、房屋构造与视图、房屋修理预算、综合经营服务。

潍坊世纪泰华物业管理有限公司         地址： 1,16逆行,16顺行,21,22,26,56,76,78,80,13 潍坊市古伦物业管理有限公司    地址：鸢飞路735号华光幼儿园附近 昌邑市盛泰物业管理公司      地址：新兴街358 临朐县惠中园物业管理有限公司      地址：山东省潍坊市临朐县秦池路48号附近 高密市城建物业管理有限公司            地址：山东省潍坊市高密市湖滨花园小区管委会办公室附近 诸城市华暖物业管理有限公司         地址：兴华西路42号

这个物业管理费肯定是必须要交的，一般是包括了一些服务的费用还要一些水电服务费，还要停车费的；电梯的一般在1.2元左右,民用的水和电还有燃气是不包含在物业里面的,直接上缴到这几样的对口部门的,物业无非就是和小区环境和小区管理方面的费用,比如电梯、绿化、小区的公共用具等,还有是那个小区?每个小区的物业费是不同的,因为物业公司不同,费用也不相同。

第一，物业费自交房之日起计收，也就是售楼处通知你收房的那一天开始起。除非房屋本身缺陷造成不能收房且双方书面协议延期的，否则不管你是否领取钥匙，都按这天起计算。 第二，不装修、不入住的房屋，不同地区有自己的减免物业费政策。但不是一定会减免。北上广三地不管你住不住，不管你装修与否，一律100%收费。西部甘肃宁夏有些地方对于不装修不居住的房屋（必须是新建房屋），首年物业费减半，次年起全额收取。四川江浙地区类似，首年收取70%，次年全额。这个都是地方政策，全国不做统一规定。具体你要咨询你购买房屋所在地区的房屋管理部门。

按你屋子的大小，每个小区的物业管理费不一样，打个比方假如你们那是六毛每平米你的房子大小是100平，每个月的物业费就是60块。

是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于*，也有的用于出租。一般来说，重工业厂房由于其设计需要符合特定的工艺流程要求和设备安装需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容易转手交易。   高新技术产业(如*、计算机、精密仪器*等行业)用房则有较强的适应性。

空置房业主要承担一定责任，水是从他家阳台渗到楼下，这属无意过失责任；物业在接到业主保修后，是否及时有效联系二楼业主，记录是否完整，也很重要。

一般来说，物业管理具体可以分为三大类别服务：    1.公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。物业管理公共性服务项目有八个方面：    （1）清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、*清运以及经常性的保洁；    （2）绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；    （3）治安管理：设专职保安人员每天24小时巡逻值班；    （4）公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；    （5）水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；    （6）排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；    （7）高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；    （8）根据需要增设的其他服务项目。

每个小区物业管理费收取都是不一样的哦，没有特定的标准。大部分差不多是在2元每平方。也有精装修的，小区环境好的，高档些的会比较高。

物业管理费就是为物业管理服务而支付的费用。 物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

物业管理服务协议   (商业)   甲方：(以下简称甲方)                              乙方：(以下简称乙方)    根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：   第一条物业的基本情况   一、物业类型：商业   座落位置：   建筑面积：㎡   二、甲方提供服务的受益人为本物业的全体商户和本物业使用人，本物业的全体商户和物业使用   人均应遵守本协议并承担相应责任，履行相应义务。   第二条物业管理服务内容   一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙   体、柱、梁、楼板、屋顶等)、*墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。   二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指电梯、消防系统、供电线路、   智能化系统、监控系统、绿地、道路、给排水系统、供热系统和共用设施、设备使用的房屋等。   三、环境卫生的管理服务，公共环境、共用部位的清洁、生活*清运、化粪池清掏。四、绿化管理，公共绿地、园林小品的管理和养护。   五、公共秩序的维护和管理，协助*部门进行安全监视和巡视，维护本物业区域内的公共秩序。   建立消防责任制，维护消防设备和设施，车辆存放有序，

小区物业管理方案 为落实市十三届*三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，   结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 一、指导思想 以*《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。 二、目标和范围 （一）目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质*》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。 （二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。 三、工作内容 （一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据*《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。 （二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 （三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据*《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照*《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质*》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以*告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。 三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产*网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位*》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务*作培训，*合格的颁发中物协《物业管理实务*作专业岗位*》，不合格的取消其上岗资格。 四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据*和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前*《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、*的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到*众利益、*稳定的工作，更具规范性、*作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和*决策，切实维护自身的合法权益。 （四）建立市、区、街道、*职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以*为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。 （五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传*《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。 三、组织领导 为使这项工作落到实处，市*成立领导小组。 组      长：邢      凯 副组长：王      铁 成员单位：市房产局、建委、规划局、*局、行政执法局、民政局、各区*。 领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区*也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。 四、职责分工 规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区*要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区*实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。 市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。 市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。 市行政执法局、*局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。 各区*为 物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市*相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。 五、实施步骤 依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。 （一）排查阶段（2005年5月10日至5月31日） 由市领导小组牵头，建委、规划、房产、*、行政执法等相关部门配合，各区*组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。 （二）整改完善阶段（2005年6月1日至10月31日） 各区*对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。 （三）验收阶段（2005年11月1日至11月15日） 领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。 六、保障措施 （一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、*职责明确的责任体系和长效管理机制。市*有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。 （二）密切配合，抓好整改。市*相关部门和各区*要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。 （三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和*意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。 （四）强化管理，巩固成果。市*相关部门和各区*要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。      (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。      (3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。      (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。      (5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。      (6)*清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。      (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。      (8)公共区域植花、种草及其养护费用。      (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。      (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。      (11)节日装饰的费用。      (12)管理者酬金。      (13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。      (14)公共电视接收系统及维护费用。      (15)其他为管理而发生的合理支出。

