需知

期房拍卖作为房地产开发企业预售商品房的一种特殊形式，具有较大的风险性与投机性，并且从拍卖成交到房屋竣工交付结算有较长的一段时间，从而可能影响买受人的切身利益。因此拍卖人在接受期房委托拍卖前，必须根据2001年8月15日建设部《城市商品房管理办法》等法律规定要求房地产开发企业提供下列文件与*：         1、开发企业的《营业执照》及法人*明；         2、房地产企业开发资质等级*；         3、《商品房预售许可证》与《建设工程规划许可证》；         4、《工程施工许可证》、工程施工图纸及配套*；         5、《国有土地使用权证》及土地出让金交付收据(或证明)；      6、《商品房*合同》样本；         7、书面提供拍卖期房的位置、数量、房屋竣工交付日期、付款期限、结算方式等；         8、其他相关*。         拍卖人对委托人提供的文件与*进行核查，是保证期房拍卖得以顺利进行和拍卖成交后顺利交付结算的重要环节。一般情况下核查的主要内容有：文件是否真实；出让金是否已支付；产权是否依法登记；批准文件是否齐全；工程量是否已完成25%以上；是否存在抵押行为；面积与图纸是否准确；现场勘查等。

一、提供产权文件〓核实产权关系         期房拍卖作为房地产开发企业预售商品房的一种特殊形式，具有较大的风险性与投机性，并且从拍卖成交到房屋竣工交付结算有较长的一段时间，从而可能影响买受人的切身利益。因此拍卖人在接受期房委托拍卖前，必须根据2001年8月15日建设部《城市商品房管理办法》等法律规定要求房地产开发企业提供下列文件与*：         1、开发企业的《营业执照》及法人*明；         2、房地产企业开发资质等级*；         3、《商品房预售许可证》与《建设工程规划许可证》；         4、《工程施工许可证》、工程施工图纸及配套*；         5、《国有土地使用权证》及土地出让金交付收据(或证明)；      6、《商品房*合同》样本；         7、书面提供拍卖期房的位置、数量、房屋竣工交付日期、付款期限、结算方式等；         8、其他相关*。         拍卖人对委托人提供的文件与*进行核查，是保证期房拍卖得以顺利进行和拍卖成交后顺利交付结算的重要环节。一般情况下核查的主要内容有：文件是否真实；出让金是否已支付；产权是否依法登记；批准文件是否齐全；工程量是否已完成25%以上；是否存在抵押行为；面积与图纸是否准确；现场勘查等。         二、了解市场行情〓合理确定底价         对拍卖期房确定合理的拍卖底价和起拍价是决定拍卖成功与否的主要环节，是期房拍卖程序中必不可少的一项工作，也是拍卖人与委托人正式签定委托拍卖合同前极其重要的一个环节。         期房拍卖底价的确定不同于一般房地产以评估价为参考来确定底价，由于其本身的特殊性所决定，很少有相类似的房屋作参考，因此仅能通过市场调查，综合考虑影响期房价格的一般因素(指行政、人口、社会、心理、经济等因素)、区域因素(指城市规划发展与限制、供求状况、商业繁华度、配套设施、交通状况、公益设施、环境等因素)和个别因素(指开发规模、位置、建筑外观、内部结构、朝向、人文景观、临街状况等因素)，并结合房地产市场*交易情况、开发商投入成本等来确定底价。