委员会

1，物业管理委员会，是管理装修，及其小区建筑，园林保护管理   2   业主委员会，是住户相应成立的一个组织，组织活动，及其一些小事情，   大部分小区   物业管理和业主委员会是一体的，北方城市，是单独的

各个地方可能不一样。。。 我是陕西的，《陕西省物业管理条例》24条规定，业主委员会主任、副主任、委员的津贴和专职工作人员的薪酬，由业主大会决定。 不过有一点可以肯定，业主委员会的办公经费需要进行公示的。 另外，有一些材料，希望对你有帮助。 业主大会和业主委员会工作经费问题    业主大会是一个决策权力机构，业主委员会是其执行机构，执行业主大会的决定。业主大会、业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用、文件宣传*复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴。根据*建设部《业主大会规程》第三十五条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。 一是可由全体业主按照房屋建筑面积比例凑集、分担，具体的凑集方法在业主公约或业主大会议事规则中规定 二是可在与物业管理公司签订《物业服务合同》时，约定该工作经费由物业管理公司承担。例如，有的业主委员会办公经费从停车费里与物业公司对半分成，用于召集业主开会时的矿泉水费用、宣传告示的笔墨纸张、打字费用、电话费等。按其业主委员会的规定，当费用在200元以下时，主任可以签字，超过200元就需要经过业主委员会的讨论。 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。 法律法规就如何组建业主委员会，业委会该由谁牵头组织等没有明确规定。按理说，业主委员会由业主牵头最好，但目前出现的情况是业主之间并不熟悉，又缺少联系。因此，有关法规规定由开发商或物管公司来牵头。但目前法律法规尚有漏洞，开发商存在拖欠物业维修基金、建筑质量等问题；而物业管理公司存在自身的管理水平比较低，及与开发商是“父子兵”等问题，造成有的开发商和物管公司都害怕业主委员会成立之后改聘物管公司，因此，他们的配合并不积极。福州有不少小区早在几年前就开始筹备成立业委会，但是总被开发商和小区物业管理公司以各种理由为借口故意拖延。   业主自身素质问题   业委会要如期成立，需要一些*意识强，而且热心的业主积极主动去发动其他业主，同时也需要大部分业主的配合。现在，不少人抱着明哲保身的想法，认为多一事不如少一事。他们认为担任业主委员会委员既然没有报酬，也是在浪费时间，因此不愿意牵头对业委会的成立持冷漠观望的态度。此外，也有个别业主委员会筹备组的成员被收买，不再代表业主利益，引起业主反感，使业委会的筹备工作陷入困境。   业委会成员津贴问题   小区的事务很琐碎，对业主委员会成员给些补贴也是合理的。国外的一些法规也规定，经业主大会同意，业委会成员可以收些报酬。我国上海等地目前已经出现了业主委员会主任专业化、中介化的现象。如上海实行的“小区经理责任制”，就是由业主大会聘任专业人员担任业委会主任来处理日常事务。因此，福建一些业内人士也认为，给予业委会成员适当的津贴将有利于业委会工作的开展。

安徽富邦装饰为您解答 国务院的《物业管理条例》没有规定任期，但有的省市制定的物业管理条例规定了任期，比如山东省物业管理条例，明确进行了规定：第三十八条　业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。   　　业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员

　1.召集和主持业主大会； 　　2.执行业主大会的决议； 　　3.向业主大会提出修改《业主大会公约》、《业主委员会章程》的议案或其他议案；　　4. 占有、使用和处分公共财产，收取公共财产的收益； 　　5.占有、使用和处分公共维修基金，收取公共维修基金的收益； 　　6.收取和支配物业管理费；　7.与水、电、燃气、暖气等供应商，或者与电话、物业管理、有线电视、网络等服务商，或者与律师事务所、会计师事务所、公证处等社会中介机构签订合同，行使合同权利，履行合同义务和承担可能的法律责任； 　　8.雇用业主委员会的工作人员，决定业主委员会工作人员的报酬，行使劳动合同的权利，履行劳动合同的义务和承担可能的法律责任； 　　9.制定和执行小区的管理制度； 　　10.当业主违反《业主大会公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或物业管理委员会制定的管理制度时，或者当公共财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序。

