土地使用权性质如何划分？

土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《*******城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、*用地40年；综合或其他用地50年。      商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。      住宅用地就是土地用途为住宅建设，出让的使用年限为70年。

可查询. 到土地管理部门查 要查的话到当地土管局去查。会有相应的文件的。 可以联系。如何获取土地使用权证，主要程序如下：　　初始土地登记 　　(1)申请登记。由用地者到市国土*局地籍股填写土地登记申请书，提交申请人*或户口簿和建设用地许可证，建筑许可证，房产证等土地权属来源证明文件。 　　(2)地籍调查。由国土*局派人到实地调查，全面核实土地登记申请的内容，计算宗地面积，绘制宗地图。 　　(3)权属审核。由国土*局专职人员对申请登记的土地权属性质、用途权属来源、宗地面积等进行审核。 　　(4)注册登记。填写《土地登记卡》、《土地归户卡》和《土地使用证》。 　　(5)颁发土地*。申请人凭*和《土地使用登记收件单》，领取《土地使用证》。

在取得房屋产权证的同时向*土地部门提出申请         审批通过后即可获得

1．《小企业会计制度》（财会[2004]2号2004年4月27日）         第二十七条第二款：自行建造完成的固定资产，按建造资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出入账，包括征地等费用。         第二十七条第五款：以支付土地出让金方式取得土地使用权，按实际支付的价款列入“无形资产”。待该土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。         第四十七条：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚来开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。            2．财政部关于印发《企业会计制度》的通知（财会[2000]25号2000年2月29日）         企业的无形资产在取得时，应按取得时的实际成本计量。取得时的实际成本应按以下规定确定：企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存货项目）。         无形资产的账务处理如下：企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目，并按本制度规定进行摊销；待该项土地开发时再将其账面价值转入相 关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入开发成本），借记“在建工程”等科目，贷记“无形资产”科目。            3．《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南中关于土地使用权的处理         企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。         自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。         企业（房地产开发）取得土地用于建造对外*的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。               4．财政部关于印发《实施及其相关准则问题解答》的通知（财会[2001]43号2001年7月5日）         公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。如公司将土地连同地 上房屋、建筑物一并*的，按其账面价值结转固定资产清理。         执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照《企业会计制度》规定的期限平均摊销。               四、企业土地使用权正确的会计校算和涉税处理         会计核算：         企业现在购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在会计核算上按实际发生成本记入“无形资产——土地使用权”；开发利用时以“无形资产——土地使用权”的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本；开

建设用地使用权的收回分四种类型：1、建设用地使用权届满，此处分住宅和非住宅，住宅自动续期，非住宅缴费2、*因公共利益需要提前收回土地使用权，并给与使用人一定补偿的，主要表现在城市房屋拆迁3、*依法无偿强制收回，主要为建设用地使用权人未缴纳出让金或闲置土地两年以上4、建设用地使用权人以牟利为目的非法*土地使用权而被*收回 主要研究第二种和第三种情况， 第二种情况：因为公共利益*提前收回与补偿 《土地管理法》第五十八条有下列情形之一的，由有关**土地行政主管部门报经原批准用地的**或者有批准权的**批准，可以收回国有土地使用权： （一）为公共利益需要使用土地的； （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； （三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 《房地产管理法》第二十条　*对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 《物权法》第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 以上规定主要关注两点:1、公共利益如何认定？2、对土地面积怎样补偿?关于第一个问题争论不休，但是一直没有定论，我们针对中国的现实情况只来分析第二个问题即如何补偿，目前法律规定没有考虑两个关键因素a、土地价值：1999年《房地产估价规范》6．7．6依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。该条规定表明，应该根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格来进行。 土地使用权不予补偿的观点是错误的，在计算房屋的市场价值。实际上，在对拆迁房屋进行评估时，该房屋所在地理位置（即所谓的区位价格）对房屋的评估价格起到决定性作用，土地使用权的价格远远大于房屋的价值。《城市房屋拆迁管理条例》第42条中规定了土地使用权的价值包含在被拆迁房屋内，只是以房屋的区位代替了土地使用权的价值。2002年国务院法制办秘书行政司在一份回复一步解释了货币补偿款中包括对地使用权的补偿。《国务院法制办公室秘书行政司对北京是*法制办公室(国法秘函（2002）15号，国法秘函（2002）15号) B、容积率问题：但是地方规定有所体现：2002年2月颁布的《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》第12条规定：被拆迁房屋合法占有的土地面积，超过其建筑面积除以标准容积率的超过部分的土地面积按照《浙江省实施土地管理法办法第29条规定予以补偿。标准容积率为住宅：1.3，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他住房1.5，各市县*在此标准上下浮动15%范围内确定。被拆迁房屋合法使用土地面积，以土地使用证的记载为准。 第二十九条为公共利益需要使用土地或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，经依法批准收回国有土地使用权的，对土地使用权人按照下列规定给予补偿 (一)原以出让等有偿使用方式取得土地使用权，合同有约定的，按照合同约定补偿;合同未约定的，按照土地有偿使用合同期限的余期、土地用途、开发建设成本等因素予以补偿; (二)原以划拨方式取得土地使用权的，参照收回时征用非耕地的补偿标准予以补偿; (三)地上建筑物，按照城市房屋拆迁的有关法律、法规予以补偿。为乡(镇)村公共设施和公益事业建设或者实施城市、村庄和集镇规划进行旧城、旧村改造，需要使用土地，经依法批准收回农民集体所有的土地使用权的，对土地使用权人给予适当补偿;地上建筑物，根据其实际价值予以合理补偿。 对于土地面积又分为住宅和非住宅两种情况 （1）   非住宅提前收回的补偿 《土地管理法》第58条规定：适当补偿。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条*对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。 在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，*可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 单单从以上几个方面的条文来理解，*返还剩余年限的土地出让金就不应该包含在适当补偿之内。《物权法》第一百四十八条建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。从上面的规定可以看出：实际上土地使用人获得了两笔费用：1是剩余年限的土地出让金。2是包含在被拆迁房屋的市场评估价格内的土地价值。 （2）   住宅土地被提前收回的补偿 所谓的“拆一补一”补偿方案，看似合情合理，实际非常无情，没有考虑拆迁前后的容积率变化掩盖了补偿的不合理性。 美国土地补偿不仅考虑土地的现有价值而且还要考虑预期的、未来的利益，还要补偿相邻的土地所有者的利益。 第三种：*无偿收回 主要指闲置土地的收回 （1）   收回的主体 根据《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》规定：**或者土地管理部门有权依法无偿收回出让的国有土地使用权。 地收回的程序 《闲置土地处置办法》第5条规定：闲置土地的收回，由县*土管部门报原批准机关批准后予以公告下达《收回国有土地使用权决定书》，终止合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地*。

中华*共和国土地管理法 第四十七条   征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。    征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。    征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。    被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。    征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照*有关规定缴纳新菜地开发建设基金。    依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市**批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。    国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。    第四十八条   征地补偿安置方案确定后，有关地方**应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。    第四十九条   被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。    禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。    第五十条   地方各级**应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。    第五十一条   大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和*安置办法，由国务院另行规定。。