开发商提出的期望价作参考，通过市场调查、结合各种因素将期望价下调10%～30%来确定底价，而起拍价则以期望价下调20%～50%来确定，以吸引更多的竞买人。      三、接受拍卖委托〓签定委托合同         签定拍卖委托合同是整个拍卖活动中的一个关键环节。在具备接受拍卖委托条件后，拍卖人与委托人应当按照《拍卖法》的要求，结合拍卖期房的特点签定委托拍卖合同并对有关事项进行明确。合同内容应包括：委托人、拍卖人名称，住所等；双方的权利与义务；期房名称、坐落、建筑面积、数量、用途、年限、竣工日期；交付方式、时间；拍卖款结算、按揭贷款方式；拍卖费用、佣金结算支付方式；拍卖方式与期限；中止和终止条件；违约责任；签约日期与合同时效；拍卖底价；其他需约定的事项；相关的附件。      四、引人按揭机制〓编制拍卖*         引进按揭贷款机制是迎合工薪阶层的购房需要，也是吸引更多竞买人的需要，其不但可以减轻买受人的一次性付款压力，还可以提高拍卖成交价格。因此引入按揭贷款机制是期房拍卖必不可少的一道程序。         拍卖*是竞买人了解拍卖期房的主要依据，编制完整、精美的拍卖*是拍卖企业实力的基本体现，也是减少拍卖成交后纠纷的主要保证。因此，拍卖人在制作期房拍卖*时必须根据委托人提供的文件与*，详实的予以描述，不要有模棱两可、不真实的语言，并要说明*仅供参考以实物为准等。   期房拍卖*内容应包括：拍卖期房示意图、拍卖公告、拍卖须知、竞买人资格申请书、竞买人资格确认书、拍卖成交确认书(样本)、商品房*合同(样本)、总体平面布局图、期房效果图、工程施工图纸、商品房预售证与土地证等*、其他相关*。         五、发布拍卖公告〓接受咨询登记   鉴于期房拍卖涉及投资大、风险高、预测难等特殊性，拍卖前竞买人须做标的调查咨询、资金筹措等准备工作。因此拍卖公告的发布时间应在半个月至一个月为宜，以给想参加竞买的人尽可能多的准备时间。公告发布方式可采用报纸刊登、电视播放、报纸夹送、传单发送、   老客户寄送、网上发布、短消息发送等形式相结合发布。      拍卖公告内容要准确、精练，要针对不同的期房、不同的竞买对象，用不同的方式在不同的媒体上发布，同时要将尽可能详尽地拍卖*提供给竞买人。应派对标的情况熟悉的人员专门负责接待竞买人的咨询与登记，并要做到口径一致，回答专业，要善于发现拍卖期房的优点，以增强买家的信心。必要时要有较好的广告策划，以发现和寻找潜在的竞买人。同时充分利用好员工的社会网络和社会关系，寻求可能的竞买人。      六、精心组织拍卖〓签定成交合同         拍卖会应严格按拍卖公告的时间，地点以正常的拍卖程序、规则对拍卖期房进行公开竞价。拍卖师应根据前期工作对竞买人的了解，控制加价幅度和确定竞飞翔人是否有无再加价的潜力，要充分发挥拍卖对价格的发现功能。      拍卖成交后，拍卖人必须当场立即与买受人签定《拍卖成交确认书》，同时要求买受人凭《拍卖成交确认书》与委托人签定《商品房*合同》，以确认拍卖人、竞买人、买受人三方在成交后的权利和义务。         七、实施全程服务〓树立企业形象   拍卖行工作的本质其实就是一种中介行为，为拍卖的委托人和竞买人双方做好全程服务应成为拍卖工作的重要理念。全程服务包括：做好前期各方面协调和服务工作、作好拍卖价格形成的各方面工作及提供完善的售后服务。