业主委员会备案申请表      业主委员会名称                                                                  备      案      日      期                        年               月                  日         填      报      说      明一、本表是业主委员会备案的重要依据。申报单位要认真阅读并理解表格、说明及相关法规、政策，如实填报，对填写本表内容及所有报送*的真实性负责。二、本表用蓝色或黑色墨水填写，字迹要正规、整洁、清楚。本表也可到物业所在地的物业行政主管部门*，统一以A4纸打印。三、报送本表的同时提交以下*：1、业主大会成立申请书；2、业主投票权人数和专有部分面积汇总表；3、业主委员会候选人投票结果汇总表；4、业主大会表决事项结果汇总表；5、业主委员会委员业主证明文件复印件及*复印件（须提交原件核实）；6、管理规约、业主大会议事规则（加盖居委会公章）；7、业主大会决定的其他重大事项；8、其他相关材料。四、本表一式两份，属地街（乡、镇）留存一份，区建设环保局留存一份。业主委员会   名      称   主      任   委员人数   副主任   候补委员人数   执行秘书   办公地址   开发建设单位名      称   负责人   电      话   物业管理单位名      称   管理性质前期物业   （               ）业主聘用   （               ）负责人   电      话   物业管理区域房屋座落   项目属地街道（乡、镇）                                                *（村）物业类型住宅（            ）商业（            ）其他（            ）占地面积㎡栋      数   栋总建筑面积万㎡总套数   套入住时间   入住率   %业主大会会议情   况会议时间   会议形式书面（               ）现场大会（            ）总业主人数   总建筑面积   发放选票数   收回选票数有效票                           弃权票                           废票                           其他通过表决事项业主人数            人占总人数的%%通过表决事项房屋面积㎡占总面积的%%

概念编辑 业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。    一般情况下，业主委员会有两种产生方式：1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。    业主委员会的恰当人数，可以按照如下规则估算：最接近“小区总户数*2%”的单数。由此可以保证小区业主的较高质量的沟通覆盖。比如，对于1000户的小区，1000*2%=20，较好的委员数量为19或21. 2任职条件编辑 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成 业主委员会 。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：    （一）   具有完全民事行为能力；    （二）   遵守*有关法律、法规；    （三）   遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；    （四）   热心公益事业，责任心强，公正廉洁；    （五）   具有一定的组织能力；    （六）   具备必要的工作时间。    业主委员会委员必须符合下列条件    1．是本物业管理区域内业主；    2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；    3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；    4．品行端正无劣迹；    5．热心公益事业。 3职责编辑 1.《物业管理条例》规定:    业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 业主委员会 （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；    （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；    （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；    （四）监督管理规约的实施；    （五）业主大会赋予的其他职责。    2.《业主大会议事规则》的规定:    比如原上海市房屋土地*管理局颁布的《业主大会议事规则》（示范文本）【沪房地资物[2008]389号】规定：    业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：    （一）拟订选聘物业服务企业的方案；    （二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；    （三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；    （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定；    （五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；    （六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；    （七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；    （八）对违反管理规约的行为进行处理；    3.《业主委员会工作规则》的规定:    业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员会工作规则》对业主委员会的职责作出更具体的规定，比如成*房产管理局颁布的《业主委员会工作规则》（示范文本）【成房发[2007]87号】规定：    业主委员会履行下列职责：    （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；    （二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定；    （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；    （四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定；    （五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定； 业主委员会    （六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；    （七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定；    （八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务计划，提交业主大会会议决定；    （九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；    （十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。    （十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；    （十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；    （十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。    （十四）对有关档案*、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；    （十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；    （十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷；    （十七）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力；    （十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；    （十九）依法忠实履行职责，执行业主大会决定；    （二十）定期参加房产管理部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）**、*居民委员会以及房产管理部门的指导与监督；    （二十一）按规定建立业主委员会信用*；    （二十二）积极配合*机关、街道办事处、乡（镇）**、*居民委员会做好计划生育、流动人口、犬只管理等相关工作；    （二十三）不得以业主委员会名义从事与本建筑区划内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动，其委员及其近亲属不得在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职； 4历史状态编辑 2003年，《物业管理条例》*，它第一提出了“业主大会”这个概念，并且还把名称为“业主委员会”的小组，确定为“业主大会的执行机构”的法律地位。    2007年《物权法》*，它更从*立法高度确立了业主组织——业主大会和业主委员会的法律地位。尽管2007年《物业管理条例》修改之后取消了业委会是业主大会的执行机构的限制，但是其决定内容和效力还受到《物权法》第七十六条的限制。把“业主委员会”规范为“业主委员会执行业主大会的决定事项”[1]    5法律困境编辑 一直以来，中国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管 业主委员会 理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍中国物业管理朝更高水平发展的的重要因素。因此，如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。   困境一：业主委员会的法律地位不明确    中国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、*，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法*享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须符合下列四个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够*承担民事责任。其他组织又成为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。中国《民法通则》没有关于其他组织的规定，但是《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高*法院关于适用若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”由此可见，其他组织是受中国法律认可和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。    法人和其他组织的差别主要表现为能否*承担民事责任，法人能够自己*承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互*；其他组织则不能*承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。    根据中国《物业管理条例》（以下简称为条例）关于业主大会和业主委员会的规定，业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织，履行下列六大职责：    1．制订、修改业主公约和业主大会议事规则；    2．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；    3．选聘、解聘物业管理企业；    4．决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；    5．制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；    6．法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。    《条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下五项职责：    1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；    2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；    3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；    4．监督业主公约的实施；    5．业主大会赋予的其他职责。    经过对比后我们可以得出以下结论：    第一，业主大会既有制定业主公约等内部规章制订权，又拥有进行“选聘、解聘物业管理企业”、“决定专项维修基金的使用、续筹”等民事活动的资格，还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权；    第二，业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，本身没有*的意思能力；    第三，业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。    业主委员会 第四，在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。    2003年8月20日发布的《最高*法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指出金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以以自己的名义提起诉讼；2005年8月15日发布的《最高*法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指出业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。根据这两个司法解释，业主委员会在法律上一般被看做“其他组织”，具有民事诉讼主体资格。    困境二：业主委员会的运作程序亟待规范    《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有具体规定。    《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县**房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举行产生业主委员会”，没有具体规定业主大会召开的条件（物业交付时间、入住比例等）。建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县**房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇**）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房*单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。”“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县**房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。”这就是说，如果建设单位不参加业主大会筹备组，业主大会就不可能成立，也就不可能产生业主委员会。而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量（如存在建设质量问题、害怕失去物业管理地位等）而不愿意成立业主大会的大有人在，这样业主委员会的组建也就不可能顺利进行。 6业主公约编辑 主要内容:    (1)除第一次业主大会以外，以后各次业主大会举行的时间、地点、召集人和主持人；   (2)业主大会的职权；   (3)业主大会的议案提交办法和对议案的表决办法；(4)业主委员会候选人的条件和产生办法；   (5)业主委员会委员的人数和选举办法；   (6)业主委员会委员的待遇和任期；   (7)业主委员会委员的罢免程序；   (8)业主的权利和义务；   (9)《业主公约》的生效条件；   (10)修改《业主公约》的条件和程序。