随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地*的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。 一、高层住宅物业管理的特点和难点： 1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。 2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。 二、高层住宅物业管理的原则： 1、早期介入原则： 早期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。 2、统一管理原则: 首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理*角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。 3、收费合理原则。 这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。 4、依法管理原则。 物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。 5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。 物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。 6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。 针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。 三、高层住宅物业管理的内容： 1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。 2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。 3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各房屋以及公共 场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，*日产日清。 4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅周边及内部的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。 5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。 6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。 7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、   定期收取租金及管理费用，并接受住户监督。 8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。可开设常规性服务，如：机车船票*、办设储蓄所等；委托性服务，如：代住户订送报刊、代订牛奶、代住户接送儿童、雇佣保姆等；经营性服务，如：开设餐饮、*场所、开设健身房等。并根据住户需要，提供特约服务。 四、高层住宅物业管理实际可行性*作： 1、深度推行“人性化物业管理模式” 1）关注不同层次的住户需求； 2）环境建设中人性化要素的融入； 3）物业管理与服务中人文要素的植入； 4）对住户“深度关怀”   ； 5）现代文明项目精神的塑造。 简而言之，就是在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。 2、实施零距离   “隐性物业管理与服务”   模式 在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往容易发生*，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务”   模式和物业管理理念。   所谓   “零距离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致的了解，注重服务的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性，   满足住户深层次的服务诉求。 3、   建立治安联动快速反应系统 安全防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。 五、高层住宅物业管理前期介入 高层住宅物业管理前期介入期间工作计划 六、高层住宅日常性物业管理与服务 完善的高层住宅物业管理管理构想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质展现于住户面前。 日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能力外，在如何合理利用有效*满足住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规日常服务分别体现相应的高层物业管理模式。 （一）安全管理 安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，安全工作具有第一位的意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。 针对高层住宅布局、功能的特点，可以采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系   ，

目前有万达、龙湖、兴茂等。 按存在形式划分 物业管理公司按存在形式划分，有*的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司2013都比较普遍。前者的*性和专业化程度一般都比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成*化、专业化和社会化的物业管理企业。 按服务范围划分 物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务；后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。 按企业所有制性质划分 物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国*等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验，并看好*的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。 按管理层次划分 物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。 随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。 按企业资质划分 一二三级物业管理公司

1、遵守物业中心各项规章制度，履行工作职责，对待工作主动认真，服务态度热情周到。搞好同志间团结，顾全大局，按时节点完成各项维修任务。    2、日常工作任务单派发、登记及与维修人员间的协调联系。 3、零星维修材料采购、入库、领用严格遵循中心的有关制度，把好数量关、质量关，增收节支，杜绝浪费。 4、配合部门经理定期检查、维修供水系统的正常运转，建立正常用水、供水、排水管理制度和记录。 5、建立高压配电房巡视制度，每天巡查两次，每月细查一次，半年检修一次，并做好记录。 6、切实做到持证上岗，遵守*作规则，保证二十四小时有人值班制度，发生故障及时解决，保证水电正常运转。 7、各维修点、工场间清洁，工具、物品堆放整齐。安全生产，文明维修。 8、主动上门征询听取业主意见，做好日常及时率和满意率的统计，发现问题及时向部门经理反映，并妥善解决。 9、完成领导交给的其他任务。

其实也不算高，现在深圳新房的物业费都上这个价了，除非你是二手房或者老房，物业费就会便宜很多。

首先要厘清你管理的物业面积、功能和分布状况，然后提出有针对性的安保和保洁目标，确定需要设立的工作岗位数和岗位职责以及检查标准。建立一整套规章制度和岗位*作程序文本，以此与人事部合作招收人员和对他们进行岗前培训，测评合格的发给上岗证，成为岗位员工。此后你便可以按步就班工作，经常检查各岗位的尽职尽责情况，并且记录在案，作为奖罚依据。   任何管理都需要有目标、规章制度和*作、检查方案，物业安保和保洁管理也一样。没有规矩不成方圆，千头万绪，案头工作先做好。