房地产期房拍卖是指房地产开发企业将已取得《商品房预售证》的在建工程通过拍卖形式预售的一种特殊市场行为。除具有一般房地产拍卖政策性强、价值高昂、产权关系复杂等特性外，同时具有实行现状不确定、市场不稳定、前景难预测、环境易变异、后续工作多等特点。因此，在运作期房拍卖过程中，为更好保护拍卖当事人的合法权益，拍卖人除根据《拍卖法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市商品房管理办法》、《合同法》等有关法律法规规定*作外，还应充分了解拍卖期房的自身特性，并进行市场分析。同时把握房地产、市场的发展趋势，以制定合理的拍卖程序。现就期房拍卖具体实施中应重视的几个环节浅析如下：         一、提供产权文件〓核实产权关系         期房拍卖作为房地产开发企业预售商品房的一种特殊形式，具有较大的风险性与投机性，并且从拍卖成交到房屋竣工交付结算有较长的一段时间，从而可能影响买受人的切身利益。因此拍卖人在接受期房委托拍卖前，必须根据2001年8月15日建设部《城市商品房管理办法》等法律规定要求房地产开发企业提供下列文件与*：         1、开发企业的《营业执照》及法人*明；         2、房地产企业开发资质等级*；         3、《商品房预售许可证》与《建设工程规划许可证》；         4、《工程施工许可证》、工程施工图纸及配套*；         5、《国有土地使用权证》及土地出让金交付收据(或证明)；      6、《商品房*合同》样本；         7、书面提供拍卖期房的位置、数量、房屋竣工交付日期、付款期限、结算方式等；         8、其他相关*。         拍卖人对委托人提供的文件与*进行核查，是保证期房拍卖得以顺利进行和拍卖成交后顺利交付结算的重要环节。一般情况下核查的主要内容有：文件是否真实；出让金是否已支付；产权是否依法登记；批准文件是否齐全；工程量是否已完成25%以上；是否存在抵押行为；面积与图纸是否准确；现场勘查等。         二、了解市场行情〓合理确定底价         对拍卖期房确定合理的拍卖底价和起拍价是决定拍卖成功与否的主要环节，是期房拍卖程序中必不可少的一项工作，也是拍卖人与委托人正式签定委托拍卖合同前极其重要的一个环节。         期房拍卖底价的确定不同于一般房地产以评估价为参考来确定底价，由于其本身的特殊性所决定，很少有相类似的房屋作参考，因此仅能通过市场调查，综合考虑影响期房价格的一般因素(指行政、人口、社会、心理、经济等因素)、区域因素(指城市规划发展与限制、供求状况、商业繁华度、配套设施、交通状况、公益设施、环境等因素)和个别因素(指开发规模、位置、建筑外观、内部结构、朝向、人文景观、临街状况等因素)，并结合房地产市场*交易情况、开发商投入成本等来确定底价。开发商提出的期望价作参考，通过市场调查、结合各种因素将期望价下调10%～30%来确定底价，而起拍价则以期望价下调20%～50%来确定，以吸引更多的竞买人。      三、接受拍卖委托〓签定委托合同         签定拍卖委托合同是整个拍卖活动中的一个关键环节。在具备接受拍卖委托条件后，拍卖人与委托人应当按照《拍卖法》的要求，结合拍卖期房的特点签定委托拍卖合同并对有关事项进行明确。合同内容应包括：委托人、拍卖人名称，住所等；双方的权利与义务；期房名称、坐落、建筑面积、数量、用途、年限、竣工日期；交付方式、时间；拍卖款结算、按揭贷款方式；拍卖费用、佣金结算支付方式；拍卖方式与期限；中止和终止条件；违约责任；签约日期与合同时效；拍卖底价；其他需约定的事项；相关的附件。      四、引人按揭机制〓编制拍卖*         引进按揭贷款机制是迎合工薪阶层的购房需要，也是吸引更多竞买人的需要，其不但可以减轻买受人的一次性付款压力，还可以提高拍卖成交价格。因此引入按揭贷款机制是期房拍卖必不可少的一道程序。         拍卖*是竞买人了解拍卖期房的主要依据，编制完整、精美的拍卖*是拍卖企业实力的基本体现，也是减少拍卖成交后纠纷的主要保证。因此，拍卖人在制作期房拍卖*时必须根据委托人提供的文件与*，详实的予以描述，不要有模棱两可、不真实的语言，并要说明*仅供参考以实物为准等。   期房拍卖*内容应包括：拍卖期房示意图、拍卖公告、拍卖须知、竞买人资格申请书、竞买人资格确认书、拍卖成交确认书(样本)、商品房*合同(样本)、总体平面布局图、期房效果图、工程施工图纸、商品房预售证与土地证等*、其他相关*。         五、发布拍卖公告〓接受咨询登记   鉴于期房拍卖涉及投资大、风险高、预测难等特殊性，拍卖前竞买人须做标的调查咨询、资金筹措等准备工作。因此拍卖公告的发布时间应在半个月至一个月为宜，以给想参加竞买的人尽可能多的准备时间。公告发布方式可采用报纸刊登、电视播放、报纸夹送、传单发送、   老客户寄送、网上发布、短消息发送等形式相结合发布。      拍卖公告内容要准确、精练，要针对不同的期房、不同的竞买对象，用不同的方式在不同的媒体上发布，同时要将尽可能详尽地拍卖*提供给竞买人。应派对标的情况熟悉的人员专门负责接待竞买人的咨询与登记，并要做到口径一致，回答专业，要善于发现拍卖期房的优点，以增强买家的信心。必要时要有较好的广告策划，以发现和寻找潜在的竞买人。同时充分利用好员工的社会网络和社会关系，寻求可能的竞买人。      六、精心组织拍卖〓签定成交合同         拍卖会应严格按拍卖公告的时间，地点以正常的拍卖程序、规则对拍卖期房进行公开竞价。拍卖师应根据前期工作对竞买人的了解，控制加价幅度和确定竞飞翔人是否有无再加价的潜力，要充分发挥拍卖对价格的发现功能。      拍卖成交后，拍卖人必须当场立即与买受人签定《拍卖成交确认书》，同时要求买受人凭《拍卖成交确认书》与委托人签定《商品房*合同》，以确认拍卖人、竞买人、买受人三方在成交后的权利和义务。         七、实施全程服务〓树立企业形象   拍卖行工作的本质其实就是一种中介行为，为拍卖的委托人和竞买人双方做好全程服务应成为拍卖工作的重要理念。全程服务包括：做好前期各方面协调和服务工作、作好拍卖价格形成的各方面工作及提供完善的售后服务。         良好的全程服务有利于拍卖行提高服务质量，扩大服务范围，争取客户和树立企业良好形象。期房拍卖只有严格按照《拍卖法》以及相关的房地产法律、法规和规定制定相应*作程序认真执行，才能使期房拍卖工作顺利进行，使拍卖行业得到健康发展。