第十条   房屋的所有权人为业主。 　　业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。 　　第十一条   业主对物业管理区域共有部分实施共同管理，监督物业服务企业履行物业服务合同。 　　第十二条   物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　　物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 　　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。 　　第十三条   未设立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）**协助业主决定有关事项。

根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 　　（四）监督管理规约的实施； 　　（五）业主大会赋予的其他职责。 　　业主大会还可以在《业主大会议事规则》中进一步明确业主委员会的职责，比如上海市房屋土地*管理局颁布的《业主大会议事规则》示范文本（沪房地资物[2008]389号）提出的业主委员会职责： 　　业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责： 　　（一）拟订选聘物业服务企业的方案; 　　（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； 　　（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定； 　　（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； 　　（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； 　　（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定； 　　（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； 　　（八）对违反管理规约的行为进行处理； 　　（九）____________________________   。 　　根据物权法和物业管理条例的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求*法院予以撤销。 　　因此，对于商铺业主来讲，为实现商铺的统一管理可以由业主大会决定授权业主委员会对商铺进行统一经营管理。当然，业主大会也可以规定，给予单个业主招租的权利，但是应该符合商铺统一管理的相关规定。

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 　　（四）监督管理规约的实施； 　　（五）业主大会赋予的其他职责。 　　业主大会还可以在《业主大会议事规则》中进一步明确业主委员会的职责，比如上海市房屋土地*管理局颁布的《业主大会议事规则》示范文本（沪房地资物[2008]389号）提出的业主委员会职责： 　　业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责： 　　（一）拟订选聘物业服务企业的方案; 　　（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； 　　（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定； 　　（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； 　　（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； 　　（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定； 　　（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； 　　（八）对违反管理规约的行为进行处理； 　　（九）____________________________   。 　　根据物权法和物业管理条例的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求*法院予以撤销。 　　因此，对于商铺业主来讲，为实现商铺的统一管理可以由业主大会决定授权业主委员会对商铺进行统一经营管理。当然，业主大会也可以规定，给予单个业主招租的权利，但是应该符合商铺统一管理的相关规定。 希望您采纳谢谢

一、成立业主大会的条件   一个物业管理区域,具备下列情况之一的,应当组织召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会:   1、   房屋*并交付使用的建筑面积达到50%以上;   2、   首个房屋*并交付使用满2年。   二、成立业主大会的程序   1、组建业主大会筹备组。物业项目满足成立条件,业主筹备成立业主大会的,建设单位(建设单位已退出的,可由物业管理企业)应当通知物业所在地街道办事处(乡镇***),组建业主大会筹备组(以下简称筹备组)。筹备组人员由业主代表、街道办事处和建设单位(包括公有住房*单位)所派人员组成,负责业主大会筹备工作。   业主代表由街道办事处(乡镇***)组织业主推荐产生。   2、公告筹备组成员*。筹备组成员*确定后,由街道办事处(乡镇***)以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。   3、首次业主大会会议筹备工作。筹备组应当在召开首次业主大会会议前做好下列工作:   (1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、程序和内容;   (2)参照市房产行政主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);   (3)确认业主身份(业主名册由建设单位或前期物业管理企业提供),确定业主在首次业主大会会议上的投票权数,印制选票;   (4)确定业主委员会委员候选人产生办法,组织业主进行推选并予以确认、公告;   (5)确定业主委员会组**员人数(3人以上单数)。   (6)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。   4、筹备公告。筹备组应当将前一条中(1)、(2)、(3)、(4)、(5)项的内容在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内进行公告。   5、召开首次业主大会会议。筹备组应按照预*间组织召开首次业主大会会议,审议通过《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案),选举产生业主委员会,并就其他有关事项进行表决。   以推选业主代表方式召开业主大会的,由业主代表在会议召开3日前,就会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需要投票表决的,业主的赞成、反对及弃权的具体票数须经本人签字后,由业主代表在业...

《物业管理条例》（国务院令[2007]第504号修订）第六条　房屋的所有权人为业主。      　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：      　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；      　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；      　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；      　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；      　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；      　　（六）监督业主委员会的工作；      　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；      　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；      　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；      　　（十）法律、法规规定的其他权利。      　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：      　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；      　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；      　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；      　　（四）按照*有关规定交纳专项维修资金；      　　（五）按时交纳物业服务费用；      　　（六）法律、法规规定的其他义务。      　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。      　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。      　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。      　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、*建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。      　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县**房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇**的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。      　　第十一条　下列事项由业主共同决定：      　　（一）制定和修改业主大会议事规则；      　　（二）制定和修改管理规约；      　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；      　　（四）选聘和解聘物业服务企业；      　　（五）筹集和使用专项维修资金；      　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；      　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：      　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；      　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；      　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；      　　（四）监督管理规约的实施；      　　（五）业主大会赋予的其他职责。   第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县**房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇**备案。      　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。      　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。      　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。      　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。      　　管理规约对全体业主具有约束力。      　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。      　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。      　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县**房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇**，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。      　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合*机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。      　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。      　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