大多数家庭都会在马桶边设一个废纸篓，存放使用过的厕纸，但这样会造成细菌随空气散播，因为很少有人能做到随时清理，至少都会存放一两天，而时间越长，滋生的细菌就越多。应该将厕纸丢进马桶内冲走，只要不是太厚、太韧，厕纸一般都能在水中很快变软，所以不用担心堵塞。有需要时，备一个卫生袋就可以，没必要再设废纸篓。如果一定要用，也要选带盖子的，以防细菌散播，并及时处理用过的厕纸。

(一)吊顶工程施工前准备工作要点 (1)安装龙骨前,应按设计要求对房间净高、洞口标高和吊顶管道、设备及其支架的标高进行交接检验. (2)吊顶工程的木吊杆、木龙骨和木饰面板必须进行防火处理,并应符合有关设计防火规范的规定. (3)吊顶工程中的预埋件、钢筋吊杆和型钢吊杆应进行防锈处理. (4)安装面板前应完成吊顶内管道和设备的调试及验收. (5)吊杆距主龙骨端部距离不得大于300mm,当大于300mm时,应增加吊杆.当吊杆长度大于1.5mm时,应设置反支撑.当吊杆与设备相通时,应调整并增设吊杆. (6)重型灯具、电扇及其他重型设备严禁安装在吊顶工程的龙骨上. (二)暗龙骨吊顶工程施工质量控制要点 (1)吊顶标高、尺寸、起拱和造型应符合设计要求. (2)饰面材料的材质、品种、规格、图案和颜色应符合设计要求. (3)暗龙骨吊顶工程的吊杆、龙骨和饰面材料的安装必须牢固. (4)吊杆、龙骨的材质、规格、安装间距及连接方式应符合设计要求.金属吊杆、龙骨应经过表面防腐处理;木吊顶、龙骨应进行防腐、防火处理. (5)石膏板的接缝应按其施工工艺标准进行板缝防裂处理.安装双层石膏板时,面层板与基层板的接缝应错开,并不得在同一根龙骨上接缝. (6)饰面材料表面应洁净、色泽一致,不得有翘曲、裂缝及缺损.压条应平直、宽窄一致. (7)饰面上的灯具、感应器、喷淋头、风口箅子等设备的位置应合理、美观,与饰面板的交接应吻合、严密. (8)金属吊杆、龙骨的接缝应均匀一致,角缝应吻合,表面应平整,无翘曲、锤印.木质吊杆、龙骨应顺直,无劈裂、变形. (9)吊顶内填充吸声材料的品种和铺设厚度应符合设计要求,并应有防散落措施. (10)暗龙骨吊顶工程安装的允许偏差和检验方法应符合表4-6的规定. (三)明龙骨吊顶工程施工质量控制要点 (1)吊顶标高、尺寸、起拱和造型应符合设计要求. (2)饰面材料的材质、品种、规格、图案和颜色应符合设计要求.当饰面材料为玻璃板时,应使用安全玻璃或采取可靠的安全措施. (3)饰面材料的安装应稳固严密.饰面材料与龙骨的搭接宽度应大于龙骨受力面宽度的2／3. (4)吊杆、龙骨的材质、规格、安装间距及连接方式应符合设计要求.金属吊杆、龙骨进行表面防腐处理:木龙骨应进行防腐、防火处理. (5)明龙骨吊顶工程的吊顶和龙骨安装必须牢固. (6)饰面材料表面应洁净、色泽一致,不得有翘曲、裂缝及缺损.饰面板与明龙骨的搭接应平整、吻合、压条应平直、宽窄一致. (7)饰面板上的灯具、烟感器、喷淋头、风口箅子等设备的位置应合理、美观,与饰面板的交接应吻合、严密. (8)金属龙骨的接缝应平整、吻合、颜色一致,不得有划伤、擦伤等表面缺陷.木质龙骨应平整、顺直,无劈裂. (9)吊顶内填充吸声材料的品种和铺设厚度应符合设计要求,并应有防散落措施. (10)明龙骨吊顶工程安装的允许偏差和检验方法应符合表4-6的规定.

首先要注意材料的选择，再者就要严格按照施工规范*作，安装时，必须位置正确，连接牢固。用于吊顶、墙面、地面的装饰材料应是不燃或难燃的材料，木质材料属易燃型，因此要做防火处理。吊顶里面一般都要敷设照明、空调等电气管线，应严格按规范作业，以避免产生火灾隐患

室内装修吊顶工程中，大多采用的是悬挂式吊顶，首先要注意材料的选择，再者就要严格按照施工规范*作，安装时，必须位置正确，连接牢固。用于吊顶、墙面、地面的装饰材料应是不燃或难燃的材料，木质材料属易燃型，因此要做防火处理。吊顶里面一般都要敷设照明、空调等电气管线，应严格按规范作业，以避免产生火灾隐患

　　买房，首先就是要看五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地*和房屋管理局核发的。