一、加强对业主委员会的指导和培训。 浦东新区规划土地局，各区县房地产局、房管局、崇明县建委（以下简称各区县房管部门），应有一个部门和专人负责业主委员会的工作，进行业务政策指导。可视业主委员会的分布情况，划片就近组成若干小组开展工作交流。应自6月份起分期分批对辖区内的业主委员会正副主任进 行培训。重点帮助他们树立自治管理、维护业主合法权利的观念和责任感，帮助他们正确行使业主委员会的职责，提高业主委员会的运作水平。 二、建立业主委员会工作制度。 业主委员会应建立自身工作制度，定期召开委员会议，研究决定重大事项；定期召开管房小组联络会议，了解业主对物业管理的意见和要求。建立业主委员会与物业管理单位例会制度，在正常情况下，每月开一次例会，互通情况，检查管理服务计划的执行情况，研究和解决有关问题。 三、签订物业管理服务合同。 业主委员会要按照《办法》第16条的规定，同物业管理单位签订物业管理服务合同。目前，有些物业管理合同尚未签订，双方的权利与义务尚未明确，不利于物业管理的正常运作。 物业管理服务合同签订后，应于十五日内报送所在地房管部门备案。 物业管理服务合同一经签订生效，业主委员会与物业管理单位是委托与被委托的合同关系，是两个平等的民事主体，双方均应遵守合同所约定的权利和义务。 四、审议年度修缮管理计划。 物业管理服务合同签订后，物业管理单位应依据合同和*规定的收费规定，制订住宅维修、设备保养、公共设施维护及保安、保洁等年度计划目标、财务预算，经业主委员会审议同意后，由物业管理单位负责实施。业主委员会应对物业管理单位实施年度计划的进度、质量进行检查和 监督。 五、管理三项基金。 公有住宅售后筹集的住宅修缮基金、公共设施修缮基金和高层电梯水泵更新基金，统一由市公积金管理中心委托市建行管理，具体帐务由物业管理单位进行*作。业主委员会对三项基金的使用要严格把关，一是专款专用，二是帐目公开，定期公布。为了管好用好三项基金，应于年终委 托有资质的审计会计单位，就三项基金的使用进行审计，并向业主代表大会报告。 六、督促业主遵守房屋使用公约和业主公约。 维护物业的完好和设备的正常运转，创造一个整洁、优美、安宁的住宅区域，需要物业管理单位提供的全方位的管理服务，更有赖于全体业主遵守业主公约，遵守《办法》第18条相邻住户准则和第21条六禁止行为规定。业主委员会应加强对业主使用房屋行为规范的教育，对违反规 范的加以阻止，并提请有关部门予以处理。 七、协调业主与物业管理单位的关系。 业主委员会要协调业主与物业管理单位的关系，支持物业管理单位依照法规和物业管理服务合同规定，行使职权。要按《办法》第40条规定，督促业主按规定交纳物业管理费和应付之服务费。 八、协调*管理与物业管理的关系。 业主委员会要积极争取街道、里委等相关部门的支持，理顺*管理与物业管理服务关系，按各自的职责开展工作。 九、解决业主委员会必要的办公场所。 新建住宅小区和*公有住宅的小区，售房单位应设法提供业主委员会办公场所。若一个街坊小区有两个以上售房单位的，提供的办公用房由售房单位按原产权比例分担。 十、落实业主委员会办公经费。 住宅小区中有利用公共设施经营服务收入的，如车辆泊位收入等，应该从收益中提留，作为业主委员会办公费。没有公共设施经营服务收益的小区，业主委员会办公经费的解决渠道由业主代表大会讨论决定（或向业主收取，或在住宅维修基金利息中列支）。未*的公房，按公私产比 例从租金收入中列支。有关办公费使用情况应每年向业主代表大会汇报。

还是发展的比较好的 不错

答：业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 2.《业主大会议事规则》的规定: 比如原上海市房屋土地*管理局颁布的《业主大会议事规则》（示范文本）【沪房地资物[2008]389号】规定： 业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责： （一）拟订选聘物业服务企业的方案； （二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； （三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定； （四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； （五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； （六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定； （七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； （八）对违反管理规约的行为进行处理； 3.《业主委员会工作规则》的规定: 业主大会可以制订《业主委员会章程》或者《业主委员会工作规则》对业主委员会的职责作出更具体的规定，比如成*房产管理局颁布的《业主委员会工作规则》（示范文本）【成房发[2007]87号】规定： 业主委员会履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人以及解聘物业服务企业或者其他管理人的议案，提交业主大会会议决定； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，提交业主大会会议决定； （五）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑区划内物业共有部分的使用、收益方案，提交业主大会会议决定； 业主委员会 业主委员会 （六）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定； （七）根据业主的提议，拟订本建筑区划的划分、调整方案，提交业主大会会议决定； （八）初审物业服务企业或者其他管理人制订的年度服务计划，提交业主大会会议决定； （九）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员； （十）监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同，并每半年对物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。 （十一）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理； （十二）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； （十三）督促未按照管理规约的约定缴存建筑物及其附属设施维修资金的业主，限期交纳建筑物及其附属设施维修资金。 （十四）对有关档案*、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管； （十五）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定； （十六）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业或者其他管理人之间的物业管理纠纷； （十七）加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力； （十八）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业